Hiện nay nhu cầu thực hiện thủ tục tách thửa và hợp thửa của người dân ngày càng gia tăng, bởi việc tách thửa đất và hợp thửa đất sẽ đáp ứng được yêu cầu nhất định về cuộc sống của họ. Tuy nhiên, kho muốn thực hiện việc tách thửa và hợp thửa đất cần đáp ứng những yêu cầu nhất định. Vậy quy định pháp luật về điều kiện này như thế nào và thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất nhanh năm 2023 ra sao? Bạn đọc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây nhé.
Căn cứ pháp lý
Hợp thửa đất, tách thửa đất là gì?
Hợp thửa đất là việc gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung.
Căn cứ theo quy định tại điểm 2.3a khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về đối tượng thửa đất như sau:
Nội dung bản đồ địa chính
…
2.3. Đối tượng thửa đất
a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;
Theo đó, việc hợp thửa đất chỉ được tiến hành giữa những thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp hai thửa đất không cùng mục đích sử dụng thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Nguyên tắc sử dụng đất
Tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
– Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
– Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
– Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Điều kiện thực hiện tách thửa đất hiện nay
Để được tách thửa thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất còn thời hạn sử dụng.
– Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.
Hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất
Căn cứ Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất quy định như sau:
(1) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;
(2) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất
Căn cứ Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
Việc nộp giấy tờ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không được yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp thêm các giấy tờ khác ngoài các giấy tờ phải nộp theo quy định tại các Điều 8, 9, 9a, 9b và 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và các giấy tờ quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 4, các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 6, các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 7, Khoản 1 Điều 8 của Thông tư liên tịch 88/2016/TT-BTC-BTNMT
– Khi nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18, 31, 32, 33 và 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP (nếu có) để làm thủ tục đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động theo quy định tại các Điều 8, 9, 9a, 9b và 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
+ Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
+ Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
+ Nộp bản chính giấy tờ.
– Trường hợp nộp bản sao giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì:
Khi nhận Giấy chứng nhận, người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp bản chính các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan trao Giấy chứng nhận để chuyển lưu trữ theo quy định Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
Trừ các giấy tờ là giấy phép xây dựng;
Quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư.
– Khi nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất thì người nộp hồ sơ được lựa chọn một trong các hình thức sau:
+ Nộp bản sao đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực;
+ Nộp bản sao và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao;
+ Nộp bản chính (đối với trường hợp có 2 bản chính).
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc địa chính để chia tách thửa đất
Bước 3: Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
Bước 4: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
Bước 1: Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;
Bước 2: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền;
Đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền;
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
– Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:
Bước 1: Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
Bước 2: Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Lệ phí thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất là bao nhiêu?
Nếu chỉ tách thửa thì người dân chỉ phải trả phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có).
Tuy nhiên, việc tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đất được cấp cho “hộ gia đình” và giờ các thành viên tách thửa) nên chi phí phải nộp có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
Phí đo đạc tách thửa
Phí đo đạc là khoản tiền trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc (không phải nộp cho Nhà nước) nên khoản tiền này tính theo giá dịch vụ.
Thông thường sẽ dao động từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ chỉ nộp khi tách thửa gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho,… quyền sử dụng đất.
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nếu không thuộc trường hợp được miễn thì tính như sau:
Trường hợp 1: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định.
Lệ phí trước bạ tính theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x m2)
Tuy nhiên trên thực tế không phải khi nào hợp đồng cũng ghi giá 01m2 mà thường sẽ ghi tổng số tiền nên sẽ lấy 0,5% x tổng số tiền trong hợp đồng.
Trường hợp 2: Giá đất tại hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định
Lệ phí trước bạ trường hợp này xác định theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 01m2 x Giá đất trong bảng giá đất)
Phí thẩm định hồ sơ
Nếu chỉ tách thửa rồi để đó thì không phải nộp khoản phí này, nhưng tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho.
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau.
Lệ phí cấp bìa mới (lệ phí cấp Giấy chứng nhận)
Tương tự như phí thẩm định hồ sơ khoản phí này cũng do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nhưng hầu hết các tỉnh, thành đều thu từ 100.000 đồng trở xuống.
Thông tin liên hệ:
Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Hướng dẫn thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất nhanh năm 2023“. Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc sẽ được tư vấn pháp lý về chi phí hợp thửa đất cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Câu hỏi thường gặp:
Việc cha mẹ đã tách sổ đỏ cho con. Tức là giấy tờ pháp lý đã tặng riêng cho con. Vì vậy, việc người con có quyền bán, tặng cho ai là tùy quyết định của con. Cha mẹ không được xen vào bởi lúc này cha mẹ không còn là người có quyền sử dụng đất nưa.
– Do nhu cầu của người sử dụng đất
– Do người chủ sở hữu thực hiện việc mua bán, cho tặng quyền sử dụng đất dẫn đến hợp thửa đất.
– Do việc thừa kế đất đai làm hình thành thửa đất mới do được tách
– Vì quyết định, bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật
– Chi phí đo đạc sẽ do UBND cấp tỉnh quy định
– Phí thẩm định hồ sơ: Do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh thành khác nhau
– Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Do HĐND cấp tỉnh quy định nhưng mức thu dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp).
– Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà thực hiện thủ tục tách thửa thì phải chịu thêm thuế thu nhập cá nhân
