Mua bán đất công chứng sang tên rồi vấn bị kiện đòi lại được không?

Chào Luật sư, hiện nay theo quy định thì việc mua bán đất hiện nay được quy định như thế nào? Hôm trước bạn tôi có ý định mua đất cho con mình xây nhà làm quà cưới. Tuy nhiên khi mua bán đất và thực hiện thủ tục sang tên thì xuất hiện một người tự xưng là em trai của người bán đất. Anh ta nói chính anh ta mới là chủ của mảnh đất này nên người bán không có quyền đối với mảnh đất và anh ấy đang kiện ra tòa để đòi lại đất. Bạn tôi cũng hoang mang vì giấy tờ rõ ràng đứng tên người bán, hợp đồng cũng được 2 bên ký tên và công chứng đầy đủ. Không biết hiện nay Mua bán đất công chứng sang tên rồi vấn bị kiện đòi lại được không? Thủ tục kiện đòi đất mất tối đa là bao lâu? Mong được luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của Luật sư X, Về câu hỏi “Mua bán đất công chứng sang tên rồi vấn bị kiện đòi lại được không?” được chúng tôi giải đáp đến bạn như sau:

Đất đã sang tên được hiểu như thế nào?

Hiện nay khái niệm đất đã sang tên được nhiều người nhắc đến nhưng cũng vẫn còn một số người chưa hiểu hết về khái niệm này. Nói nôm na đất đã sang tên có thể hiểu là đất đã được chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng. Cụ thể về những nội dung cần lưu ý về đất đã sang tên hiện nay là:

Đất đã sang tên hay thuật ngữ pháp lý còn gọi là chuyển quyền sử dụng đất. Căn cứ khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là thông qua hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hay góp vốn quyền sử dụng đã chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này qua người khác.

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất thường sẽ thông qua các hình thức bao gồm:

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân hay gọi là mua bán đất đai.

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ trong phạm vi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn với nhau nhằm tạo thuận lợi cho việc canh tác nông nghiệp.

– Tặng cho quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ một người này qua người khác khi còn sống và trên tinh thần tự nguyện, cho tặng nhau.

– Nhận thừa kế quyền sử dụng đất: tức là một người chết đi để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất và đối tượng thuộc hàng thừa kế sẽ được hưởng di sản thừa kế theo pháp luật hoặc di chúc.

Điều kiện chuyển nhượng đất đai hiện nay như thế nào?

Việc chuyển nhượng đất đai hiện nay có một số điều kiện nhất định. Đó có thể là về giấy tờ và những điều kiện về mặt thực tiễn. Hiện nay để việc chuyển nhượng đất đai đúng loại đất, đúng đối tượng và đúng luật thì chúng ta cần biết và hiểu cơ bản về điều kiện chuyển nhượng đất đai. Ví dụ như chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở được không? Nội dung này được quy định như sau:

Điều kiện bên chuyển nhượng

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”.

Như vậy, chỉ cần có một trong các điều kiện trên thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên việc chuyển nhượng vô hiệu (phổ biến nhất là đất không có Giấy chứng nhận).

• Điều kiện bên nhận chuyển nhượng

Bên chuyển nhượng muốn có quyền nhận chuyển nhượng phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng. Nói cách khác, phải không thuộc trường hợp “cấm” chuyển nhượng.

Ví dụ: Không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Mua bán đất công chứng sang tên rồi vấn bị kiện đòi lại được không?

Tranh chấp đất đai hiện nay ngày càng phức tạp và có nhiều tình huống mới phát sinh. Có cả trường hợp hợp đồng mua bán đất đã sang tên xong, công chứng xong nhưng vẫn bị kiện đòi lại đất. Trong trường hợp này làm sao để xác định được quyền sử dụng đất là của chủ thể nào và phương thức nào được sử dụng nhiều nhất? Quan trọng là liệu có đòi lại đất được không? Có thể nhìn nhận tình huống này như sau:

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm: 

– Đất phải có Sổ đỏ hoặc Sổ hồng (Giấy chứng nhận). 

– Đảm bảo đất không xảy ra tranh chấp. 

– Quyền sử dụng đất đang không bị mang ra để đảm bảo kê biên thi hành án. 

– Đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất với loại đất có thời hạn. 

– Ngoài 4 điều kiện vừa nêu trên, người dân cũng cần đáp ứng đủ các điều kiện khác quy định tại Điều 189, 190,191, 192,193 Luật đất đai 2013 khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. 

Sau khi đáp ứng đủ các điều kiện trên, việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định, cụ thể: 

– Các bên tiến hành lập hợp đồng bằng văn bản, xác nhận ký và tiến hành công chứng hợp đồng. Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng như sau: 

Đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được tiến hành công chứng hoặc chứng thực, 

Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự. 

Sau khi công chứng hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như trên, người dân phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Đây là thủ tục bắt buộc đối với người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Và việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực tính từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. 

Mua đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Hiện nay việc mua đất bên cạnh việc có mẫu thì với một số chủ thể họ lập hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay. Liệu có bắt buộc phải đánh máy không hay viết tay thì cũng được xem là hợp pháp? Hợp đồng mua đất hiện nay cần có những nội dung nào là bắt buộc và nội dung nào là cơ bản? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được coi là hợp pháp nếu có các điều kiện sau:

2.1. Chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng, chứng thực nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Hay nói cách khác, nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch đó vô hiệu, không thể đăng ký biến động (không sang tên được).

2.2. Chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014

Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này”

Như vậy, nếu đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực).

Hợp đồng mua bán nhà có bắt buộc phải công chứng không?

Hiện nay theo quy định của luật nhà ở thì hợp đồng mua bán nhà cần phải công chứng. Vì đây là loại tài sản có giá trị lớn nên việc mua bán cũng cần được các chủ thể thực hiện hết sức nghiêm túc, tránh những rủi ro cho cả bên bán và bên mua và đảm bảo giao dịch hiện nay được thực hiện đúng theo quy định. Giải đáp của chúng tôi với vấn đề tính bắt buộc của việc công chứng hợp đồng mua bán là:

Theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
   Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
   Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
   Do đó, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải thực hiện công chứng. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Khuyến nghị

Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề sang tên sổ đỏ đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Mua bán đất công chứng sang tên rồi vấn bị kiện đòi lại được không?” Ngoài ra, chúng tôi  có cung cấp dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về giá chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Có thể bạn quan tâm:

• Thời gian khiếu nại nghĩa vụ quân sự
• Quy trình tuyển quân nghĩa vụ quân sự
• Công dân nam đủ bao nhiêu tuổi trở lên phải đăng ký nghĩa vụ quân sự?

Câu hỏi thường gặp