Chào Luật sư, hiện tôi đang có dự định mua lại mảnh đất của chú họ em nhưng mảnh đất đó của chú vẫn chưa có sổ đỏ thì liệu em có công chứng được giấy tờ, hợp đồng mua bán đất khi chưa có sổ đỏ hay không? Nếu được thì thủ tục mua đất khi chưa có sổ đỏ gồm những gì? Mong Luật sư giải đáp giúp tôi, cảm ơn Luật sư.
Xin chào bạn, Luật sư X cảm ơn bạn vì đã gửi câu hỏi đến chúng tôi. Hiện nay, vấn đề mua bán đất không còn xa lạ tuy nhiên việc mua đất khi chưa có sổ đỏ và vấn đề công chứng giấy tờ mua bán khi chưa có sổ đỏ là việc nhiều người đang quan tâm. Hi vọng qua bài viết “mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?” bạn đọc sẽ có được những thông tin cần thiết và hữu ích.
Căn cứ pháp lý
Đất chưa có sổ đỏ có được phép chuyển nhượng không?
Đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:
- Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;
- Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:
- Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Có nghĩa là căn cứ vào quy định trên thì đất chưa có Sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Mua đất chưa có sổ đỏ có công chứng được không?
Căn cứ Điều 40, Điều 41 và Điều 42 Luật công chứng năm 2014 quy định về hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- “Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;
- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;
- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.
- Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.”
Theo quy định trên, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất các bên phải mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, không có sổ đỏ thì Văn phòng công chứng sẽ không thực hiện việc công chứng hợp đồng. Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý nếu được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Trường hợp, hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì chưa phát sinh hiệu lực và chưa có giá trị ràng buộc giữa các bên.
Như vậy có nghĩa là khi không có sổ đỏ thì sẽ không công chứng được hợp đồng mua bán đất.
Thủ tục mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ
Việc mua bán nhà đất chưa được cấp sổ đỏ, chưa biết cấp sổ đỏ lần đầu mất bao nhiêu tiền thì được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:
- Đăng ký cấp sổ đỏ: Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
- Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân;
- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.
- Kê khai nghĩa vụ tài chính ( Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ): Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
- Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
- Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ: Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ. Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
- Đơn đăng ký biến động;
- Bản gốc Sổ đỏ;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
- Trả kết quả: Thời hạn sang tên sổ đỏ
- Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.
- Thời hạn trên không được tính đối với những thời gian sau:
- Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ;
- Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
- Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp cho bạn toàn bộ thông tin liên quan đến vấn đề mua đất chưa có sổ đỏ mà bạn đọc đang thắc mắc. Bạn đọc muốn tìm hiểu cũng như quan tâm đến những vấn đề pháp lý khác như giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất,… hãy liên hệ đến hotline 0833102102 để đội ngũ Luật sư cũng như chuyên viên tư vấn pháp lý có thể tư vấn cho bạn đọc thông tin nhanh và chính xác nhất.
Mời bạn đọc thêm
- Hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ năm 2022
- Cách mua đất không có giấy tờ nhanh, đơn giản
- Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ là gì?
Câu hỏi thường gặp
Nhà đất khi chưa có sổ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
– Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
Mua đất không có sổ đỏ chỉ áp dụng khi mảnh đất đấy có đầy đủ các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc 2 trường hợp quy định ở điểm a, khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013. Còn lại, việc mua đất chưa có sổ đỏ là hoàn toàn trái pháp luật, không được công nhận
