Thưa Luật sư, tôi xin chia sẻ thắc mắc của tôi về vấn đề liên quan đến đất đai, cụ thể như sau: Năm 2021, tôi có mua một mảnh đất tại Trung tâm thành phố của chị D. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán đất đều được viết bằng tay và chưa được ra Văn phòng công chứng để công chứng, chứng thực hợp đồng đó. Cho đến thời điểm hiện tại, chị D luôn lảng tránh và không muốn giao đất cho tôi. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi đối với hợp đồng chuyển nhượng đất mà viết tay thì có hiệu lực pháp lý không? Rất mong được Luật sư hồi đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn.
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết “Mua bán đất giấy tay có hiệu lực không?” dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng những thông tin chúng tôi chia sẻ sẽ mang lại hữu ích với bạn đọc.
Thế nào là giấy mua bán đất viết tay?
Theo cách hiểu thông thường, giấy mua bán đất viết tay chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực.
Mọi người vẫn thường hiểu rằng giấy mua bán đất viết tay là một dạng hợp đồng mua bán nhà đất. Sau khi hai bên thống nhất trên cơ sở tự nguyên thuận mua vừa bán, hai bên sẽ ký với nhau một hợp đồng mua bán.
Một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thoả thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này.
Mua bán đất giấy tay có hiệu lực không?
Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) quy định về như sau:
Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai
54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Như vậy, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất.
Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Quy định rằng Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
Theo đó, từ ngày 01/7/2014 cho tới hiện nay, một hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu.
Trường hợp khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất) không được công chứng, chứng thực mà các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó (khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015)
Theo đó, có 2 trường hợp mua bán nhà, đất bằng giấy mua bán đất viết tay có hiệu lực pháp lý là:
+ Hợp đồng chuyển nhượng đó chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/7/2014.
+ Các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất).
Thời hạn sử dụng của mẫu giấy mua bán đất viết tay
Vì không phải lúc nào giấy tờ mua bán đất viết tay cũng có hiệu lực và được chấp nhận nên người dân phải lưu ý về tính hợp pháp của chúng. Hạn cuối là ngày 1 tháng 7 năm 2014 và các điều khoản và điều kiện sau sẽ được áp dụng:
Thời điểm trước ngày 01/07/2014
Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các trường hợp sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì chỉ cần hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở & các tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không cần phải làm thủ tục, hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất.
Và người nhận yêu cầu sẽ không bị cơ quan tiếp nhận hồ sơ yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
- Sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 do nhận chuyển nhượng, cấp quyền sử dụng đất;
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Luật này và sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất từ 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014.
- Sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Nói một cách khác, nếu các quyền đã được chuyển giao trên thực tế nhưng không hợp pháp thì không cần phải làm lại các thủ tục chuyển nhượng quyền và thay vào đó là trao giấy chứng nhận lần đầu tiên. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng xuất trình hợp đồng, văn bản chuyển nhượng có công chứng, chứng thực theo yêu cầu.
Thời điểm sau ngày 01/07/2014
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán) phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản khi một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản theo theo yêu cầu của các bên được công chứng hoặc xác thực đúng theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
Do đó, kể từ ngày 1/7/2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực), bất kỳ ai mua bán, chuyển nhượng bất động sản đều phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, nếu không công chứng mà một hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 điều khoản của hợp đồng thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch (theo Điều 129 BLDS 2015).
Các vấn đề cần chú ý khi viết giấy mua bán đất
Trước khi ký tên vào giấy tờ mua bán đất viết tay cần lưu ý những điều sau:
- Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc giao dịch bất động sản không có sổ đỏ là rất khó. Do đó, nếu bên bán chưa hoàn thành thủ tục cấp sổ, bạn nên yêu cầu họ thực hiện theo đúng quy định.
- Cần phân biệt đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ và đất chưa được cấp sổ đỏ. Đất sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, đất thuộc diện thừa kế, đất không bị kê biên thi hành án là những trường hợp được mua bán không cần sổ đỏ.
Mẫu giấy mua bán đất viết tay căn cứ quy định của pháp luật
Căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì mẫu giấy mua bán đất viết tay mới đảm bảo yếu tố pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền hợp pháp của người sử dụng đất, theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Mục đích của các loại giấy tờ sử dụng đất viết tay, giấy tờ mua bán nhà đất viết tay là chuyển quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất.
Giấy mua bán tài sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải làm sổ đỏ, theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mẫu giấy chuyển nhượng đất viết tay được coi là mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật đất đai 2013, Bộ luật dân sự 2015 và các luật hướng dẫn hiện hành có liên quan.
Do đó, hợp đồng quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Đồng thời, để tránh bị vô hiệu trước pháp luật, mẫu giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay phải đáp ứng các đặc điểm quy định sau.
- Mục tiêu và nội dung của thỏa thuận chuyển nhượng đều phù hợp với đạo đức xã hội và không vi phạm bất kỳ quy định nào của pháp luật.
- Người ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay phải từ đủ 18 tuổi trở lên, có đủ năng lực trách nhiệm dân sự.
- Việc ký giấy chuyển nhượng bất động sản phải hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc;
- Để xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng, mẫu đơn chuyển nhượng đất viết tay phải được công chứng.
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Mua bán đất giấy tay có hiệu lực không?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như dịch vụ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất viết tay, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Mẫu đơn thừa kế gồm những gì theo quy định năm 2023?
- Thời gian xét xử phúc thẩm vụ án hình sự
- Cách xác định các trường hợp chấm dứt hôn nhân năm 2023
Câu hỏi thường gặp
Trường hợp hợp đồng mua bán đất không cần công chứng là khi bạn xác minh được mình đã thanh toán ít nhất 2/3 giá trị hợp đồng, căn cứ vào giá trị pháp lý của giấy tờ mua bán đất viết tay nêu trên. Sau đó, họ có quyền lựa chọn yêu cầu tòa án công nhận tính xác thực của tài liệu viết tay mà không cần công chứng. Trường hợp khác, cơ quan có thẩm quyền phải xác nhận mọi giao dịch chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Dân sự.
Các bên có thể tự thương lượng giải quyết nếu giấy mua bán đất viết tay không được công nhận hoặc vô hiệu. Ví dụ, người bán sẽ hoàn lại tiền cho khách hàng. Tài sản đã bán được trả lại cho người mua. Tuy nhiên, điều này rất khó xảy ra vì lợi ích của các bên không cân bằng, dẫn đến khiếu nại. Để tránh những tranh chấp sau này, bạn nên công chứng giấy mua bán đất viết tay.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực được gọi là giấy mua bán đất viết tay. Có thể soạn hợp đồng mua bán bằng cách viết tay hoặc đánh máy. Nội dung trong giấy sẽ thể hiện rõ người bán và người mua cũng như các điều khoản và thỏa thuận của các bên.
Giao dịch dân sự đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ thực hiện hợp đồng
Tại khoản 2 Điều 129 quy định:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây
2.Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Sauk hi bản án, quyết định của toà công nhận giao dịch chuyển nhượng có hiệu lực pháp luật, các bên tiến hành thủ tục đăng ký, sang tên Sổ đỏ theo quy định của pháp luật.
