Đặt cọc là một phương thức phổ biến để đảm bảo các bên thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đã giao kết. Vậy mức cọc tối đa khi mua nhà hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật là bao nhiêu? Hãy cùng phòng tư vấn luật đất đai của Luật sư X làm rõ nhé.
Căn cứ pháp luật.
Luật kinh doanh bất động sản 2014.
Nội dung tư vấn.
Mức cọc tối đa khi mua nhà hình thành trong tương lai là bao nhiêu?
Căn cứ điều 57 luật kinh doanh bất động sản 2014 mức cọc trong mua nhà hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Theo đó, việc đặt cọc giữa các bên trong hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai là do các bên sẽ tự thỏa thuận. Pháp luật không cấm sự tự thỏa thuận của các bên tuy nhiên sự thỏa thuận đó cần lưu ý không được vượt mức quy định của pháp luật về đặt cọc. Việc đặt cọc lần đầu chủ đầu tư không được nhận quá 30 % giá trị hợp đồng , những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Đối với trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị của hợp đồng.
Bài viết xem thêm.
Hợp đồng đặt cọc có cần phải công chứng không?
Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ mua nhà ở xã hội.
Bên mua có được chuyển nhượng hợp đồng mua nhà, thuê nhà ở hình thành trong tương lai?
Căn cứ điều 59 luật kinh doanh bất động sản 2014. Bên mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà, mua nhà ở hình thành trong tương lai trừ trường hợp đó là nhà ở xã hội; được quy định cụ thể như sau:
- Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua nhà, thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Căn cứ điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:
- Bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.
Một số lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi mua nhà hình thành trong tương lai cần chú ý bất động sản hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Dự án đó có đang bị chủ đầu tư thế chấp, điều này sẽ ảnh hưởng tới việc cấp giấy chứng nhận khi chủ đầu tư giao nhà. Trường hợp bên chủ đầu tư giao nhà nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định tại điều 57 luật kinh doanh bất động sản 2014:
- Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Theo đó, người mua nhà sẽ chỉ phải trả trước 95 % giá trị căn nhà. Sau khi được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận chủ đầu tư sẽ được nhận nốt các khoản khách hàng còn thiếu.
Trên đây là bài tư vấn của chúng tôi. Hy vọng bài viết bổ ích với bạn đọc!
Để biết thêm thông tin chi tiết, tham khảo thêm dịch vụ tư vấn của Luật sư X hãy liên hệ 0833102102
Câu hỏi thường gặp.
Căn cứ điều 58 luật kinh doanh bất động sản 2014 . Bên mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và kiểm tra tiến độ công trình nhà ở hình thành trong tương lai.
Căn cứ điều 57 luật kinh doanh bất động sản 2014. việc chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc lần đầu 52% giá trị căn nhà là vi phạm pháp luật. Pháp luật quy định mức đặt cọc lần đầu tối đa là 30%
Căn cứ điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Do đó việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là hợp pháp.
Theo quy định của bộ luật dân sự 2015: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
