Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho những người đồng sở hữu quyền sử dụng đất nếu đó là do hai người trở lên sở hữu. Do đó, các quyền liên quan đến quản lý, sử dụng, phân bổ phải được thỏa thuận giữa các bên. Nếu sau một thời gian các bên muốn tách sổ thì cần phải thực hiện thủ tục cần thiết để thực hiện tách sổ đỏ đồng sở hữu. Khi làm xong thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu, nhà nước sẽ công nhận quyền sử dụng đất của mỗi bên. Thủ tục tách sổ Đỏ không đơn giản, vì vậy Luật sư X mời bạn đọc tham khảo bài viết Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu để hiểu rõ hơn nhé.
Căn cứ pháp lý
Quy định về đồng sở hữu quyền sử dụng đất
Đất đồng sở hữu là đất có chủ sở hữu gồm hai người trở lên không có quan hệ vợ chồng hay con cái. Đặc điểm nhận biết đất đồng sở hữu là ở trang bìa của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có kèm trong chữ “Cùng sử dụng đất đối với ông/ bà…”
Đối với nhà đất đồng sở hữu, một trong nhiều chủ sở hữu muốn thực hiện những hành vi liên quan đến đất như mua bán, chuyển nhượng,… thì phải nhận được sự đồng ý của các đồng sở hữu.
Khoản 2, điều 98 của Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
Thửa đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở và cả các tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đủ tên những người có chung quyền và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận”.
Theo luật pháp hiện hành, người được ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có toàn quyền quyết định mảnh đất người đó sở hữu (miễn là không trái với luật pháp). Quy định này cũng được áp dụng với đất đồng sở hữu.
Trong trường hợp một trong những người sở hữu không đồng ý với quyết định của bên còn lại, các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xử lý theo điểm B, khoản 2, điều 167 của Luật đất đai 2013:
Với nhóm sử dụng đất mà quyền sử dụng được phân chia theo phần cho từng người: Nếu mỗi thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền đồng sở hữu nhà đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất không được phân chia theo từng phần thì người đại diện sẽ thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm sử dụng đất.
Điều kiện tách sổ đỏ đồng sở hữu
Khi một hoặc các đồng chủ sở hữu muốn thực hiện việc tách thửa cần đáp ứng một số điều kiện chung và điều kiện cụ thể quy định tại Luật Đất đai 2013, BLDS 2015 và văn bản pháp luật khác có liên quan.
Về điều kiện chung, Luật Đất đai 2013 quy định đất được tách thửa phải:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013.
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất
Bên cạnh đó, pháp luật về dân sự, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) còn có các điều kiện sau:
Được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu có tên trên Giấy chứng nhận
Như đã đề cập, đất có đồng chủ sở hữu là tài sản chung hợp nhất theo quy định của BLDS 2015. Vì vậy, khi sử dụng, quản lý hay định đoạt tài sản thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Việc biểu hiện sự đồng ý cần thể hiện qua hành vi, hoặc bằng văn bản đồng ý đúng theo quy định của pháp luật dân sự.
Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ rõ, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.
Đáp ứng diện tích tối thiểu sau khi tách thửa
Điều kiện này được quy định tại Điều 143 và 144 Luật Đất đai. Theo đó, việc tách thửa đất phi nông nghiệp cần phải căn cứ vào các điều kiện, một trong số đó là diện tích tối thiểu được tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp (UBND) tỉnh quy định đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Như vậy Các địa phương có quy định hạn mức tối thiểu được phép tách thửa khác nhau. Cơ quan có thẩm quyền ban hành quy định mức tối thiểu là UBND cấp tỉnh. Do đó, cần liên hệ với cơ quan trên để có thông tin chính xác.
Sổ đỏ đồng sở hữu có tách được không?
Người sử dụng đất hoàn toàn có thể tách sổ riêng đối với đất đồng sở hữu. Tuy nhiên, khi muốn tách thửa để đứng tên riêng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần có sự đồng ý của những người cùng sở hữu.
Việc tách sổ chung thành sổ riêng phải tuân theo quy định của pháp luật. Người muốn tách thửa phải làm thủ tục, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất được tách. Bên cạnh đó, việc tách thửa đất phải đáp ứng các điều kiện về quy hoạch và diện tích tối thiểu tại địa phương.
Hồ sơ tách sổ đỏ đồng sở hữu
Hồ sơ tách sổ đỏ đồng sở hữu bao gồm những giấy tờ như sau:
- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu 09/ĐK;
- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp đồng hoặc văn bản đã thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất.
Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu
Bước 1: Nộp hồ sơ
Người nhận quyền sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại những cơ quan sau:
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương.
- Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất (nếu có nhu cầu). Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện đối với nơi chưa thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ, trao phiếu nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu theo trình tự pháp luật
Bước 4: Trả kết quả: Kết quả được trả cho người sử dụng đất trong thời hạn tối đa 3 ngày làm việc.
Lệ phí tách sổ đỏ đất đồng sở hữu
Lệ phí khi thực hiện thủ tục tách sổ đỏ đối với đất đồng sở hữu bao gồm những lệ phí như sau
- Thuế thu nhập cá nhân có công thức tính như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp | = | 2% | x | giá chuyển nhượng |
- Lệ phí trước bạ có công thức tính như sau:
| Lệ phí trước bạ | = | 0,5% | x | Diện tích đất | x | Giá đất |
Diện tích đất tính theo m2 và giá đất tính theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính:
Phí đo đạc cho các đơn vị đo đạc khác nhau thực hiện nên giá cả cũng khác nhau. Thông thường từ 1.800.000 đồng đến 2.000.000 đồng.
Phí lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.
- Lệ phí thẩm định hồ sơ: Lệ phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp.
Quy định lệ phí tách thửa đất đồng sở hữu ở mỗi khu vực, địa phương là khác nhau. Đồng thời, tùy thuộc vào từng trường hợp (vị trí, diện tích thửa đất,…) mà số tiền phải nộp là khác nhau.
Thông tin liên hệ với Luật sư X
Trên đây là bài viết Luật sư X tư vấn về “Hướng dẫn thủ tục tách sổ đỏ đồng sở hữu ” Hy vọng bài viết có ích cho độc giả. Đội ngũ luật sư của Công ty Luật sư X luôn sẵn sàng lắng nghe và giải đáp mọi vướng mắc liên quan đến dịch vụ làm sổ đỏ nhanh… của bạn. Nếu có những vấn đề nào chưa rõ cần được tư vấn thêm quý độc giả hãy liên hệ ngay tới hotline 0833102102 để được các chuyên gia pháp lý của Luật sư X tư vấn trực tiếp. Hoặc qua các kênh sau:
- Facebook: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Thời gian tách sổ đỏ của đất đồng sở hữu
Thời gian tách sổ đỏ của đất đồng sở hữu được quy định như sau:
Không quá 10 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.
Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi; hải đảo; vùng sâu vùng xa; vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn; đặc biệt khó khăn.
Thời gian thực hiện tách sổ đỏ với đất đồng sở hữu không bao gồm thời gian các ngày nghỉ; ngày lễ theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính; việc sử dụng đất có vi phạm pháp luật hay cần trưng cầu giám định thì thời gian thực tế có thể kéo dài lâu hơn.
Hiện nay cũng không có bất kỳ quy định nào cấm đất đồng sở hữu không được vay ngân hàng; cho nên đất đồng sở hữu vẫn có thể thế chấp vay vốn ngân hàng; miễn tất cả những người đồng sở hữu đồng ý sự việc thế chấp cho vay vốn ngân hàng trên.
Căn cứ Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
– Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
– Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
– Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Thế chấp nhà ở đồng sở hữu phải tuân thủ theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở
