Xin chào luật sư. Tôi vừa mua một mảnh đất ở dưới quê để làm nhà xưởng kinh doanh. Sau khi mua xong tôi có đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất này thì cơ quan địa chính yêu cầu tôi phải nộp lệ phí trước bạ. Vậy xin hỏi người mua đất phải đóng những loại thuế, phí gì? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Khi chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có nghĩa vụ phải đóng các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai theo quy định pháp luật. Chúng ta chỉ thường thấy nhắc đến các loại nghĩa vụ mà bên bán quyền sử dụng đất phải nộp và rất ít nghĩ tới trườn hợp người mua đất. Bởi lẽ trên thực tế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường thoả thuận bên bán sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ này. Vậy người mua đất phải nộp những thuế, phí gì về đất đai? Có phải tất cả các chủ thể đều có quyền mua đất? Để giải đáp vấn đề này, Luật sư X xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết “Người mua đất phải đóng thuế gì?”. Mời bạn đọc cùng tham khảo để giải đáp câu hỏi trên nhé.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
- Nghị định 140/2016/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ
- Nghị định 74-CP
- Thông tư số 111/2013/TT – BTC
- Thông tư số 92/2015/ TT- BTC
Quy định về mua (nhận chuyển nhượng) quyền sử dụng đất
Mua quyền sử dụng đất là gì?
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Theo đó cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đối với đất đai mà không có quyền sở hữu.
Do đó khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì người sử dụng chỉ được thực hiện các quyền với quyền sử dụng đất trong đo có quyền mua, bán quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế tế người dẫn vẫn quen gọi quyền sử dụng đất là đất đai, về bản chất điều này là không chính xác.
Mua quyền sử dụng đất hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai 2013.
Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về định nghĩa chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể:
“Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Theo đó mua quyền sử dụng đất có thể hiểu là bên nhận chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ sở hữu quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bản chất của việc này chính là nhận chuyển giao quyền sử dụng đất. Chủ thể mua quyền sử dụng đất sẽ kế thừa các quyền với quyền sử dụng đất của chủ sở hữu trước đó.
Điều kiện mua quyền sử dụng đất
Không phải tất cả các cá nhân tổ chức đều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chỉ những chủ thể đáp ứng các điều kiện nhất định mới thực hiện được quyền này.
Theo Điều 169 Luật đất đai 2013, các chủ thê có quyền mua quyền sử dụng đất được quy định như sau:
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
– Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật đất đai.
Bên cạnh đó người mua đất phải không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định về trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẽ không được mua đất.
Luật đất đai 2013 cũng quy định các điều kiện của người mua đất trong các trường hợp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Theo đó:
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật đất đai”.
Các loại thuế, phí mà người mua đất phải nộp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Khi mua đất thì tuỳ thuộc vào thảo thuận các bên thì bên mua sẽ phải nộp các loại thuế, phí sau:
Lệ phí trước bạ
Tại Điều 2, Điều 3 nghị định số 140/2016/NĐ- CP quy định nhà, đất thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ và cá nhân, tổ chức phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng cho nhà, đất tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó nếu người mua quyền sử dụng đất cho nhu cầu làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc đăng ký biến động cho mảnh đất đã mua thì họ phải nộp lệ phí trước bạ cho cơ quan nhà nước để tiến hành thủ tục này.
Bên cạnh đó, căn cứ Khoản 2 Điều 6 Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:
“Điều 6. Khai, thu, nộp lệ phí trước bạ
2. Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ có trách nhiệm kê khai và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ (gồm cả các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại Điều 5 Thông tư này) cho cơ quan Thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp nộp hồ sơ điện tử, tổ chức, cá nhân phải dùng chứng thư số hoặc mã xác thực giao dịch điện tử để xác thực gửi hồ sơ. Tờ khai lệ phí trước bạ được lập thành 02 bản theo Mẫu số 01 và hồ sơ khai lệ phí trước bạ theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.”
Theo quy định trên, người chịu lệ phí trước bạ là cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Do đó, khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn là người có trách nhiệm kê khai và nộp lệ phí trước bạn cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. (theo Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ- CP).
Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ- CP, mức thu lệ phí trước bạ cho nhà, đất là 0,5 %.
Từ đó, có thể suy ra công thức tính lệ phí trước bạ là: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất.
Ngoài ra trong trường hợp sau đây, người sử dụng đất được miễn lệ phí trước bạ theo Khoản 12 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ- CP:
” Tài sản cho thuê tài chính được chuyển quyền sở hữu cho bên thuê khi kết thúc thời hạn thuê thông qua việc nhượng, bán tài sản cho thuê thì bên thuê được miễn nộp lệ phí trước bạ; trường hợp công ty cho thuê tài chính mua tài sản của đơn vị có tài sản đã nộp lệ phí trước bạ sau đó cho chính đơn vị bán tài sản thuê lại thì công ty cho thuê tài chính được miễn nộp lệ phí trước bạ”
Phí thẩm định hồ sơ, sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong quá trình làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ky biến động, các bên có nghĩa vụ phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm l, Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 250/2016/TT- BTC của Bộ Tài chính.
Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định phí thẩm định hồ sơ khi sang tên nhà đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
– Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng – 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)
Hiện nay, trên thực tế, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các bên mua bán thỏa thuận về việc nộp, nhưng thông thường thì các bên thỏa thuận việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước, bao gồm cả việc nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên mua quyền sử dụng đất nộp cùng với lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các lệ phí khác
Ngoài thuế, lệ phí trên thì người mua đất còn có thể phải nộp các lệ phí khác rong qua trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Lệ phí công chứng: Mức thu lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch được quy định chi tiết tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC.
–Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa mới)
Khi sang tên nhà đất nếu người nhận tặng cho yêu cầu và được cấp Giấy chứng nhận mới sẽ phải nộp khoản lệ phí này.
Mức thu: Dù các tỉnh thành thu khác nhau nhưng đều thu dưới 100.000 đồng/lần/giấy.
– Lệ phí địa chính: 15.000 đồng;
Thuế sử dụng đất
Khi mua đất, người mua sẽ trở thành chủ sở hữu của quyền sử dụng đất. Do đó người mua có nghĩa vụ phải nộp thuế sử dụng đất.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:
-Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế trong các trường hợp sau:
-Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
– Đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế như đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa,… được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.
– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất là người nộp thuế.
– Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì pháp nhân mới là người nộp thuế.
– Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây nhà ở để bán, cho thuê thì người nộp thuế là người được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân khác thì người nộp thuế là người nhận chuyển nhượng.
Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp = Số thuế phát sinh – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)
Trong đó:
Số thuế phát sinh = (Diện tích đất tính thuế x Giá của 01m2) x Thuế suất
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Điều 1 Nghị định 74-CP quy định tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, gồm:
- Các hộ gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân.
- Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã.
- Các doanh nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
– Đối tượng được miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
+Người sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.
+Diện tích được miễn thuế: Toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm; diện tích đất làm muối.
Diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa trong năm bao gồm diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng ít nhất một vụ lúa trong năm hoặc diện tích đất có quy hoạch, kế hoạch trồng cây hàng năm nhưng thực tế có trồng ít nhất một vụ lúa trong năm.
+Hộ nghèo được giao hoặc công nhận đất nông nghiệp.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Người mua đất phải đóng thuế gì?”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có nhu cầu tìm hiểu về thủ tục mua bán, cho thuê, tăng cho quyền sử dụng đất và thắc mắc về mẫu đặt cọc mua bán nhà đất viết tay; hoặc muốn sử dụng các dịch vụ pháp lý khác về đất đai của chúng tôi. Mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Lưu ý khi mua đất rừng sản xuất hiện nay
- Đất rừng sản xuất có được trồng cây ăn quả hay không?
- Quy định về giá đất tái định cư là bao nhiêu?
Câu hỏi thường gặp
Tuỳ thuộc vào thoả thuận các bên mà theo quy định của pháp luật hiện hành thì tổ chức, cá nhân khi bán, chuyển nhượng đất đai sẽ phải chịu các loại thuế sau:
– Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất (trừ các trường hợp được miễn thuế)
– Lệ phí trước bạ (theo mức hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định)
– Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận, sang tên người sử dụng đất (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)
Trườn hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 191 Luật đất đai 2013 gồm:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì trường hợp sau đây sẽ được miễn thuế:
“5. Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.”
