Xin chào Luật sư. Hiện tại nhà tôi đang có dự kiến xây nhà, tuy nhiên do diện tích đất hạn hẹp nên muốn xây nhà nhiều tầng để có đủ chỗ sinh hoạt cho các thành viên trong gia đình. Tôi có thắc mắc theo quy định hiện nay thì nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng? Quy định về chiều xây dựng nhà ở hiện nay như thế nào? Nhà tôi ở trung tâm quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh, vậy không biết rằng khi xây nhà tôi có cần phải xin giấy pháp xây dựng hay không? Mong được Luật sư hỗ trợ, tôi xin chân thành cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp những thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Trường hợp nào phải xin giấy phép xây dựng
Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014 quy định như sau:
“Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng ( Được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng sửa đổi bổ sung năm 2020).
2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;
d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý”.
Theo đó, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa được miễn giấy phép xây dựng.
Như vậy, không phải trong mọi trường hợp xây nhà đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng.
Quy chuẩn về chiều cao xây dựng công trình
Quy chuẩn này quy định về các mức giới hạn của đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý bắt buộc phải tuân thủ trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, tổ chức thực hiện quy hoạch, quản lý phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt và làm cơ sở để xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn địa phương trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng.
Chỉ tiêu đất đơn vị ở bình quân theo loại đô thị (m2/ người) được quy định như sau:
| TT | Loại đô thị | Đất đơn vị ở (m2/ người) |
| 1 | I – II | 15 – 28 |
| 2 | III – IV | 28 – 45 |
| 3 | V | 45 – 55 |
Một trong những yêu cầu về kiến trúc cảnh quan, thiết kế đô thị và bố cục các công trình khi xây dựng được quy định cụ thể.
Nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng?
Theo quy chuẩn xây dựng, một thửa đất ở phải rộng tối thiểu là 40m2. Với nhiều địa phương, đáp ứng con số này là chuyện quá đơn giản. Song với các thành phố lớn, đặc biệt là TPHCM – một đô thị cũ, đông dân, đang trong giai đoạn chỉnh trang – lại là vấn đề nan giải.
Ở những quận trung tâm như 1, 3, 5, 11, Bình Thạnh…, số lượng nhà dưới 40m2 rất nhiều và ngày càng tăng theo thời gian sau các dự án mở đường, mở hẻm, chỉnh trang đô thị. Riêng quận 11 có hơn 50% tổng số nhà trên địa bàn với khoảng 45.000 căn.
Theo Quyết định 39/CP của Chính phủ, những căn nhà có diện tích từ 15m2 đến dưới 40m2 chỉ được xây dựng 2 tầng. UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã cụ thể hơn với Quyết định 207. Theo đó, 2 tầng là gồm 1 trệt + 1 lầu, với chiều cao tối đa 7m. Trên thực tế thì mỗi quận “linh hoạt” theo mỗi cách khác nhau, có quận cho phép xây 2 tầng, nhưng có quận cho xây đến 4 tầng.
Đối với những trường hợp “khó”, UBND các quận, huyện chọn cách xin ý kiến trực tiếp của UBNDTP. Đơn cử trường hợp những căn nhà mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 3. Tuy có diện tích dưới 40m2 nhưng vẫn được cấp phép xây dựng cao đến 4 tầng. Ông Phan Thế Huy, Phó phòng Quản lý đô thị quận 3 giải thích: Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đã có thiết kế đô thị. Những căn nhà mặt tiền ở đây tuy có diện tích nhỏ hơn 40m2 nhưng nằm trong dãy phố có tầng cao 4, 5 tầng nên được UBNDTP và Sở Quy hoạch Kiến trúc chấp thuận cho xây 4 tầng để phù hợp với tổng thể kiến trúc của dãy phố.
Tương tự như vậy, tại một số phường của quận Phú Nhuận, nhà có diện tích từ 15m2 đến dưới 40m2 nhưng có các cạnh từ 3,3 m trở lên vẫn được cấp phép xây 3 tầng. Trong khi đó ở một số quận như Bình Thạnh, quận 6, với diện tích đó thì chỉ được cấp phép 2 tầng. Ở quận 11, được xây đến 3, 4 tầng với điều kiện là phải hợp khối với những nhà kế cận.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Thủ tục xin giấy phép xây dựng
- Lệ phí xin giấy phép xây dựng nhà ở là bao nhiêu?
- Dựng nhà tôn có phải xin giấy phép xây dựng không?
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Năm 2023 nhà dưới 40m2 được xây mấy tầng?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến tư vấn pháp lý về thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất…, Luật sư X, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp:
– Khi xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thì người nộp hồ sơ nộp tại Trung tâm hành chính công hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện.
– Đối với công trình thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc Bộ phận một cửa liên thông để chuyển hồ sơ cơ quan có thẩm quyền.
Đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới, bao gồm cả giấy phép xây dựng tạm, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời, thời gian không quá 20 ngày làm việc đối với công trình; 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với trường hợp cấp lại hoặc gia hạn giấy phép xây dựng: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Theo quy định pháp luật hiện hành khi xây dựng nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cần đáp ứng: Thiết kế xây dựng được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014 (nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc có chiều cao dưới 12 mét hoặc dưới 03 tầng thì hộ gia đình được tự thiết kế,…).
