Hiện nay mua đất dự án cần xem giấy tờ gì?

Mua đất dự án là cách đầu tư có lợi nhuận cao và ít rủi ro so với các loại hình đầu tư. Ngày nay việc các dự án ảo hoặc một số chủ đất thổi giá đẩy giá lên cao, hoặc tạo ra những dự án ảo để làm ra miếng mồi thu hút các nhà đầu tư đầu tư làm cho rất nhiều nhà đầu tư vô tình rơi vào bẫy và mất sạch tiền đầu tư của mình đặc biệt là các nhà đầu tư còn non trẻ. Vì vậy, hôm nay Luật sư X sẽ giới thiệu đến các bạn những lưu ý khi mua đất dự án và Mua đất dự án cần xem giấy tờ gì? tại bài viết dưới đây.

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai 2013

Đất dự án là gì?

Đất dự án hay còn được hiểu với nghĩa là đất nền. Đây là những mảnh đất mà vẫn có thể giữ nguyên được hiện trạng ban đầu, mà chưa có bất cứ tác động nào của con người như: san bằng, đào, đắp đất… Như vậy, các nhà đầu tư có thể hiểu đơn giản đây là những lô đất nằm trong khu dự án quy hoạch của một chủ thầu nào đó, hoàn toàn chưa được đưa vào khai thác,tiến hành xây dựng và vẫn còn nguyên sơ.

Đất nền dự án trên thực tế là diện tích đất chưa tiến hành xây dựng nhà ở (vẫn còn trong trạng thái ban đầu – chỉ có mặt bằng).

Đất dự án gồm những loại sau:

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở (đây là đất dự án phổ biến nhất – chủ đầu tư phân lô, bán nền cho người dân).

– Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

– Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.

Khi nào đất dự án đủ điều kiện mở bán?

Căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê:

1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”

Tại Điều 41 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê:

1) Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2) Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3) Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4) Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.”

Theo Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

1) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”

Theo Khoản 7 Điều 4 của Nghị định 11/2013/NĐ-CP quy định về quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Như vậy, câu trả lời cụ thể như sau:

Đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi Có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Theo đó, muốn biết chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán hay không người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là rõ ngay.

Riêng đối với dự án phát triển đô thị, thì đất nền trong dự án phát triển đô thị chỉ được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Khi mua đất dự án cần xem giấy tờ gì?

Những giấy tờ cần xem khi mua đất dự án như sau:

Hồ sơ pháp lý đất nền
Một bộ giấy tờ pháp lý đất nền đầy đủ sẽ gồm có các loại giấy tờ như:

Bản quy hoạch chi tiết 1/500
Bản quy hoạch này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây chính là bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500. Nó sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Người mua cần xem bản quy hoạch này để biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng, định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng,…

Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư
Loại giấy tờ pháp lý này cần khi dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ. Trong đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố về năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan,…

Giấy phép kinh doanh
Giấy phép kinh doanh là loại giấy tờ cực kỳ quan trọng mà người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp. Loại giấy này sẽ là căn cứ pháp lý cho thấy đơn vị chủ đầu tư có uy tín không, có được hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng không. Nếu đơn vị nào không cung cấp được loại giấy tờ này, bạn nên cẩn thận.

Sổ đỏ của quỹ đất
Khi mua bán đất nền, chắc chắn mọi người không thể bỏ qua sổ đỏ quỹ đất. Trong đó, sổ đỏ này phải đứng tên chủ đầu tư thì khi thực hiện giao dịch, chủ đầu tư mới có thể tiến hành sang tên cho người mua thông qua hợp đồng mua bán. Loại giấy tờ này quan trọng nhất. Do đó mọi người cần phải tìm hiểu kỹ trước khi mua đất nền.

Hồ sơ pháp lý nhà chung cư
Với nhà chung cư, những loại giấy tờ pháp lý cũng tương tự như đất nền. Tuy nhiên, nội dung của một số loại giấy tờ sẽ khác và có thêm một số loại giấy tờ khác. Cụ thể:

Bản quy hoạch chi tiết 1/500
Ở bản quy hoạch 1/500 cần thể hiện chi tiết mọi thứ. Điển hình như tổng diện tích công trình, mật độ xây dựng cũng như dự kiến bố trí diện tích như thế nào.

Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là một trong những loại giấy tờ pháp lý mà chủ đầu tư bắt buộc phải có mới được phép xây dựng nhà chung cư và bán. Loại giấy này được cấp bởi Sở Xây dựng cấp phép và có dấu đỏ. Nội dung của giấy phép xây dựng gồm:

Tên chủ đầu tư xây dựng
Thông tin về dự án căn hộ chung cư được cấp phép xây dựng. Trong đó cụ thể là các thông tin về vị trí dự án, phần cốt nền, mật độ xây dựng, hệ số đất sử dụng, chiều sâu và chiều cao của công trình, số tầng và tầng hầm,…
Người mua phải xem kỹ giấy phép xây dựng. Bởi lẽ, nếu mua phải căn hộ của một công trình xây dựng trái phép thì rủi ro pháp lý sẽ rất cao. Tiến trình thi công cũng như ngày bàn giao công trình sẽ bị chậm lại.

Giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng
Đặc biệt, một loại giấy tờ rất quan trọng, không thể thiếu khi mua bán căn hộ chung cư chính là giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng. Khi có ngân hàng bảo lãnh, quyền lợi của người mua sẽ được đảm bảo. Nó sẽ giảm rủi ro cho người mua khi các bất động sản hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ và thực hiện theo các điều khoản của hợp đồng thì đã có ngân hàng chịu trách nhiệm.

Các loại giấy tờ khác
Bên cạnh đó là một số loại giấy tờ có liên quan khác. Những loại giấy tờ này cũng rất quan trọng mà mọi người cần để ý khi tìm hiểu 1 dự án bất động sản. Cụ thể:

• Giấy phép phòng cháy chữa cháy của căn hộ. Loại giấy này sẽ đảm bảo quyền lợi và sự an toàn của mọi người khi không may có hỏa hoạn xảy ra.
• Giấy phép bảo vệ môi trường. Đây cũng là loại giấy tờ rất quan trọng mà người mua nhà cần tìm hiểu.
• Thỏa thuận cấp nước, điện của đơn vị cung cấp. Điều này sẽ đảm bảo cư dân được sinh sống với cơ sở hạ tầng đầy đủ, hoàn thiện.

Mời bạn xem thêm

• Nên mua đất dự án hay đất thổ cư 2022?
• Những lưu ý khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ
• Những lưu ý thực hiện thủ tục pháp lý khi mua đất dự án

Thông tin liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư X về vấn đề “Hiện nay mua đất dự án cần xem giấy tờ gì?″. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như điều kiện cấp phép bay flycam, thủ tục tạm ngừng doanh nghiệp, hợp pháp hóa lãnh sự ở hà nội, dịch vụ luật sư thành lập công ty trọn gói giá rẻ, thỏa thuận bồi thường thu hồi đất… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X để được hỗ trợ, giải đáp.

Liên hệ hotline: 0833.102.102.

Câu hỏi thường gặp