Chào Luật sư, hiện nay quy định về việc trả tiền khi mua đất được quy định ra sao? Tôi và bạn tôi có cùng nhau hợp tác để mua một mảnh đất, có ý định sau này khi thành thị xã thì sẽ bán lại với giá cao hơn. Chúng tôi cũng đi xem thêm được vài mảnh đất nữa và cũng muốn mua. Tuy nhiên hiện nay có một số thắc mắc mà chúng tôi không biết hỏi ai. Không biết hiện nay kinh nghiệm trả tiền khi mua đất được quy định như thế nào? Chúng tôi chỉ đặt cọc trước khoảng 5% thì có được hay không? Có những kinh nghiệm trả tiền khi mua đất nào cần được tuân thủ theo? Luật có quy định mức đặt cọc khi trả tiền mua đất hay không? Mong được Luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư về vấn đề này.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn dịch vụ tư vấn của Luật sư X. Chúng tôi xin được tư vấn đến bạn như sau:
Hiện nay khi mua bán đất có bắt buộc phải sang tên không?
Hiện nay để hoàn thành được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải thực hiện việc sang tên theo quy định. Bởi vì việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được công nhận hợp pháp và được luật bảo vệ. Cụ thể việc sang tên khi mua bán đất được quy định như sau:
Mua bán đất hay còn gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, được thể hiện qua hợp đồng thống nhất ý chí giữa các bên. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo về nội dung, hình thức. Khi thực hiện giao kết hợp đồng, bên bán và bên mua có quyền và nghĩa vụ phát sinh. Theo đó bên bán trao quyền sử dụng đất cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền và thực hiện những nghĩa vụ đã được kí kết.
Hợp đồng mua bán đất là một loại hợp đồng dân sự nên phải đảm bảo về mặt hình thức đó là lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên. Đặc biệt, phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc đến Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và chứng thực tính hợp pháp của hợp đồng theo quy định của Luật đất đai 2013.
Quá trình làm thủ tục đăng ký biến động đất đai hay còn được gọi là sang tên sổ đỏ là việc người sử dụng đất thực hiện việc đăng ký thay đổi người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất với bên mua. Chỉ khi hoàn thành xong bước sang tên tại Văn phòng đăng kí đất đai thì người mua mới chính thức trở thành chủ sở hữu bất động sản.
Như vậy, mua bán đất có công chứng nhưng chưa sang tên là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng mua bán đất, có công chứng nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, chưa thay đổi người đứng tên.
Kinh nghiệm trả tiền khi mua đất như thế nào?
Hiện nay khi mua đất, nhằm đảm bảo nghĩa vụ của cả bên mua và bên bán thì thường bên mua sẽ đặt cọc trước một số tiền và khi nào chuyên nhượng xong thì cũng trả đủ tiền. Tuy nhiên mức trả tiền hay đặt cọc như thế nào mới là hợp lí? Kinh nghiệm trả tiền khi mua đất hiện nay được quy định như sau:
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Việc thanh toán tiền cọc cần được thể hiện cụ thể trong hợp đồng đặt cọc hoặc bằng biên nhận viết tay của bên bán/bên chuyển nhượng và cần phải có người thứ 3 làm chứng. Khi lập hợp đồng đặt cọc phải quy định rõ trách nhiệm của bên bán, nếu bên bán không thực hiện theo đúng cam kết trong hợp đồng thì phải hoàn lại tiền cọc và tiền bồi thường hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ đi để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tiền cọc nhà đất thường từ 5-10% tổng giá trị bất động sản là hợp lý hoặc theo thỏa thuận giữa hai bên, hạn chế việc phải cọc nhiều hơn 10%.
Thanh toán tiền mua nhà đất sau khi công chứng hợp đồng thế nào?
Hiện nay việc thanh toán tiền mua nhà đất hiện nay được thực hiện chủ yếu là sau khi công chứng. Việc này cũng được xem về cơ bản là hoàn tất về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, việc thanh toán sao cho đúng luật và phù hợp cho cả 2 bên. Có những vấn đề cần lưu ý như sau:
Người mua không nên thanh toán quá 95% giá trị nhà đất (đã bao gồm 10% tiền đặt cọc), lý do là vì sau khi đồng đồng mua bán được công chứng thì hai bên mua bán sẽ phải làm thủ tục đăng bộ hoặc khai thuế. Theo đó, khi khai thuế, bên bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá trị ngôi nhà, bên mua phải đóng lệ phí trước bạ là 0,5% tổng giá trị của ngôi nhà.
Vì vậy, để tránh việc bên bán không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân thì bên mua không nên đóng quá 95% tổng giá trị ghi trên hợp đồng.
Về phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận thanh toán bằng tiền mặt hay thanh toán qua ngân hàng; thanh toán một lần hay nhiều lần. Thời thời hạn thanh toán, địa điểm thanh toán cũng do hai bên thỏa thuận nhưng cần phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán/chuyển nhượng.
Sau khi thanh toán tiền xong, người mua nhận đầy đủ hồ sơ nhà đất liên quan bao gồm:
– Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hay còn gọi là sổ hồng
– Hợp đồng mua bán công chứng
– Thông báo lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân của người bán
– Bản vẽ hiện trạng và các giấy tờ liên quan
Thanh toán sau khi khai thuế và hoàn thành hồ sơ đăng bộ nhà đất
Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ về thuế, hai bên đến UBND cấp huyện để tiến hành đăng bộ hồ sơ nhà đất. Sau khi kiểm tra giấy tờ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi phiếu hẹn nhận sổ thường là 45 ngày làm việc.
Sau khi nhận phiếu hẹn, bạn có thể thanh toán phần còn lại cho bên bán, xem như giao dịch hoàn tất.
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay ra sao?
Hiện nay quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất có 3 bước cơ bản. Người dân có nhu cầu mua bán đất hiện nay cần nắm rõ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện theo, đảm bảo cho quyền lợi của mình và cả cho người khác. Quy trình chuyển nhượng có thể được hiểu là các công việc thực hiện theo thủ tục để chuyển nhượng quyển sử dụng đất. Cụ thể quy trình này gồm có:
Trên thực tế, để chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật phải thực hiện theo 3 bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
Lưu ý: Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải khai để Nhà nước quản lý.
Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Đăng ký vào sổ địa chính, chuyển nhượng mới có hiệu lực
Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình hoặc có Giấy chứng nhận của chủ cũ nhưng tại trang 3, 4 có ghi thông tin chuyển nhượng.
Để bảo đảm an toàn khi trả tiền có thể chia thành nhiều đợt khác nhau nhưng tối thiểu cần 2 đợt như sau:
Đợt 1: Thanh toán khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Đợt 2: Thanh toán sau khi đăng ký vào sổ địa chính hoặc nộp hồ sơ đăng ký biến động. Nhưng để bảo đảm an toàn nhất cho bên nhận chuyển nhượng thì nên thanh toán sau khi sang tên xong.
Thủ tục công chứng khi mua bán đất như thế nào?
Khi mua bán nhà đất, Kinh nghiệm trả tiền khi mua đất hiện nay cần công chứng theo quy định. Việc chuẩn bị hồ sơ cần đúng luật, và nơi công chứng thì các bên có thể lựa chọn sao cho thuận tiện và nhanh chóng nhất cho các bên. Cụ thể về các công việc cần thực hiện để cho thủ tục công chứng được diễn ra là:
Hồ sơ cần chuẩn bị khi tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất:
Để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, chủ thể là bên mua và bên bán tự chuẩn bị các hồ sơ, giấy tờ sau:
– Bản chính giấy tờ nhà đất.
– Bản chính giấy tờ tùy thân của chủ thể là bên mua và bên bán.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân.
– Giấy tờ liên quan đến việc thực hiện ủy quyền (nếu có).
– Bản chính các giấy tờ khác có liên quan đến thửa đất như tờ khai đã nộp thuế (nếu có).
– Dự thảo hợp đồng mà các bên đã chuẩn bị (hoặc các bên cũng sẽ có thể yêu cầu công chứng tự soạn trên thông tin mà các bên cung cấp).
Khuyến nghị
Với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn”, Luật sư X sẽ cung cấp dịch vụ hợp đồng mua bán đất tới quý khách hàng. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý chuyên nghiệp, chúng tôi sẽ hỗ trợ khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào.
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Kinh nghiệm trả tiền khi mua đất như thế nào?” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ tư vấn pháp lý làm đơn tranh chấp đất đai …. cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Câu hỏi thường gặp
– Bước 1: Công chứng sẽ tiến hành kiểm tra giấy tờ (nếu hợp lệ) sẽ tiến hành soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên (hoặc theo Hợp đồng mẫu của các bên mang theo).
– Bước 2: Các bên sẽ tiến hành đọc lại, kiểm tra nội dung hợp đồng công chứng soạn.
– Bước 3: Các bên thực hiện việc ký tên, lăn tay vào hợp đồng và công chứng viên công chứng hợp đồng.
– Bước 4: Các bên sẽ đóng lệ phí công chứng và nhận bản chính hợp đồng.
Ta nhận thấy rằng, hợp đồng công chứng mua bán nhà đất có giá trị rất quan trọng trong quá trình thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất.
Cụ thể, theo Điều 5 Luật Công chứng năm 2014, hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với chủ thể là các bên liên quan; trong trường hợp chủ thể là bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia sẽ có quyền yêu cầu Tòa án thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chủ thể là các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, hợp đồng, giao dịch được công chứng cũng sẽ có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng sẽ không phải chứng minh, trừ trường hợp những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Một giao dịch mua bán bất động sản giữa hai cá nhân, thông thường như chúng ta đã biết sẽ trải qua 3 bước: Đặt cọc; Công chứng; Đăng bộ sang tên.
Việc thanh toán tiền cũng sẽ trải qua các bước tương ứng cụ thể như sau:
– Bước 1: Các chủ thể thực hiện thanh toán tiền đặt cọc.
Hai bên mua và bên bán sẽ có thể tiến hành đặt cọc tại phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân phường, xã để nhằm mục đích được xác nhận có giao dịch giữa hai bên. Hoặc ên mua và bên bán cũng có thể nhờ một bên thứ ba có uy tín ký làm chứng trên hợp đồng đặt cọc và biên nhận cọc.
– Bước 2: Thực hiện thanh toán tiền khi ký hợp đồng công chứng:
Về cơ bản, sau khi các chủ thể đã ký hợp đồng công chứng mua bán xong, có thể xem như chủ thể đó là chủ bất động sản. Lúc này giao dịch cần thêm khâu hoàn thành thủ tục thuế đối với nhà nước để được công nhận.
+ Bên bán sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2%, hoặc phải có xác nhận miễn thuế căn nhà duy nhất.
+ Bên mua sẽ phải đóng lệ phí trước bạn 0.5%.
Bước 3: Thực hiện thanh toán sau khi khai thuế và hẹn lấy sổ.
