Xin chào Luật sư. Tôi hiện đang có nhu cầu mua đất về kinh doanh và đặc biệt tôi đang muốn đầu tư mua với các mảnh đất bán đấu giá. Vậy luật sư có thể tư vấn giúp tôi các quy định về Luật đấu giá đất mới nhất hiện nay như thế nào được không? Với vấn đề đấu giá đất đai cần chú ý những điều nào? Mong luật sư giải đáp giúp tôi.
Hiện nay đất đai được đem ra đấu giá rất nhiều nhưng không phải ai cũng hiểu rõ các quy định pháp luật về đấu giá đất đai. Việc tìm hiểu các quy định về vấn đề này là vô cùng cần thiết nhắm tránh các trường hợp không đáng có xảy ra cũng như giúp người tham gia đấu giá hoặc chủ sở hữu của quyền sử dụng đất đem ra đấu giá dễ dàng hơn trong việc thực hiện thủ tục này. Vậỵ quy định của pháp luật về đấu giá đất đai như thế nào? Các trường hợp nào được đêm ra đấu giá? Điều kiện tham gia đấu giá, tổ chức đấu giá là gì? Để làm rõ vấn đề này, Luật sư X xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết “Luật đấu giá đất mới nhất hiện nay”. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013
- Luật đấu giá tài sản 2016 có hiệu lực từ ngày 01/07/2017
- Thông tư 02/2015/ TT-BTC
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP
Đấu giá đất là gì?
Đấu giá quyền sử dụng đất thường được gọi tắt là đấu giá đất. Quyền sử dụng đất cũng la một trong các loại tài sản quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự 2015:
“Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản theo sự phân loại ề tài sản, do đó nó cũng chính là đối tượng được đem ra đấu giá. Bên cạnh đó tại Điều 4 Luật đấu giá 2016 quy định về các tài sản được đấu giá như sau:
“Điều 4. Tài sản đấu giá
1. Tài sản mà pháp luật quy định phải bán thông qua đấu giá, bao gồm:
c) Tài sản là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật này.”
Theo đó có thể thấy quyền sử dụng đất cũng được đem ra bán đấu giá. Có thể hiểu đơn giản về đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức bán/chuyên nhượng quyền sử dụng đất có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật đấu giá và các văn bản pháp luật về đất đai.
Người trúng đấu giá là người trả mức cao nhất cho mảnh đất đã đăng ký (cao hơn mức giá khởi điểm); và được chủ tịch UBND ra quyết định trúng đấu giá.
Quy định về Luật đấu giá đất mới nhất
Pháp luật đấu giá quyền sử dung đất là các quy định pháp luật được quy định tại các văn bản pháp luật về đấu giá và đất đai về vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất. Khi nói đến pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất thì cần phải chú ý đến những vấn đề sau đây:
Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất gắn liền với đất đai là một trong các lĩnh vực chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này. Nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo quy định điều 117 – Luật đất đai 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:
– Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
– Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
Không phải mọi trường hợp đều được tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, mà chỉ có những trường hợp cụ thể mà pháp luật quy định mới được tiến hành đấu giá. Theo Điều 118 Luật đất đai 2013, các trường hợp này bao gồm:
– Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
– Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
– Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
– Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
– Xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
– Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
– Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
– Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.”
Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá
Các tổ chức đấu giá chỉ được tiến hành hoạt động đấu giá khi đã đủ các điều kiện theo quy định pháp luật. Theo đó các điều kiện này bao gồm:
– Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
– Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
Quy định những điều kiện này nhằm đảm bảo cho quá trình đấu giá được tiến hành thuận lợi, đảm bảo công cho các chủ thể tham gia hoạt động này.
Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Khi tham gia vào hoạt động đấu giá thì trong từng trường hợp nhất định mà điều kiện của người tham gia cần phải đáp ứng là khác nhau.
Theo Điều 119 Luật đất đai 2013, tổ chức cá nhân tham gia đấu giá phải đáp ứng đủ các điều kiên sau theo quy định:
- Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 – Luật đất đai 2013
- Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Chỉ các dối tượng dược phép sử dụng các quyền sử dụng đất này thì sau khi đấu giá trên thực tế họ mới có thể thực hiện quyền được. nên nếu bản thân họ không có quyền sử dụng với đất được đem ra đấu giá thì đương nhiên họ không thể tham gia đấu giá đất được.
Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất
Giá khởi điểm bao giờ cũng là điều được các chủ thể tham gia đấu giá quan tâm, liệu họ có đủ khả năng tài chính để tham gia hoạt động này hay không. Giá khởi điểm chính là mức giá tối thiểu đối với người tham gia đấu giá, làm mức giá nền để đấu giá với quyền sử dụng đất đó.
Theo Thông tư 02/2015/ TT-BTC, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền
Việc thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt
Điều 5 Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt được thành lập trong hai trường hợp sau:
– Trường hợp thứ nhất là thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với đất để thực hiện dự án có giá trị lớn khi giá trị quyền sử dụng đất của toàn bộ thửa đất tính theo giá đất trong bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh
– Trường hợp thứ hai thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại xã thuộc địa bàn miền núi cách trung tâm tỉnh lỵ từ 60 km trở lên mà tại địa bàn huyện nơi giao đất, cho thuê đất không có tổ chức có chức năng bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
Thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất
Bước 1: Lập phương án đấu giá
Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất là đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành lập phương án đấu giá sau khi có văn bản chỉ đạo của UBND cùng cấp.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá
Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định. Sau đó, được trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 3: Quyết định đấu giá
Hồ sơ đấu giá sau khi được trình lên UBND cấp có thẩm quyền; cơ quan này tiếp nhận và quyết định đấu giá.
Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất. Gồm: giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất (nếu có)theo quy định của pháp luật. Sau đó, trình UBND cấp tỉnh phê duyệt
Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá
Đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn; và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 6: Thực hiện cuộc bán đấu giá
Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá; giám sát bằng cách cử người đại diện giám sát việc thực hiện cuộc bán đấu giá.
Bước 7: Phê duyệt kết quả
Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện việc bán đấu giá cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức việc bán đấu giá lập hồ sơ; gửi cơ quan tài nguyên môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả.
Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi có quyết định công nhận kết quả
Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất; hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.
Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc nhà nước; và chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về “Luật đấu giá đất mới nhất hiện nay”. Mong rằng các kiến thức trên có thể giúp ích cho bạn trong cuộc sồng hằng ngày. Hãy theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều kiến thức bổ ích. Và nếu quý khách có nhu cầu tìm hiểu về cấc trườn hợp được bồi thường đất và thắc mắc về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; hoặc muốn sử dụng các dịch vụ pháp lý khác về đất đai của chúng tôi. Mời quý khách hàng liên hệ đến hotline để được tiếp nhận.
Liên hệ hotline: 0833102102. Hoặc bạn có thể tham khảo thêm các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Mời bạn xem thêm
- Đất có sổ hồng có bị thu hồi không?
- Phân biệt: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể
- Quy định về giá đất tái định cư là bao nhiêu?
Câu hỏi thường gặp
Theo Khoản 2 Điều 118 Luật đất đai 2013 quy định:
Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất;
b) Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này;
c) Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này;
d) Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;
đ) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;
e) Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Những chủ thể sau đây có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
– Cá nhân.
– Hộ gia đình.
– Tổ chức kinh tế.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo quy định tại luật đấu giá tài sản hiện hành, các cấp chính quyền tham gia đấu giá có thể tổ chức đấu giá đất theo 4 hình thức sau đây:
Đấu giá trực tiếp bằng lời nói
Đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá
Đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp một vòng
Đấu giá trực tuyến
