Xin chào Luật sư. Tôi có thắc mắc về quy định pháp luật đất đai, mong được luật sư hỗ trợ giải đáp. Cụ thể là trước đây tôi và hai người bạn khác có hùn vốn với nhau để mua một thửa đất, thửa đất này là đồng sở hữu chung của ba người và sổ đỏ cũng ghi tên ba chúng tôi. Nay chúng tôi muốn bán đất này cho người khác nhưng thắc mắc cần đáp ứng điều kiện gì để bán đất đồng sở hữu, có cần phải ba người đồng ý hay không? Và việc soạn mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đồng sở hữu như thế nào? Mong được luật sư hỗ trợ giải đáp, tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết hữu ích với bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Nhà đất đồng sở hữu là gì?
Đồng sở hữu được cắt nghĩa và được hiểu là cùng chiếm hữu, định đoạt về một sự vật nào đó. Theo đó, nhà đất đồng sở hữu được hiểu là hai hay nhiều người không cùng quan hệ vợ chồng hay con cái cùng có quyền sử dụng, định đoạt và chiếm hữu đối với nhà đất đó. Việc chứng minh đồng sở hữu đối với nhà đất được thể hiện thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng).
Theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất được sở hữu. Theo đó, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là đồng sở hữu) thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận đứng tên riêng cho mỗi người. Giấy chứng nhận chung và Giấy chứng nhận riêng đều có giá trị pháp lý như nhau.
Điều kiện bán nhà đất đồng sở hữu hiện nay
Theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải được thực hiện theo thoả thuận của các đồng sở hữu hoặc nếu không có thoả thuận thì thực hiện theo quy định pháp luật. Theo quy định này, các đồng sở hữu có thể thoả thuận về người đại diện hoặc người có quyền quyết định đối với nhà đất thuộc sở hữu chung. Nếu không có thoả thuận này thì áp dụng theo quy định pháp luật. Chẳng hạn như căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2014, việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều người phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Trường hợp có một hay một số chủ sở hữu chung không đồng ý bán nhà thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Như vậy, việc định đoạt nhà đất chung phải tuân theo sự thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật hiện hành. Chính bởi vì vậy mà việc bán đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên là chủ sở hữu mảnh đất đó.
Trong trường hợp bán nhà đất đồng sở hữu nhưng có chủ sở hữu chung đã bị Toà án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà đất đó và phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành.
Lưu ý, việc mua bán nhà đất đồng sở hữu phải có chữ ký của tất cả các đồng sở hữu tại Hợp đồng mua bán nhà đất và các văn bản khác có liên qua thì mới đảm bảo tính pháp lý theo quy định pháp luật.
Tải xuống mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đồng sở hữu
Loading…
Reload document 
Open in new tab Hướng dẫn soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đồng sở hữu
Theo quy định tại Điều 430, Bộ Luật Dân sự năm 2015 về Hợp đồng mua bán tài sản như sau:
“Điều 430. Hợp đồng mua bán tài sản
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.
Hợp đồng mua bán được hình thành từ sự thỏa thuận giữa hai bên:
- Bên bán: Là bên có tài sản thuộc sở hữu của mình cần chuyển giao cho người khác để có một khoản tiền nhất định.
- Bên mua: Là bên có nhu cầu sở hữu một tài sản nhất định nên chấp nhận chuyển giao cho bên kia một khoản tiền để được sở hữu tài sản.
“Điều 209. Sở hữu chung theo phần
1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Việc định đoạt tài sản chung là một trong những quyền năng của chủ sở hữu, việc định đoạt này thông qua việc mua bán, tặng cho, cho thuê, cho vay… Vì quyền của chủ sở hữu tài sản thuộc sở hữu chung theo phần được xác định rất rõ ràng do vậy chủ sở hữu sẽ có quyền định đoạt tài sản của mình mà không cần phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu theo phần khác.
Thêm nữa, căn cứ tại Điều 126, Luật Nhà ở 2014 quy định về Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung như sau:
(i) Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
(ii) Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
(ii) Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
(iii) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu bắt buộc phải có chữ ký của tất cả chủ đồng sở hữu.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền tác giả năm 2022
- Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư
- Hợp đồng ủy quyền mua bán đất có thời hạn bao lâu?
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đồng sở hữu mới năm 2023“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý liên quan đến Dịch vụ luật sư Tp Hồ Chí Minh. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp:
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên tham gia chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Đây là điều kiện về hình thức của hợp đồng, chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng có đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 98 Luật đất đai 2013:
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Theo đó, về nguyên tắc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng sở hữu phải ghi đầy đủ tên của những người đồng sở hữu đó. Hoặc nếu các chủ thể đồng sở hữu có yêu cầu cấp chung một giấy chứng nhận và trao cho người đại diện, thì Giấy chứng nhận đất đồng sở hữu đó chỉ đứng tên người đại diện.
Nếu các bên không thể có thỏa thuận, hòa giải giải quyết tranh chấp nhà đồng sở hữu thì có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Các tranh chấp nhà đồng sở hữu được giải quyết tương tự với vụ án tranh chấp đất đai khác. Tuy nhiên, tất cả chủ sở hữu đối với căn nhà được ghi nhận trong GCN phải tham gia tố tụng để giải quyết vụ án.
Trường hợp các đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung đó thì mỗi đương sự phải chịu án phí sơ thẩm tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được hưởng theo quy định tại Khoản 2 Điều 147 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
