Sổ đỏ là thuật ngữ người dân thường sử dụng để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thông qua hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, các chủ sở hữu xác lập quyền sở hữu hợp pháp của mình đối với bất động sản nhà đất. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp các bên mua bán nhà đất nhưng mới chỉ có xác nhận của phường. Trong trường hợp này, nhiều bạn đọc thắc mắc không biết liệu mua bán đất có xác nhận của phường có được cấp sổ đỏ? Cần đáp ứng điều kiện gì để được cấp sổ đỏ? Quy trình cấp sổ đỏ khi mua bán đất có xác nhận của phường được thực hiện như thế nào? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Sổ đỏ là loại giấy tờ gì?
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ.
Theo quy định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).
Như vậy, Sổ đỏ là ngôn ngữ thường ngày của người dân để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được pháp luật quy định. Để thuận tiện cho người đọc, trong nhiều bài viết thường sử dụng từ “Sổ đỏ” thay cho tên gọi của Giấy chứng nhận như quy định của pháp luật.
Cần đáp ứng điều kiện gì để được cấp sổ đỏ?
Theo quy định tại của Luật đất đai 2013, điều điện để được cấp sổ chia làm 02 trường hợp.
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013
Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật. Cụ thể sẽ được chia ra thành các trường hợp nhỏ sau đây:
(1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất đứng tên mình
Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
- Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở; Giấy phép cho xây cất nhà ở… được quy định tại Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp… (được quy định chi tiết tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ).
(2) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng giấy tờ đó ghi tên người khác
Theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại mục (1) nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, thì sẽ được cấp giấy chứng nhận nếu có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (như hợp đồng, văn tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất .
- Đất không có tranh chấp.
(3) Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận nếu được sử dụng đất theo:
- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
- Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
- Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,
- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp
Trường hợp 2: Không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013
Bởi vì không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định nên tùy thời điểm sử dụng đất, tình trạnh tranh chấp thửa đất và địa bàn sử dụng cũng như mục đích sử dụng đất mà sẽ có những quy định cấp Giấy chứng nhận khác nhau. Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận, cụ thể:
(1) Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 04 điều kiện sau.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;
- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
(2) Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận và có thể nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
- Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch tại địa phương.
Mua bán đất có xác nhận của phường có được cấp sổ đỏ?
Vấn đề này được chia ra làm hai trường hợp như sau:
Nếu giấy tờ mua bán đất có xác nhận của phường là hợp đồng đặt cọc:
Trong trường hợp này, do bạn chỉ có hóa đơn đặt cọc tiền nên không thể yêu cầu sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bạn có thể yêu cầu chủ cũ làm hợp đồng mua bán nhà. Trong trường hợp chủ cũ vẫn gây khó dễ, không chịu làm hợp đồng mua bán nhà cho bạn, bạn có thể kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Bên cạnh đó, Khoản 2, Điều 101, Luật đất đai 2013 có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Trong trường hợp của bạn, bạn vẫn có thể yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do bạn đã sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không vi phạm pháp luật về đất đai. Bạn chỉ cần xin Ủy ban nhân dân phường xác nhận là mảnh đất bạn đang sinh sống không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch là được.
Nếu giấy tờ mua bán đất có xác nhận của phường là dưới dạng hợp đồng mua bán đất:
Trường hợp chuyển nhượng trước ngày 15/10/1993
Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà hợp đồng có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì không mặc nhiên được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Khi thuộc trường hợp này thì người dân cần xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo từng trường hợp cụ thể.
Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp. Do vậy, hợp đồng do xã, phường, thị trấn xác nhận (chứng thực) thì cũng không có giá trị pháp lý nói chung và không có giá trị pháp lý trong việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nói riêng.
Quy trình cấp sổ đỏ khi mua bán đất có xác nhận của phường
Hợp đồng mua bán đất trước ngày 01/7/2014
Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng; trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định nhưng chưa sang tên; thì không phải thực hiện thủ tục sang tên; mà nộp hồ sơ theo quy định dưới đây để cấp Giấy chứng nhận mới; cụ thể:
Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhượng có hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng theo quy định nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên mua
Để có Giấy chứng nhận mới cần thực hiện theo thủ tục sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng đã lập theo quy định.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa.
- Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết yêu cầu
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng.
Nếu không rõ địa chỉ của bên chuyển nhượng thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.
Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng có Giấy chứng nhận đứng tên chủ cũ nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của hai bên.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết yêu cầu
Hợp đồng mua bán đất từ ngày 01/7/2014 đến nay
Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức.
Riêng điều kiện về hình thức phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”.
Như vậy, nếu hợp đồng có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất theo quy định thì được phép sang tên.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Mua bán đất có xác nhận của phường” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tra cứu quy hoạch thửa đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định; mà có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993; được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; thì được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
+ Bản sao chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).
+ Giấy tờ về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
+ Một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
+ Một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu đăng ký, công nhận quyền sở hữu nhà ở.
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận; trừ các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Do vậy, hợp đồng do xã, phường, thị trấn xác nhận (chứng thực); thì cũng không có giá trị pháp lý nói chung; và không có giá trị pháp lý trong việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nói riêng.
