Hiện nay do nhu cầu sử dụng chung cư để sinh sống khá cao, nên tất cả mọi người đều có thể thấy chung cư mọc lên rất nhiều ở trong các thành phố lớn hay khu đô thi lớn. Nhưng so với thời điểm trước đây giá thành của một căn chung cư vẫn được xem không hề nhỏ để người dân có thể dễ dang sở hữu, chính vì vậy hình thức cho thuê căn hộ chung cư ra đời để đáp ứng được nhiều yếu tố như cầu người muốn thuê vừa là một hình thức đem lại lợi nhuận cho chủ sở hữu căn hộ cũng như phục vụ được những người đang có nhu cầu về nhà ở. Trước khi dọn vào ở, các bên cần phải thỏa thuận về bản hợp đồng xem có gì gì sai sót hay không rồi sau đó mới ký kết hợp đồng thuê chung cư để ràng buộc trách nhiệm và pháp lý. Xin mời các bạn độc giả cùng tìm hiểu qua bài viết của Luật sư X để hiểu và nắm rõ được những quy định về “Hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư” có thể giúp các bạn độc giả hiểu sâu hơn về pháp luật.
Căn cứ pháp lý
Quy định về hợp đồng cho thuê căn hộ
Chủ thể hợp đồng cho thuê căn hộ
Các chủ thể tham gia hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư rất đa dạng. Họ là những người có nhu cầu về chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư.
Các chủ thể này có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài. Khi tham gia vào quan hệ hợp đồng họ cần đáp ứng đủ các điều kiện về năng lực chủ thể.
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Về nguyên tắc, mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật với nhau, tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp luật có thể bị hạn chế khác nhau.
Đối với người có năng lực hành vi dân sự bị hạn chế, người không có năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự thì theo quy định của pháp luật khi tham gia giao kết hợp đồng phải thông qua người đại diện hợp pháp.
Việc quy định trên đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng của các chủ thể là hoàn toàn tự nguyện, bình đẳng, trung thực, cũng như họ có thể thực hiện được các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ hợp đồng.
Tổ chức, thì muốn tham gia vào hợp đồng cần có tư cách pháp nhân.
Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại tới khi pháp nhân chấm dứt hoạt động.
Năng lực chủ thể của pháp nhân phải phù hợp với mục đích và lĩnh vực hoạt động của pháp nhân đó, do vậy, các pháp nhân khác nhau sẽ có năng lực chủ thể khác nhau.
Theo quy định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng kí kinh doanh bất động sản theo qui định của pháp luật ví dụ như vốn để thực hiện dự án không được thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có qui mô từ 20 ha trở lên được phê duyệt.
Các loại chủ thể được chia ra 2 loại là chủ thể bán và chủ thể mua căn hộ nhà chung cư.
Chủ thể bán có thể là nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài, chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư là cá nhân hay tổ chức trong nước hoặc nước ngoài hoặc các chủ thể khác.
Chủ thể mua có thể là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở, là tổ chức, cá nhân người nước ngoài, là đồng sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm trả dần, người mua căn hộ chung cư qua hợp đồng thuê chung cư…
Nội dung hợp đồng cho thuê căn hộ:
Căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng mua bán khi nó thuộc quyền sở hữu của bên bán, căn hộ chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, chất lượng xây dựng, diện tích sàn hay diện tích sử dụng của căn hộ trên một vị trí nhất định.
Căn hộ nhà chung cư muốn trở thành đối tượng của hợp đồng cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với nhà nước.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày các chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu phần riêng hoàn thành việc thanh toán tiền mua theo hợp đồng mua bán, tổ chức kinh doanh nhà ở phải hoàn thành và nộp cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hồ sơ từng căn hộ cùng giấy tờ kèm theo như quy định.
Ngoài ra, căn hộ chung cư còn cần đáp ứng các điều kiện như không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu là căn hộ được đưa vào kinh doanh thì phải là căn hộ được phép kinh doanh, đảm bảo các yêu cầu về kĩ thuật và không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo pháp luật.
Giá cả và phương thức thanh toán:
Khi giao kết hợp đồng, các bên có thể tự do thỏa thuận về giá cũng như phương thức thanh toán.
Luật Nhà ở cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn khách hàng có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi nhà ở được xây dựng xong phần móng, các chủ đầu tư được huy động vốn góp dưới hình thức này nhưng không được quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng.
Các bên trong hợp đồng mua bán có thể tự do thỏa thuận là trả tiền 1 lần hay nhiều lần, theo phương thức trả chậm trả dần hay theo thuê mua; tiền mua có thể được trả theo nhiều hình thức như bằng tiền mặt, chuyển khoản…các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ 3 để xác định giá mua bán.
Đối với căn hộ chung cư được nhận ưu đãi của nhà nước phục vụ cho các chính sách thì nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá.
Hình thức hợp đồng
Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì:
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng thực hoặc chứng nhận trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Vì căn hộ chung cư là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng và chứng thực, các bên phải tiến hành thủ tục này khi giao kết, việc vi phạm có thể dẫn đến trường hợp hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu.
Hiện nay,có rất nhiều hợp đồng mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán.
Tuy nhiên lại chưa có sự quy định của pháp luật về loại hợp đồng này.
Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2014 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở còn theo qui định của Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.
Và vì vậy không căn cứ hay bắt buộc các hợp đồng dạng này phải có công chứng, chứng thực, điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến hiệu lực của hợp đồng cũng như quyền lợi của các bên tham gia.
Hiệu lực của hợp đồng được quy định trong từng loại hợp đồng.
- Với hợp đồng miệng, hiệu lực của hợp đồng bắt đầu từ thời điểm giao kết, là thời điểm các bên đã thực hiện thỏa thuận với nhau về nội dung của hợp đồng.
- Đối với hợp đồng bằng văn bản, thông thường thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể do các bên thỏa thuận.
- Còn đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực khi các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng nhận.
Mẫu hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư
Hướng dẫn cách ghi hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư
(1) Những điều khoản quy định thông tin cá nhân là bắt buộc. Việc ghi đầy đủ và chính xác thông tin cá nhân nhằm giúp các bên chắc chắn ích lợi trong trường hợp xảy ra những tranh chấp pháp lý.
(2) Phải ghi rõ tiền thuê nhà là bao nhiêu; phương thức thanh toán bằng bề ngoài nào: trả bằng tiền mặt hay chuyển khoản; thời gian thanh toán trả theo tháng, theo năm hay theo quý.
Đặc biệt chú ý: Số tiền trong hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư phải được quy đổi sang trọng đơn vị tiền tệ Việt Nam đồng. Nếu hợp đồng sử dụng đơn vị ngoại tệ, hợp đồng cho thuê không còn giá trị trước pháp luật. Điều này gây mất ích lợi của các bên nếu sau này có xảy ra tranh chấp, rủi ro.
Ngoài ra, cần ghi rõ ràng, chính xác tiền thuê nhà có bao gồm các chi phí khác như: phí quản lý, phí đỗ xe,… hay không. Nếu không thì ai chịu trách nhiệm đóng khoản tiền này. Điều này cần sự thoả thuận của cả hai bên trước khi ký và cần được ghi rõ trong hợp đồng cho thuê để tránh những phát sinh, mâu thuẫn không đáng có giữa hai bên.
Và nên ghi thêm vào thỏa thuận mức tăng giá thuê dựa theo thời hạn hợp đồng. Nếu hợp đồng cho thuê dài hạn thì cần chuẩn mực rõ bao giờ tăng giá thuê, tăng bao nhiêu phần trăm(%).
Mời các bạn xem thêm bài viết
- Giấy tờ mua bán chung cư mini gồm những gì?
- Quy định vật nuôi trong chung cư như thế nào?
- Mua chung cư mini có nhập khẩu được không?
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Hợp đồng cho thuê căn hộ chung cư” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới hồ sơ xin hợp thửa đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng thuê nhà thuộc hợp đồng thuê tài sản, được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê nhà.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan (Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015).
Bộ luật Dân sự 2015 không quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà, theo đó, vấn đề này được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan khác.
Đối chiếu với Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014,
“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”
Như vậy, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà tùy thuộc vào nhu cầu của các bên.
– Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn mà các bên không thỏa thuận ký tiếp; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê biết việc chấm dứt hợp đồng.
– Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;
– Căn hộ cho thuê không còn;
– Căn hộ cho thuê hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Một trong hai bên chết mà không có người đang cùng sinh sống;
– Khi một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Khi hai bên đang thực hiện hợp đồng mà phát sinh các tình huống đặc biệt thì để đảm bảo quyền lợi cho người đi thuê, luật pháp quy định về quyền được tiếp tục thuê nhà.
Đơn cử như trường hợp chủ nhà chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
