Mua bán nhà sai hiện trạng có được không?

Xin chào Luật sư. Vợ chồng chúng tôi dự định mua một căn nhà. Và tôi được người quen giới thiệu cho một bên bán nhà với giá khá rẻ đối với giá trị thực sự của nó. Tuy nhiên có một vấn đề là ngôi nhà này sai hiện trạng. Giữa cái giá và cấu trúc của nhà khiến tôi khá phân vân không biết có nên mua hay không. Vậy xin luật sư cho biết pháp luật quy định việc mua bán nhà sai hiện trạng có được không? Tôi rất cần sự tư vấn, giúp đỡ nhiệt tình từ phía luật sư giải đáp, cung cấp cho tôi các thông tin, quy định của pháp luật về vấn đề này. Tôi rất mong nhận được câu phản hồi sớm nhất từ phía luật sư. Tôi xin trân trọng cảm ơn.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho Luật sư X chúng tôi. Dưới đây là bài viết tư vấn về Mua bán nhà sai hiện trạng có được không?. Mời bạn cùng đón đọc.

Mua bán nhà sai hiện trạng có được không?

Mua bán nhà sai hiện trạng thường gặp phải những rủi ro như sau:

• Không thể đăng bộ sang tên: từng có nhiều trường hợp bên mua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở từ bên bán và hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng. Thế nhưng khi muốn làm thủ tục sang tên, nộp hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà ở tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì nhận được thông báo là hiện trạng nhà ở không đúng như trên giấy chứng nhận và Cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu phải hủy hợp đồng, hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho đúng hiện trạng thì mới được chuyển nhượng.
• Rủi ro cho bên mua: Người mua nhà khi này hẳn sẽ hoang mang không biết nên xoay xở thế nào vì khi đó tiền thì đã thanh toán, hợp đồng cũng đã công chứng và chỉ đợi sang tên là xong xuôi mà bây giờ mới phát hiện nhà chuyển nhượng sai hiện trạng, chưa thực hiện hoàn công và chưa làm sổ hồng mới.
• Gây mất thời gian và chi phí: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phát hiện nhà xây dựng sai hiện trạng sẽ yêu cầu tháo dỡ, xử phạt vi phạm hành chính tốn thời gian và chi phí của các bên.
• Cấu trúc nhà, hiện trạng nhà sẽ bị thay đổi.
• Trường hợp bên bán không thiện chí hợp tác, bên mua có thể sẽ phát sinh một khoản chi phí không nhỏ trong việc tháo dỡ, thay đổi hiện trạng, hoàn công,…

Cấp sổ đỏ sai hiện trạng xử lý như thế nào?

Căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 phát sinh 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Người sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm so với sổ đỏ nếu thỏa mãn các điều kiện:

• Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
• Không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai;
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp, việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai;

Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Người sử dụng đất được cấp sổ đỏ theo giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tăng thêm.

Đồng thời, người sử dụng đất cũng phải nộp tiền sử dụng đất, các khoản thuế phí khác theo quy định pháp luật (nếu không thuộc trường hợp được miễn).

 Việc cấp sổ đỏ sai hiện trạng (sai diện tích, kích thước, ranh giới,…) mà sổ đỏ đã được đăng ký sang tên một người khác thì quyền quyết định, xử lý vấn đề này thuộc về chủ sử dụng đất đã nhận chuyển quyền.

Theo đó, người sử dụng đất có thể được cấp mới sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm nếu thỏa mãn các điều kiện luật định và phải đóng tiền sử dụng đất nếu không thuộc trường hợp được miễn.

Giải quyết tranh chấp nhà đất được cấp sổ đỏ sai hiện trạng như thế nào?

Trường hợp quyền sử dụng đất của bạn đang có tranh chấp với gia đình hàng xóm, việc giải quyết được thực hiện như sau:

Bước 1: Thương lượng, hòa giải tranh chấp

Với thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng bạn đang mong muốn được sử dụng sổ đỏ để thế chấp ngân hàng, do đó, thương lượng, hòa giải để xử lý trường hợp tranh chấp này là phương án tối ưu.

Việc thương lượng, hòa giải nên dựa trên các tiêu chí:

• Các bên cùng có lợi từ vụ việc;
• Dựa trên sổ đỏ, bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính về đất đai được lưu trữ tại cơ quan Nhà nước;
• Thiện chí của các bên;

Bước 2: Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai

Nếu không tự thương lượng, hòa giải được, các bên có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất phải được thực hiện trong khoảng thời gian 45 ngày, kể từ ngày tiếp nhận yêu cầu hòa giải.

Ngoài ra, việc hòa giải phải được lập thành biên bản, có đầy đủ các thành phần hòa giải cũng như phải có chữ ký của chủ tọa, thư ký và con dấu của cơ quan cấp xã theo Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bước 3: Giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền

Nếu việc hòa giải không thành, các bên hoặc một trong hai bên có quyền gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Quyết định có hiệu lực của các cơ quan, cá nhân này là căn cứ để các bên thực hiện đăng ký biến động theo quy định pháp luật.

Nếu có phát sinh tranh chấp trên thửa đất được cấp sổ đỏ sai hiện trạng, các bên có thể lựa chọn phương án giải quyết theo các bước như chúng tôi đã nêu trên.

Thông tin liên hệ luật sư

Trên đây là những vấn đề liên quan đến Mua bán nhà sai hiện trạng có được không?. Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến tư vấn pháp lý về vấn đề mẫu hợp đồng cho thuê đất làm nhà xưởng. Nếu quy khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Câu hỏi thường gặp