Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền năm 2023?

Thị trường bất động sản là phân khúc được nhiều đại lý bất động sản quan tâm và rót vốn. Ngoài việc am hiểu về bất động sản, khi tham gia đầu tư đất nền cũng phải cẩn trọng làm quen với hành lang pháp lý để tránh những rủi ro không đáng có. Bạn cần phải nắm rõ điều kiện về việc mua bán đất nền, kinh doanh đất nền. Chính vì vậy Luật sư X chia sẻ với các bạn về điều kiện pháp lý để bán đất nền cho nhà đầu tư. Chúng tôi hy vọng bài viết “Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền năm 2022?” này cung cấp thông tin hữu ích cho các sự kiện đầu tư của bạn.

Đất nền là gì?

Đất nền hoặc đất nền dự án thì không có định nghĩa cụ thể. Tuy nhiên, để dễ hiểu và để phân biệt với việc mua bán một lô đất thông thường thì mọi người hay gọi là “dự án đất nền” hoặc “đất nền dự án”.

Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền năm 2022?

Để có sản phẩm là đất nền mở bán thì pháp luật quy định bắt buộc chủ đầu tư phải tạo lập sản phẩm đất nền gắn với việc phát triển nhà ở theo dự án tùy mỗi loại với tên gọi khác nhau được quy định tại Khoản 2 Điều 17 của Luật nhà ở.

Cụ thể pháp luật quy định như sau:

“2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;

b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;

c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;

d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”

Theo Điểm a) Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai quy định:

“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1) Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

Muốn phát triển dự án nhằm tạo lập ra sản phẩm đất nền thì pháp luật đều có những quy định và điều kiện chặt chẽ đi kèm, được quy định trong các luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch và luật kinh doanh bất động sản,…và phải phù hợp với nhu cầu và điều kiện thực tế ở mỗi địa phương.

Hồ sơ pháp lý của dự án đất nền cần những gì?

Đối với những dự án đất nền có quy mô hơn 5ha, hồ sơ pháp lý bao gồm quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (trong trường hợp những dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha). Tất nhiên rằng, những bản quy hoạch đất nền này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thông qua.

Quy hoạch chi tiết 1/500 được biết với tên gọi đầy đủ là “bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500”. Trong bản đồ quy hoạch này sẽ cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu trong dự án đất nền. Thêm vào đó là việc mô tả chi tiết hơn tất cả các bố trí của hạ tầng kỹ thuật cùng các công trình trên đất cũng như quy hoạch ranh giới từng lô đất.

Đối với những dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ. Pháp lý đầy đủ của đất nền dự án này phải có công văn chấp thuận chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp. Trong đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố như sau: Đánh giá năng lực chủ đầu tư, đánh giá nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất như thế nào và tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan. Trong đó, bao gồm hạ tầng kỹ thuật: Điện, cấp thoát nước, hệ thống giao thông, PCCC… tất cả nhằm tránh hoàn toàn tình trạng công chồng chéo lên đất ngầm. Từ đó dẫn đến hư hại, cản trở công trình. Cuối cùng là làm tờ trình lên UBND tỉnh để được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở. Các dự án này phải đảm bảo tuân thủ quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng 1/500. Trong quy hoạch này sẽ quy định rõ ràng về mật độ xây dựng, số tầng được cho phép xây và khoảng lùi dự án…

Chủ đầu tư phải được cấp phép thực hiện dự án đầu tư

Khoản 1 điều 194 Luật đất đai 2013 nêu trên đã chỉ rõ:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì mới có thể tiến hành thực hiện dự án.

Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền năm 2022?

Đối với dự án đất nền phân lô kinh doanh nhà ở phải đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các điều kiện như đã nêu trên bao gồm:

Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
Khu vực tiến hành phân lô, bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Về tài chính

Về phía chủ đầu tư, muốn thực hiện được một dự án có đất nền để bán, thì nguồn lực tài chính đóng vai trò quan trọng nhất. Chủ đầu tư phải có tiền để tạo lập quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư cần tiền để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước.

Tuy nhiên, do một số chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để thực hiện dự án, nên đã phải bán trước sản phẩm đất nền khi chưa đủ điều kiện mở bán nhằm có nguồn tiền để hoàn thiện dự án. Thậm chí có chủ đầu tư chưa được chấp thuận chủ trương để thực hiện dự án những vẫn bán hoặc bán sản phẩm trong dự án không có thật (dự án ma) để thu tiền.

Việc này dẫn đến hệ lụy và hậu quả khôn lường cho người mua và thị trường bất động sản.

Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như:

Phê duyệt quy hoạch 1/500
Sổ đất
Quyết định giao đất
Chấp thuận chủ trương đầu tư bằng văn bản
Chấp thuận Phòng cháy chữa cháy, đấu nối điện nước, đường giao thông nội bộ
Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, giấy phép phần thân, phần móng đối với căn hộ căn cư
Văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn
Thông báo bảo lãnh ngân hàng
Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).

Mời bạn xem thêm:

Thông tin liên hệ

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Khi nào chủ đầu tư được bán đất nền năm 2022?” Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến dịch vụ tra cứu quy hoạch đất. Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833.102.102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện cần để chủ đầu tư được bán đất nền?

Để thực hiện một dự án tạo ra được những sản phẩm đất nền thì chủ đầu tư phải thực hiện nhiều bước, nhiều công đoạn. Từ việc tạo lập quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, nghiệm thu,…Vì thế cần mất rất nhiều thời gian, công sức và nguồn lực tài chính.

Thời hiệu xử phạt hành vi phân lô bán đất nền nhưng không có sổ đỏ bắt đầu từ thời điểm nào?

Theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (Có hiệu lực ngày 05/01/2020) quy định: Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm.
Mặt khác tại Điểm b Khoản 4 Điều 4 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định thời hiệu xử phạt đối với hành vi phân lô bán đất nền nhưng không có sổ đỏ, cụ thể như sau:
Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê nhưng không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật hoặc đủ điều kiện nhưng chưa được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) cho phép mà các bên liên quan đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, văn bản chuyển nhượng đã ký; thời điểm kết thúc hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thời điểm thực hiện xong các nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng hoặc văn bản đã ký kết.

Mức phạt hành chính khi tự ý phân lô bán đất nền thực hiện mua bán là bao nhiêu?

Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành (tự ý phân lô bán nền khi không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013) bị xử phạt hành chính với mức phạt theo quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định pháp luật thì mức phạt áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP