Hiện nay, hoạt động kinh doanh bất động sản đang rất sôi động. Việc mua bán nhà ở đang là lĩnh vực thương mại thu hút được sự đầu tư khá lớn. Khi tiến hành các giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải hình thành các loại hợp đồng. Hình thức của hợp đồng này bắt buộc phải là văn bản. Trong đó, nổi bật lên hiện nay là có tình trạng các bên thỏa thuận với nhau hợp đồng hứa mua – hứa bán nhà ở nhằm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hình thành ở trong tương lai. Vậy pháp luật có quy định hứa bán – hứa mua đất không? Mẫu hợp đồng hứa mua – hứa bán nhà có nội dung như thế nào? Hứa mua – hứa bán đất khác gì với hợp đồng đặt cọc? Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua – hứa bán? Hãy cùng tìm hiểu cùng Luật sư X qua bài viết sau đây nhé! Hy vọng bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những kiến thức hữu ích và thú vị.
Căn cứ pháp lý
Thế nào là hứa mua – hứa bán?
“Hứa mua” – “hứa bán” là cụm từ thường được nhắc đến khi đi mua bán đất. Tuy nhiên mấy ai hiểu được bản chất của việc này là như thế nào?
Theo Bộ Tài nguyên và môi trường, pháp luật về đất đai không có quy định về “hứa mua”, “hứa bán”, nhưng thực tế giao dịch dạng này phổ biến trên thị trường bất động sản với các hình thức: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, vay vốn…
Hợp đồng hứa mua – hứa bán là một trong những Hợp đồng dân sự. Trong Hợp đồng này, các bên thỏa thuận: Bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán một sản phẩm nào đó. Thông thường thì loại hợp đồng này thường được sử dụng chủ yếu trong hoạt động hứa mua hứa bán nhà ở, đất đai, …
Pháp luật có quy định hứa bán – hứa mua đất không?
Hiện nay, việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra tại nhiều địa phương. Tuy nhiên, pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng không có bất kỳ điều khoản nào quy định hay giải thích thế nào là “hứa mua”, “hứa bán” đất.
Trên thực tế việc “hứa mua”, “hứa bán” đất xảy ra chủ yếu đối với một số trường hợp sau:
- Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).
- “Hứa bán” một phần thửa đất nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật.
- “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.
- Dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền” nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất).
Có thể thấy những trường hợp trên thì chưa đủ điều kiện để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà người đang sử dụng đất cũng như người mua sẵn sàng ký hợp đồng “hứa mua”, “hứa bán” quyền sử dụng đất trong tương lai. Trong hợp đồng này có thể có hoặc không có quy định đặt cọc và phạt cọc.
Tóm lại, pháp luật không có điều khoản nào quy định “hứa bán” – “hứa mua” đất.
Hứa mua – hứa bán đất khác gì với hợp đồng đặt cọc?
Mặc dù pháp luật không quy định thế nào là hứa mua, hứa bán nhưng căn cứ vào thực tiễn hợp đồng các bên đã ký kết và quy định về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự 2015, có thể thấy hứa mua, hứa bán khác với đặt cọc, cụ thể:
| Tiêu chí | Hứa mua, hứa bán đất | Đặt cọc mua đất |
| Khái niệm | Hứa mua, hứa bán là lời hứa, cam kết của người đang sử dụng đất và người muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai. | Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. |
| Biện pháp bảo đảm | Không phải là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. | Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. |
| Phạt cọc | Không bị phạt cọc.Nếu có đặt một khoản tiền thì được xác định là tiền trả trước để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nên khi bên dự định mua không tiến hành giao kết hợp đồng như ý chí ban đầu (không mua) thì khoản tiền trả trước sẽ được trả lại cho bên mua. | Bị phạt cọc:- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.Lưu ý: Nếu các bên thỏa thuận không phạt cọc hoặc thỏa thuận phạt cọc với mức cao hoặc thấp hơn mức phạt cọc trên thì thực hiện theo thỏa thuận đó. |
| Bắt buộc thực hiện | Không bắt buộc thực hiện. | Phải giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (nếu không sẽ bị phạt cọc), trừ trường hợp có thỏa thuận khác. |
Lưu ý: Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước (theo Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). Trường hợp này không bị phạt cọc.
Rủi ro nào khi chấp nhận hợp đồng hứa mua – hứa bán
Hợp đồng hứa mua hứa bán có nội dung bên bán nhận tiền của bên mua và cam kết sẽ bán cho bên mua khi có hợp đồng mua bán. Như vậy, bên nhận tiền “hứa” bán bất động sản cho bên trả tiền và cả hai bên ký vào văn bản này. Câu hỏi đặt ra là mua bán thế này có an toàn không, có rủi ro cho bên mua không. Vì rất nhiều môi giới bất động sản sẽ tư vấn là không xảy ra rủi ro gì cho bên mua cả để nhằm “chốt” giao dịch.
Câu trả lời ở đây là có. Khi các bạn mua bán thứ cấp, trong đó dựa vào hợp đồng loại này thì có tiềm ẩn rủi ro về mặt pháp lý. Hai rủi ro lớn nhất là hai trường hợp sau đây:
– Bên hứa bán chết, đột quỵ.
– Bên hứa bán bỏ trốn.
Trong cả hai trường hợp này, dựa vào hợp đồng đó, bên mua chỉ có thể khởi kiện bên hứa bán. Sau khi kiện lên tòa án, tòa án xử xong mà nếu thắng thì giao qua thi hành án, chủ đầu tư mới ra tên cho anh em. Quá trình khởi kiện và theo đuổi vụ kiện sẽ mất rất nhiều thời gian và công sức của bên mua. Chỉ có thể nói là lợi đâu không thấy chỉ thấy hại rõ ràng.
– Rủi ro thứ ba là thậm chí một số tòa còn xử hợp đồng đó là vô hiệu. Về bản chất, bất động sản đó vẫn chưa thuộc về bên bán, bên bán không được hứa bán thứ chưa thuộc về bán. Lúc này, một số tòa có thể lập luận rằng bất động sản đó vẫn thuộc về chủ đầu tư vì có tồn tại hợp đồng mua bán nào đâu. Thậm chí, nhiều khi được lập luận rằng chưa đủ pháp lý và căn hộ chưa hình thành, làm sao được hứa mua hứa bán cho nhau. Đi hứa bán hứa mua 1 thứ chưa thuộc về mình và chưa đủ pháp lý, chưa tồn tại có một số tòa xử hợp đồng vô hiệu. Pháp luật Việt Nam hiện nay có nhiều cách diễn giải khác nhau dẫn đến rủi ro quá cao cho bên mua.
Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng hứa mua – hứa bán
Bước 1: Xác định tranh chấp có thuộc thẩm quyền của Tòa án không?
Hợp đồng hứa mua hứa bán thuộc Hợp đồng dân sự. Nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. (Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, thể hiện rõ tranh chấp Hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án).
Bước 2: Xác định thẩm quyền theo cấp (xác định Tòa án cấp nào có thẩm quyền).
Điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định:
“Điều 35. Thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện
Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:
Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;”
Căn cứ vào quy định nêu trên, thì Hợp đồng hứa mua hứa bán là một loại Hợp đồng dân sự, do đó việc giải quyết tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện.
Bước 3: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ (Bước này giúp xác định Tòa án huyện, tỉnh nào có thẩm quyền giải quyết). Có thể xác định theo thứ tự sau:
– Trường hợp 1: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.
– Trường hợp 2: Các đương sự có quyền tự thỏa thuận bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú làm việc của nguyên đơn.
– Trường hợp thứ 3: Trong trường hợp đối tượng tranh chấp không là bất động sản và nguyên đơn, bị đơn không có thỏa thuận hoặc nguyên đơn không có quyền chọn Tòa án theo Điều 40 thì trường hợp này Tòa án nơi bị đơn cư trú sẽ có quyền giải quyết.
Theo đó, tùy vào đối tượng (loại tài sản) tranh chấp là bất động sản (nhà ở, đất đai,…), sự thỏa thuận của các bên, quyền chọn Tòa án mà xác định thẩm quyền của Tòa án có thẩm quyền. Có thể là Tòa án nới có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Hoặc cũng có thể là Tòa án nơi bị đơn cứ trú có thẩm quyền giải quyết.
Mẫu hợp đồng hứa mua – hứa bán nhà
HỢP ĐỒNG HỨA MUA – HỨA BÁN
Số: ……………./HĐHMHB
Căn nhà số: …………………………………………………………………………
Chúng tôi ký tên dưới đây:
BÊN HỨA BÁN NHÀ (BÊN A):
Ông/Bà:………… …………………………………………………………………… …
Ngày tháng năm sinh:……………………………………………………………..
Chứng minh nhân dân: ……… cấp ngày………… tại …………
Thường trú:………………………………….……………………………………………..
Hiện bên A đang tiến hành thủ tục mua căn nhà số: ……………………… thuộc sở hữu theo Hợp đồng mua bán nhà
BÊN HỨA MUA NHÀ (BÊN B):
Ông/Bà:…………………………………………………………………………………….
Ngày tháng năm sinh:………………………………………………………………………………..
Chứng minh nhân dân: ……… cấp ngày………… tại ………… Thường trú:
Qua bàn bạc trao đổi, hai bên cùng thống nhất lập hợp đồng hứa mua – hứa bán nhà với nội dung sau:
Điều 1. Bên A hứa bán cho bên B và bên B hứa mua căn nhà số:
……………………………………………………………………………………………
Điều 2. Giá mua bán
Hai bên thỏa thuận giá mua bán là: …………………………………………………………………………………
Phương thức thanh toán: ……………………………………………………………………………………………
Bên B đã giao trước cho bên A ………… (Bằng chữ:……………………………………….)
Phần còn lại ……………………..…(….……………………) bên B sẽ dùng để thanh toán (trả góp) …………………cho ….………. theo hợp đồng số: …………………….. ngày …………………………… nêu trên.
Điều 3. Sau khi bên A được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với căn nhà số: ………………..
ngay lập tức hai bên sẽ tiến hành thủ tục mua bán nhà theo quy định hiện hành.
Điều 4. Cam kết chung
– Hai bên cam kết thực hiện đúng các điều khoản trên, không bên nào tự ý thay đổi nội dung hợp đồng.
– Hai bên cam kết giá bán trên là giá cố định không thay đổi trong trường hợp giá cả thị trường lên hay xuống.
– Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất và các chi phí khác của bên A và tiền thuế trước bạ của bên B sẽ do bên B đóng nộp theo qui định của pháp luật.
– Các lệ phí khác tại thời điểm thực hiện việc mua bán sẽ do các bên thỏa thuận và thực hiện.
– Nếu bên A đổi ý không bán căn nhà trên cho bên B thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận của bên B. Ngược lại nếu bên B đổi ý không mua căn nhà trên thì bên B chịu mất toàn bộ số tiền đã đưa cho bên A.
– Hợp đồng được lập 03 bản, mỗi bản ………. trang, ……………………………….. lưu 01 bản.
– Hai bên đã đọc lại, hiểu rõ nội dung hợp đồng và tự nguyện ký tên dưới đây.
– Lập tại …………………………………………………, ngày … tháng …. năm ….
BÊN A BÊN B
LỜI CHỨNG CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN
Ngày ……… tháng ……… năm …….. (Bằng chữ: ngày …….. tháng ………năm ……………………………….
Tại ……………………………………………………………………………………………
Tôi, ……………………………………,
Công chứng viên…………………………………..
CHỨNG NHẬN:
Hợp đồng hứa mua – hứa bán căn nhà số: …………………………………………………
…………………………………………………………………………………, được giao kết giữa:
BÊN HỨA BÁN NHÀ (Bên A):
Chứng minh nhân dân: …………………………… cấp ngày …………… tại …………………………………….
BÊN HỨA MUA NHÀ (Bên B):
Chứng minh nhân dân: …………………………… cấp ngày …………… tại …………………………………….
Các bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng và cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung hợp đồng.
Tại thời điểm công chứng, các bên giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật.
Nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng phù hợp với pháp luật, đạo đức xã hội.
Các bên giao kết đã đọc lại hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng và đã ký, điểm chỉ vào hợp đồng này trước sự có mặt của tôi.
Hợp đồng này gồm 03 bản chính (mỗi bản chính gồm ………. tờ ……. trang), cấp cho Bên A một bản chính, Bên B một bản chính. Lưu tại Văn Phòng Công chứng …………………………………….
CÔNG CHỨNG VIÊN
Số công chứng:
Quyển số: …..TP/CC-SCC/HĐGD
Tải Mẫu hợp đồng hứa mua – hứa bán nhà tại đây.
Loading…
Reload document 
Open in new tab Mời bạn xem thêm bài viết
- Nhà ở cho công nhân viên chức
- Việt kiều có được mua nhà ở Việt Nam không?
- Mẫu đơn khởi kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
Thông tin liên hệ
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Mẫu hợp đồng hứa mua – hứa bán nhà“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến dịch vụ tư vấn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102. để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
- FaceBook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
– Hứa mua, hứa bán nhưng hợp đồng không ghi là “đặt cọc”
Bên không thực hiện hợp đồng sẽ không bị phạt cọc (có thể bị phạt vi phạm hợp đồng nếu hợp đồng đó hợp pháp và có quy định phạt vi phạm hợp đồng).
– Hứa mua, hứa bán nhưng có ghi là “đặt cọc”
Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng có ghi là “đặt cọc” và hợp đồng đó hợp pháp mà một trong các bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Lưu ý: Chỉ được coi là đặt cọc nếu trong hợp đồng do các bên thỏa thuận có ghi là “đặt cọc” (việc xác định có phải là đặt cọc hay không rất quan trọng bởi lẽ đây là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên có kèm theo quy định phạt cọc khi không thực hiện).
Theo Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010 thì trọng tài thương mại có thẩm quyền giải quyết trong các vụ việc sau:
– Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.
– Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại.
– Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.
Các bên muốn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài thương mại thì phải có thỏa thuận trọng tài hợp lệ. Về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp theo phương thức trọng tài sẽ phải tuân thủ theo Quy tắc tố tụng của Trung tâm trọng tài các bên đã lựa chọn và Luật trọng tài thương mại 2010 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.
Giai đoạn 1: Khởi kiện cấp sơ thẩm
– Người khởi kiện Viết đơn khởi kiện theo mẫu và nộp đơn khởi kiện.
– Kèm theo bản sao chứng thực và chứng cứ của phiên hòa giải không thành công ở UBND phường (xã).
– Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền.
– Nộp tạm ứng án phí (trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo nộp án phí) tới chi cục thi hành án dân sự để nhận biên lai rồi trở lại Tòa sơ thẩm 1 bản, và đương sự giữ một bản.
– Đương sự thực hiện các quyền và nghĩa vụ của đương sự như ghi lời khai bổ sung chứng cứ, thay đổi yêu cầu khởi kiện hoặc rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa lấy lời khai nhân chứng, thẩm định tại chỗ, thu thập chứng cứ, định giá, …
– Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử và thông báo mở phiên tòa…
– Dự phiên tòa: ở bước này, đương dự khai báo lý lịch ngang, trả lời câu hỏi của Hội đồng xét xử và Luật sư bảo vệ quyền, lợi ích của đương sự, tranh luận, hoãn phiên tòa nếu thuộc trường hợp pháp luật có quy định và có yêu cầu của đương sự.
– Nhận bản án sơ thẩm.
Giai đoạn 2: Khởi kiện ở cấp phúc thẩm
– Trong vòng 15 ngày kể từ ngày có bản án sơ thẩm tuyên, đương sự nộp đơn kháng cáo nộp cho Tòa phúc thẩm
– Tòa án xem xét và thụ lý vụ án nếu thuộc thẩm quyền giải quyết
– Đương sự đóng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm
– Các thủ tục mở phiên tòa
– Nhận bản án phúc thẩm.
Giai đoạn 3: Xét lại bản án, quyết định đã có hiệu lực của pháp luật theo trình tự giám đốc thẩm hoặc tái thẩm
– Tòa án xét lại bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật vì phát hiện có vi phạm pháp luật trong việc xử lý vụ án (giám đốc thẩm)
– Hoặc có những tình tiết mới được phát hiện có thể làm thay đổi cơ bản nội dung bản án hoặc quyết định của Tòa án (Tái thẩm).
