Xin chào luật sư. Trước khi bố tôi mất thì có làm hợp đồng tặng cho tôi phần đất hiện bố tôi đang sử dụng tuy nhiên do bận nên tôi chưa đi thực hiện việc công chứng hợp đồng này cũng như sang tên đất. Nhưng giờ bố tôi đã chết và tôi hiện vẫn đang giữ hợp đồng tặng cho đất đó thì liệu hợp đồng này còn hiệu lực không? Phần đất này có phải đã thuộc về tôi rồi không? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Tặng cho nhà đất là vấn đề tương đối phổ biến tại Việt Nam. Bố mẹ thường có thói quen cho con đất khi trưởng thành để người con sử dụng, làm ăn, sinh sống trên đó. Tuy nhiên rất nhiều trường hợp do không nắm rõ thủ tục tặng cho mà khiến cho việc tặng cho đất này không được công nhận. Và để đến khi người cho đất đã chết thì lại xảy ra tranh chấp giữa những người thừa kế đối với mảnh đất này? Vậy pháp luật quy định như thế nào về tặng cho quyền sử dụng đất? Hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như thế nào? Người tặng cho đất chết thì hợp đồng tặng cho còn hiệu lực không? Để có thể giải đáp các thắc mắc này, Luật sư X xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết “Người tặng cho đất chết, hợp đồng tặng cho còn hiệu lực không?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
Quy định về tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là gì?
Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:
“Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, cỏn bên được tặng cho đồng ý nhận.”
Quyền sử dụng đất cũng là một loại tài sản được quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015.
Theo đó có thể hiểu tặng cho quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên trong đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bất cứ khoản chi phí nào. Tặng cho nhà đất là việc thường xuyên xảy ra và thường xuất hiện dưới 2 dạng sau:
- Tặng cho đất đai với những người có cùng huyết thống: Bố mẹ tặng đất đai cho con, ông bà cho cháu nhà đất, chồng tặng nhà đất cho vợ,…
- Tặng cho nhà đất giữa những người không cùng huyết thống: Tặng nhà đất cho đối tác, bạn bè,..
Tặng cho quyền sử dụng đất là việc diễn ra phổ biến nhất là tặng cho giữa những người thân trong gia đình, thế nhưng không phải ai cũng biết hết về những thủ tục cần thiết để thực hiện việc này. Thực tế đã có không ít trường hợp cho tặng quyền sử dụng đất nhưng lại không công chứng hợp đồng hay sang tên. Do đó việc tặng cho đất vẫn chưa có hiệu lực.
Điều kiện tặng cho đất?
Khi tặng cho nhà đất thì các bên nhận và cho đều phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật thì mới được thực hiện quyền này. Cụ thể:
Điều kiện đối với bên cho
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện đối với người nhận
Để được nhận tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận không được rơi vào các trường hợp không được phép nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Các trường hợp không được nhận tặng cho theo Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
– Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
– Cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, cả hai bên cho và nhận đều phải đáp ứng những điều kiện trên; bên cho phải đủ điều kiện cho và bên nhận không được thuộc trường hợp không được nhận thì mới có thể thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất.
Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Để thực hiện thủ tục tặng cho nhà đất, các bên có thể tham khảo thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất dưới đây:
Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Việc tặng cho quyền sử dụng đất phụ thuộc vào ý chí của người cho đất; do đó khi muốn tặng lại mảnh đất và nhà ở trên đất lại thì cần có giấy tờ ghi nhận lại sự kiện đó.
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 và Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định rằng; việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và văn bản đó phải được công chứng; chứng thực. Như vậy; bước đầu tiền trong quá trình tặng cho nhà đất là tiến hành lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.
Trường hợp hai bên tặng cho gặp khó khăn trong việc lập hợp đồng tặng cho; thì có thể gửi đơn đề nghị lập hợp đồng tặng cho đến Văn phòng công chứng hoặc UBND xã nơi có đất để đồng thời công chứng; chứng thực hợp đồng tặng cho nhà đất tại đó.
Công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho nhà đất
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014; hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng; trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng; nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng; họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
- Dự thảo Hợp đồng tặng cho (nếu có)
- Bản sao giấy tờ tùy thân (CMND, sổ hộ khẩu,…) của bên tặng cho và nhận tặng cho nhà đất.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho (giấy đăng ký kết hôn nếu đang trong thời kỳ hôn nhân; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, quyết định ly hôn, …).
Trường hợp người sử dụng đất lựa chọn chứng thực hợp đồng tặng cho tại UBND xã; thì cần chuẩn bị những giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP về chứng thực hợp đồng; giao dịch:
- Dự thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất;
- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người tặng cho và người nhận tặng cho;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; quyền sử dụng đất hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật đất đai quy định; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.
- Bản chính các giấy tờ trên xuất trình kèm theo để đối chiếu.
Khai thuế và nộp thuế liên quan đến tặng cho nhà đất theo quy định
Khi thực hiện tặng cho nhà đất, sẽ phải nộp các loại thuế, phí và lệ phí liên quan. Trong đó bạn cần chú ý đến các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) dưới đây.
Theo Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ những trường hợp sau được miễn lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân khi nhà, đất là quà tặng giữa: Vợ với chồng; Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; Cha vợ, mẹ vợ với con rể; Ông nội, bà nội với cháu nội; Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; Anh, chị, em ruột với nhau
Ngoài những trường hợp tặng cho nhà đất bên trên thì khi tặng cho nhà đất, một trong các bên (theo thỏa thuận) sẽ phải nộp lệ phí trước bạ và thuế TNCN.
- Mức lệ phí trước bạ phải nộp:
| Lệ phí trước bạ | = | 0.5 % | x | (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích nhận tặng cho) |
Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với quà tặng là bất động sản được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là 10%.
Chi phí khác
- Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).
Thực hiện thủ tục sang tên nhà đất (đăng ký biến động đất đai)
Theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự sau:
– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc UBND cấp xã. Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai; tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Bản sao chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng kèm theo bản chính; hoặc bản photo có công chứng, chứng thực.
– Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ từ người sử dụng đất hoặc từ UBND cấp xã chuyển đến và thực hiện các công việc:
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp;
- Chỉnh lý; cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Cuối cùng; nhận lại Giấy chứng nhận đã sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại UBND xã trong trường hợp nộp hồ sơ tại UBND xã.
Người tặng cho đất chết, hợp đồng tặng cho còn hiệu lực không?
Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Bên cạnh đó theo quy định tại Luật đất đai 2013:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;“
Quyền sử dụng đất khi tặng cho phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Theo đó hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi hợp đồng này được công chứng, chứng thực và đăng ký biến động theo quy định pháp luật. Vì vậy để xem xét việc tặng cho đất khi người tặng cho chết có hiệu lực hay không, sẽ dựa trên 2 trường hợp sau:
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa người tặng cho và người được cho đã được công chứng và thực hiện việc đăng ký theo quy định pháp luật thì hợp đồng tặng cho đấy sẽ có hiệu lực pháp luật và vẫn còn có hiệu lực kể cả khi người tặng cho qua đời. Do đó, trong trường hợp này, sau khi người tặng cho qua đời thì không cần phải lập văn bản phân chia di sản thừa kế về quyền sử dụng mảnh đất đã được tặng cho.
– Nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa giữa người tặng cho và người được cho chưa được công chứng hoặc chưa đăng ký thì hợp đồng này chưa phát sinh hiệu lực. Theo đó khi người tặng cho đất qua đời thì đường nhiên phần đất tặng cho của người này chưa được chuyển sang cho người nhận nên đây sẽ thuộc phần di sản thừa kế của người đã chết. Như vậy phần đất tặng cho này sẽ được chia cho những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Người tặng cho đất chết, hợp đồng tặng cho còn hiệu lực không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật Sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất,…. vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Mua đất bị quy hoạch có lấy lại tiền cọc được không?
- Đất quy hoạch ODT là gì theo quy định mới năm 2022?
- Có bắt buộc công chứng tại trụ sở văn phòng công chứng không?
Câu hỏi thường gặp
Khoản 4, Khoản 6 Điều 95 Luật đất đai quy định về đăng ký biến động đất đai. Theo đó, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;…
6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”
Theo đó sau 30 ngày kể từ ngày tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên quyền sử dụng đất cho người nhận.
Hợp đồng tặng cho không có hiệu lực thì đương nhiên việc tặng cho cũng vậy. Do đó quyền sử dụng đất được tặng cho vẫn thuộc quyền sở hữu của người tặng. Nhưng do họ đã chết nên quyền sử dụng đất này được coi là di sản thừa kế của họ và được chi theo quy định pháp luật về thừa kế. Người được tặng cho có thể thỏa thuận với những người thừa kế về việc trước đó đất này đã được tặng cho, nếu họ đồng ý thì những người thừa kế cùng phải làm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và ký xác nhận. Còn nếu những người thừa kế không đồng ý thì người được tặng cho cũng không có quyền đòi với quyền sử dụng đất này do việc tặng cho chưa có hiệu lực.
Theo điều 624 Bộ luật Dân sự 2015 thì:
“Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.“
Di chúc thực chất là hành vi pháp lý đơn phương xuất phát từ phía người để lại di chúc và nó sẽ phát sinh hiệu lực khi mà người để lại di chúc chết còn trước đo người này vẫn có quyền sở hữu với những tài sản mà họ để lại. Còn với hợp đồng tặng cho thì theo quy định ở trên nó thực chất là thỏa thuận giữa các bên tặng cho và nhận tặng cho và nó sẽ phát sinh hiệu lực khi được công chứng hoặc đăng ký. Và dù người tặng cho chưa chết nhưng nếu việc tặng cho đã hoàn thành thì đương nhiên người này không còn quyền sử hữu với tài sản tặng cho nữa.
Do đó không thể coi hợp đồng tặng cho là di chúc của người đã mất được.
