Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép thực hiện, Việc xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải tuân theo các trình tự, thủ tục mà pháp luật về đất đaim pháp luật về dân sự quy định. Hiện nay, các giao dịch liên quan đến đất đai phải được xác lập bằng văn bản trong đó bao gồm cả về chuyện nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất và không có ngoại lệ nào được đặt ra bởi việc xác lập bằng văn bản là hình thức bắt buộc khi tham gia vào các giao dịch này. Vậy hiện nay pháp luật quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào? Có thể hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không? Và nếu có thì hủy hợp đồng theo văn bản mẫu nào?
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật dân sự năm 2015
- Luật đất đai năm 2013
Nội dung tư vấn
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể khi đưa ra khái niệm cụ thể về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tại Điều 500 BLDS năm 2015 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất, trong đó có liệt kê bao gồm cả về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Như vậy, trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể hiểu rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) theo các điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai”.
Khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển nhượng một số tiền là giá trị của quyền sử dụng đất.
Người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lưu ý: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bên phải làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều kiện xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
BLDS năm 2015 quy định, giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Căn cứ theo Điều 117 BLDS năm 2015, để một giao dịch dân sự có hiệu lực thì cần đáp ứng các điều kiện như sau:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Bên cạnh đó, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
– Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
– Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy căn cứ theo các quy định nêu trên thì để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập hợp pháp, các bên giao kết hợp đồng phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể, hình thức giao kết hợp đồng và nội dung hợp đồng không trái với điều cấm của luật hay trái với đạo đức xã hội, điều kiện về sử dụng đất hợp pháp,… và các điều kiện khác mà pháp luật về đất đai và pháp luật về dân sự đã quy định.
– Lưu ý, các trường hợp sau đây sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Có thể hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Theo quy định tại Điều 385 BLDS năm 2015 Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Theo quy định tại Điều 390 BLDS năm 2015, bên đề nghị giao kết hợp đồng có thể hủy bỏ đề nghị nếu đã nêu rõ quyền này trong đề nghị và bên được đề nghị nhận được thông báo về việc hủy bỏ đề nghị trước khi người này gửi thông báo chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng.
Tại Điều 423 BLDS năm 2015 quy định, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
- Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
- Trường hợp khác do luật quy định như: Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ; hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện; hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp tài sản bị mất, bị hư hỏng;…
– Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
– Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Như vậy, ngay cả khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuẩn bị được giao kết hoặc đã phát sinh hiệu lực hợp đồng thì các bên hoặc một bên nếu cảm thấy không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng theo nội dung đã giao kết mà hai bên đã ký xác nhận. Đồng thời việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự mà pháp luật quy định và không nhằm trốn tránh nghĩa vụ.
Mẫu văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?
Dưới đây là Mẫu văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được dùng phổ biến hiện nay. Kính mời bạn đọc tham khảo và tải xuống mẫu văn bản này:
Liên hệ
Vấn đề “Mẫu văn bản hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là chia đất thừa kế vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm
- Cách kiểm tra đất có tranh chấp hay không?
- Cách kiểm tra đất có lên thổ cư được không?
- Cách nộp Giấy đề nghị giảm tiền thuê đất qua mạng nhanh, đơn giản
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 424 BLDS năm 2015, theo đó có thể hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do châm thực hiện nghĩa vụ:
– Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.
– Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định tại khoản 1 Điều này.
Căn cứ tại Điều 425 BLDS năm 2015, rường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
