Do nhu cầu về đất ngày càng lớn trong khi dân số tăng nhanh mà đất đai thì không thể mở rộng thêm được đã dẫn đến tình trạng có những mảnh đất sẽ có chung sổ đỏ. Vậy mua nhà sổ chung có tách sổ được không? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu câu trả lời qua bài viết sau đây nhé!
Căn cứ pháp lý
Sổ chung là gì?
Sổ đỏ, sổ hồng thực chất là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất, tài sản gắn liền với đất nếu có được ban hành theo về cấp.
Trước đây, sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Sổ hồng là giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở. Tuy nhiên, sau ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài Nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định thống nhất chỉ ban hành một loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất có màu hồng (gọi tắt là sổ hồng).
Về bản chất, sổ hồng và sổ đỏ đều là cách gọi cho giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và nhà riêng trước ngày 19/10/2009. Về sau, vẫn có rất nhiều người gọi theo cách này còn thực chất nội dung quyền sở hữu sẽ được ghi rõ ngay trong GCNQSD đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Sổ hồng hay sổ đỏ là căn cứ để thể hiện sự công nhận quyền sở hữu nhà đất, tài sản gắn liền với đất cho một hoặc một số đồng sở hữu được ghi tên trong GCNQSD. Chủ sở hữu có quyền cho, tặng, mua bán, thế chấp… cho bất kỳ cá nhân tổ chức nào mà không cần phải xin phép bất cứ ai không có quyền sở hữu nào khác theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, hình thức xác lập quyền sở hữu trong giấy GCNQSD đất và các tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp huyện trở lên cấp được Nhà nước công nhận theo 2 hình thức:
- Giấy CNQSD đất riêng một chủ sở hữu (hay còn gọi là sổ đỏ riêng, sổ hồng riêng)
- Giất CNQSD đất cho nhiều chủ sở hữu (hay còn gọi là sổ đỏ chung, sổ hồng chung)
Sổ hồng chung hay còn được gọi là sổ hồng đồng sở hữu: GCNQSD đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp huyện trở lên cấp và công nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không phải có quan hệ vợ hoặc chồng/con của người đứng tên chủ sở hữu.
Đây là loại giấy cấp cho 2 chủ sở hữu cho một quyền tài sản và quy chế pháp lý đối với loại sổ hồng chung này đương nhiên là cả 2 cùng có quyền đối với phần sở hữu trong sổ xác định. Tuy nhiên, các vấn đề liên quan đến thửa đất như mua bán, tặng cho, thế chấp, ủy quyền… sẽ không thể do một số người chủ sở hữu định đoạt mà còn cần có sự đồng ý từ đồng sở hữu cho dù một chủ sở hữu hỉ định đoạn phần quyền sở hữu của mình.
Do đó, về quy định pháp luật thì sổ hồng chung hay sổ hồng riêng đều là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, quy chế định đoạt quyền sở hữu của hai loại giấy này khác nhau và thường là sổ hồng chung sẽ khó khăn trong việc định đoạt hơn bởi nó liên quan đến quyền lợi của các đồng sở hữu nên họ được quyền quyết định các giao dịch, thay đổi quyền sở hữu.
Mua nhà sổ chung có tách sổ được không?
Nếu bạn muốn mua nhà sổ chung thì căn nhà cần đảm bảo diện tích tối thiểu về tách thửa theo Quyết định của UBND tỉnh mới nhất.
Trình tự, thủ tục được quy định tại điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ; Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai đai như sau:
“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Theo quy định tại khoản 4 điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia hoặc hợp nhất quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất;
– Hợp đồng chuyển nhượng/ tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Các giấy tờ khác nếu văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu.
Có nên mua nhà đất sổ chung hay không?
Mua đất sổ chung hay nhà ở sổ hồng chung là thực trạng hiện nay được nhiều người lựa chọn nhưng đã có nhiều cảnh báo về rủi ro khi mua đất sổ chung. Bởi lẽ nó bị hạn chế nhiều bởi các quy chế pháp lý đến định đoạt quyền sở hữu.
Mua nhà sổ chung có nhiều rủi ro về mặt pháp lý do mua nhà mà người bán chỉ có sổ chung. Lúc này, nếu mua bán hợp pháp sẽ cần đến sự đồng thuận của các chủ sở hữu. Và có nhiều trường hợp thỏa thuận viết tay, văn bản không được công chứng do không đủ điều kiện để công chứng viên thực hiện quyền công chứng vì sổ riêng, giá trị pháp lý không đảm bảo.
Đất thuộc quy hoạch sẽ không đủ điều kiện để tách sổ bởi nếu đủ điều kiện làm sổ riêng thì người bán sẽ làm và bán giá cao hơn. Có nhiều trường hợp người bán không đủ điều kiện tách sổ nên bán cho nhiều người giá rẻ với hợp đồng viết tay, không có văn bản công chứng và người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán. Giao dịch này đương nhiên là không hợp pháp và người mua bỏ tiền sẽ là người chịu thiệt trước tiên.
Vì vậy, câu hỏi mua nhà sổ chung có tách sổ được không đã có câu trả lời. Tuy nhiên, mua nhà sổ chung có an toàn hay không thì câu trả lời chắc chắn là không. Còn nếu trong trường hợp không có sự lựa chọn, người mua nên tìm hiểu kỹ trước khi quyết định chi hầu bao, tránh những rủi ro không đáng có.
Rủi ro khi mua nhà sổ chung
Muốn biết có nên mua nhà sổ chung hay không, bạn cần phải nắm được những rủi ro có thể xảy ra khi thực hiện giao dịch này.
Không được tách sổ
Mua nhà sổ chung có nhiều khả năng người mua không được tách sổ do nhiều nguyên nhân khác nhau. Đó có thể là khu đất chung có diện tích quá nhỏ, không đảm bảo diện tích tối thiểu tách thửa nên việc tách sổ là bất khả thi.
Bên cạnh đó, nhiều trường hợp thực hiện tách sổ phải chờ đợi trong thời gian dài, gây ảnh hưởng đến dòng vốn của nhà đầu tư.
Khó chuyển nhượng, khó thế chấp
Nhà sổ chung rất khó để chuyển nhượng do phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Việc làm hồ sơ thế chấp ngân hàng cũng gặp khó khăn do ngân hàng thường yêu cầu tách sổ trước khi dùng tài sản để thế chấp cho vay.
Dễ xảy ra tranh chấp
Nhà sổ chung thuộc sở hữu của nhiều người. Do đó, rất dễ xảy ra tranh chấp trong việc hưởng lợi nhuận và khai thác công dụng.
Nếu không có sự thống nhất, thỏa thuận hợp lý giữa các bên thì rất dễ xảy ra tranh chấp.
Dễ bị lừa đảo
Các đối tượng lừa đảo sẽ mua đất (có Sổ đỏ) rồi chia nhỏ. Sau đó, họ xây thành từng căn và quảng cáo bán nhà giá rẻ, có Sổ hồng.
Nhiều người mua vì ham rẻ mà vội vàng xuống tiền. Nhiều trường hợp đến tận nơi mới biết người mua xây trên đất sổ chung.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Không có sổ hộ khẩu có mua nhà được không?
- Thủ tục chuyển hộ khẩu khi mua nhà mới
- Thanh toán tiền mua nhà của người nước ngoài
- Cách mua nhà đất an toàn
- Lưu ý khi mua nhà đồng sở hữu
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Mua nhà sổ chung có tách sổ được không?”. Chúng tôi hi vọng rằng bài viết có giúp ích được cho bạn.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ của Luật sư X về hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, tư vấn đặt cọc đất, trích lục hồ sơ đất, mẫu hợp đồng cho thuê nhà đất, tra cứu quy hoạch đất, chia thừa kế nhà đất,…. Hãy liên hệ qua số điện thoại: 0833.102.102.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Nên kiểm tra xem tài sản đó có được chuyển nhượng hay không? Đã thế chấp ở đâu chưa? Có thuộc diện quy hoạch hay không? Bạn có thể thực hiện kiểm tra thông tin trên ở Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện nơi có tài sản hiện hữu.
– Nên hỏi thêm những người xung quanh về những người đồng sở hữu nhà đất, tình trạng an ninh quanh đó có an toàn hay không?
– Diện tích nhà bạn mua được thể hiện như thế nào trong sổ chung?
Mua bán nhà ở sở hữu chung được quy định Điều 126 Luật nhà ở 2014:
Mua bán phải có sự đồng ý của tất cả người sở hữu
Nếu có người không đồng ý, phải ra Tòa giải quyết
Các sở hữu chung có quyền ưu tiên mua lại
Ngoài lưu ý trên thì thủ tục chuyển nhượng nhà và đất được thực hiện như thông thường. Bạn có thể ra văn phòng công chứng lập hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đai. Nhưng vẫn cần sự xác nhận đồng ý của những người sở hữu chung.
Khi bán nhà phát sinh loại thuế thu nhập cá nhân. Thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu, đóng thuế dựa trên giá trị tài sản bán ra. Thuế bằng giá chuyển nhượng nhân với 2%. Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà duy nhất không phải chịu thuế. Ngoài ra khi chuyển nhượng nhà cho người thân như cha mẹ, con, chị em sẽ không phải chịu thuế.
