Mua đất giấy viết tay có xây nhà được không theo QĐ?

Tôi có mua một miếng đất có sổ đỏ với diện tích là 658 m2, thời hạn sử dụng 30 năm, mà giấy này được cấp năm 2006. Nhưng chủ đất tách bán cho tôi khổ 6x14m2 với thủ tục viết tay và chủ đất lăn tay không có bên thứ 3. Bây giờ tôi muốn biết là mua đất giấy viết tay có xây nhà được không?

Mua bán nhà đất bằng giấy tay có làm được sổ đỏ không là trường hợp được rất nhiều người tìm hiểu. Trường hợp này diễn ra rất nhiều hiện nay. Pháp luật có quy định về vấn đề này không mòi các bạn quan tâm đón đọc bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

Bộ luật dân sự năm 2015

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

– Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Theo cách hiểu thông thường, giao dịch này chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không được công chứng, chứng thực.

– Tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử đất và các tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất. Mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản. Và phải được công chứng hoặc chứng thực tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, giấy tờ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đó được xem là vô hiệu về mặt hình thức và không có giá trị pháp lý.

Các trường hợp giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý

Giao dịch dân sự đã được thực hiện hai phần ba nghĩa vụ.

Tại Khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi pháp quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên: Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng, các bên tiến hành các thủ tục đăng ký, sang tên Sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

Có 2 trường hợp sau không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất. (quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Mua đất giấy viết tay có xây nhà được không?

Trách nhiệm của người sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất với thủ tục viết tay, nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng do tách thửa. Theo quy định tại điều 167 Luật Đất Đai Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo quy định tại Luật Đất Đai 2013, Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trước tiên bạn cần làm đầy đủ thủ tục sau khi chuyển nhượng để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về cấp giấy phép xây dựng

Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014: Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ những trường hợp như: Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư; Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính; Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình; Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này; Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…

Như vậy, về nguyên tắc nếu diện tích đất bạn đang xây dựng không thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng thì bạn cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Bản vẽ thiết kế xây dựng; Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề. Chính vì, muốn xin giấy phép xây dựng, gia đình bạn phải cung cấp cho cơ quan nhà nước những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Để thuận lợi cho việc xin giấy phép xây dựng, gia đình bạn nên tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước

Mời bạn xem thêm bài viết

Thông tin liên hệ

Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Mua đất giấy viết tay có xây nhà được không?“. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên để sử dụng trong công việc và cuộc sống.

Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn, giúp đỡ khi có nhu cầu xin cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; mẫu đơn xin trích lục quyết định ly hôn ; giải thể công ty; tạm ngừng kinh doanh; Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu; Đăng ký hộ kinh doanh; Bảo hộ quyền tác giả;… của luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102

Câu hỏi thường gặp

Đất mua bằng giấy viết tay có phải sang tên không?

Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền (không phải thực hiện thủ tục sang tên vì đất chưa có Giấy chứng nhận).
Để được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo từng trường hợp đất có giấy tờ và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Cách xử lý khi tranh chấp đất mua bằng giấy viết tay?

Khi xảy ra tranh chấp đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo cách sau:
– Nếu là xác định là tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) thì phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
– Nếu xác định là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.