Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được không 2023?

Ở một số địa phương, người dân khi mua bán đất nông nghiệp vẫn còn sử dụng Giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay. Để tránh rủi ro khi mua bán đất nông nghiệp, người dân cần nắm được các quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhu nào để hợp pháp. Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có khá nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Câu hỏi được nhiều người đặt ra ở đây là Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được không? Để giải đáp thắc mắc về vấn đề này, hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật sư X để hiểu rõ hơn nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2013

• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Thế nào là giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay?

Theo cách hiểu thông thường, giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực.

Nhiều người vẫn thường hiểu rằng giấy mua bán đất nông nghiệp viết tay là một dạng hợp đồng mua bán nhà đất. Sau khi hai bên thống nhất các vấn đề trên cơ sở tự nguyên thuận mua vừa bán, hai bên sẽ ký với nhau một hợp đồng mua bán.

Một bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thoả thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này.

Mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thì người sử dụng đất có đất được mua, tặng cho bằng giấy viết tay thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

(1) Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

(2) Người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định. 

Trong quá trình tiếp nhận hồ sơ yêu cầu cấp sổ đỏ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là một trong ba nhóm đất được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013. 

Điều kiện chung để chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng giống như việc chuyển nhượng các loại đất khác, được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.“

Ngoài điều kiện chung đã nêu, giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp còn phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 167, Điều 179, Điều 189, Điều 191, Điều 193, Điều 194 Luật Đất đai 2013 như sau:

• Việc chuyển nhượng phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và phải được đăng ký biến động tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

• Không được phép chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất thuê trả tiền thuê hàng năm;

• Nếu chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì được phép chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013. Bên nhận chuyển nhượng phải được ký lại hợp đồng thuê đất với Nhà nước;

• Bên nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Trong đó, việc xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được thực hiện theo Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;

• Việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng), đất sản xuất nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó;

• Người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp phải thỏa mãn các điều kiện về mục đích sử dụng, sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và điều kiện khác theo Điều 193 Luật Đất đai 2013;

• Hộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số được chuyển nhượng đất nông nghiệp sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất của Chính phủ nếu đất này được Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước cho họ;

Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay được cấp sổ đỏ không?

Pháp luật đất đai hiện hành có một số quy định mới về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, do đó, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng là việc chuyển quyền phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực.

Vậy nên, hiện nay, nếu giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp không được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì không được coi là hợp pháp. Vì thế, bên nhận chuyển nhượng cũng không được cấp sổ đỏ, sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, pháp luật đất đai cũng có một số ngoại lệ đối với trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy tờ viết tay nhưng vẫn có thể được cấp sổ đỏ như sau:

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008 hoặc nhận chuyển nhượng từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 nhưng có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP 

Căn cứ khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định người nhận chuyển nhượng có thể được cấp sổ đỏ cho trường hợp này nếu thỏa mãn những điều kiện sau đây:

• Nhận chuyển nhượng trước ngày 1/1/2008;
• Hoặc nhận chuyển nhượng từ 1/1/2008 đến trước 1/7/2014 nhưng có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP;
• Thửa đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận;
• Tại thời điểm đề nghị cấp sổ đỏ, thửa đất thỏa mãn các điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu khác theo quy định pháp luật;
• Thỏa mãn điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp khác theo quy định;

Trường hợp 2: Sau khi ký kết hợp đồng mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, bên nhận chuyển nhượng là bên cầm giữ sổ đỏ thửa đất

Lúc này, căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp được cấp sổ đỏ/xác nhận biến động nếu thỏa mãn đồng thời các yêu cầu sau:

• Việc nhận chuyển nhượng được thực hiện trước ngày 1/7/2014;
• Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin đăng ký sang tên sổ đỏ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong đó, có đơn đề nghị cấp sổ đỏ và các tài liệu, hồ sơ hiện có đối với giao dịch này;
• Đảm bảo các điều kiện khác để được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật;

Trường hợp 3: Được Tòa án công nhận giao dịch là hợp pháp theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015

Theo đó, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.“

Nếu bên nhận chuyển nhượng có quyết định/bản án của Tòa án nhân dân có thẩm quyền công nhận giao dịch mua bán đất nông nghiệp thì bên nhận chuyển nhượng được quyền đề nghị cấp sổ đỏ/sang tên sổ đỏ theo quy định pháp luật.

Đây là thủ tục cấp sổ đỏ theo bản án của tòa án. Trong hồ sơ nhận mua bán đất nông nghiệp phải bao gồm bản án/quyết định của tòa án ghi nhận việc chuyển quyền đất nông nghiệp là đúng pháp luật.

Khuyến nghị:

Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề mua bán đất nông nghiệp đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.

Thông tin liên hệ

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay có được không 2023?” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý như download mẫu đơn ly hôn thuận tình. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp