Hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp như thế nào?

Hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp là việc thực hiện các thủ tục để xin cấp phép xây dựng nhà đối với người đang sở hữu nhà ở trên đất hợp pháp. Tuy nhiên đất nông nghiệp thuộc nhóm đất không được phép xây dựng nhà, nếu vi phạm sẽ buộc phải tháo dỡ, phá bỏ. Trong trường hợp muốn hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp cần tuân theo những quy điều kiện nào? Thủ tục hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp được thực hiện như thế nào?

Căn cứ pháp lý

Hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp

Theo phụ lục 01 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định về đất nông nghiệp như sau:

Đất nông nghiệp là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác (kể cả đất làm bờ lô, bờ thửa nằm trong khu đất của một đối tượng sử dụng đất để phục vụ cho mục đích nông nghiệp của đối tượng đó).

Tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

Quy định tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 cho thấy rõ những hành vi bị nghiêm cấm khi sử dụng đất đai như sau:

Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Căn cứ nghị định 16/2022/NĐ-CP về Xử lý Vi phạm quy định về trật tự xây dựng, những hình thức xử phạt hành chính gồm: Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng và biện pháp khắc phục hậu quả, buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Bên cạnh đó, Căn cứ Luật xây dựng 2014 nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Trên hết, nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp cần phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất.

Ngoài ra, điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà vẫn phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Do đó, về mặt quy định của pháp luật về đất đai, nhà xây dựng trên đất nông nghiệp là không đủ điều kiện để cấp giấy phép.

Từ những quy định nêu trên, nếu nhà xây dựng trên đất nông nghiệp, chưa đúng với mục đích sử dụng đất nhưng đất thuộc diện được phép chuyển mục đích sử dụng đất do phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng nên có cơ sở để hợp thức hóa nhà để được xây dựng trên đất nông nghiệp.

Trường hợp đã xây nhà trên đất nông nghiệp thì trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì buộc phải tháo dỡ nhà sau đó mới được chuyển mục đích sử dụng đất, để hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp.

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên, người sử dụng đất đất nông nghiệp phải có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp.Trường hợp muốn hợp thức hóa nhà ở trên diện tích đất nông nghiệp thì trước tiên người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Trường hợp được hợp thức hóa nhà xây không phép trên đất nông nghiệp

Theo Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng mà đang thi công, bao gồm:

Đang thi công xây dựng.
Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn;
Tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới;
Tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng;
Xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Thuộc một trong các trường hợp được điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở

Với những trường hợp này, nếu đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng mà đang thi công thì có thể được hợp thức hóa.

Lưu ý, đất được cấp phép xây dựng nhà phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Hồ sơ xin hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp

Căn cứ Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, khoản 2 Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP và khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vi phạm cần chuẩn bị hồ sơ hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép như sau:

– Số lượng hồ sơ cần chuẩn bị: 02 bộ.

– Thành phần hồ sơ, gồm:

+ Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

+ Bản chính giấy phép xây dựng đã cấp.

+ 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định, gồm:

Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.
Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.
Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện.
Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

+ Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt vi phạm hành chính (biên lai, chứng từ nộp phạt).

Các trường hợp đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 cũng quy định rõ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức…; UBND huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Liên hệ

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật Sư X liên quan đến “Hợp thức hóa nhà trên đất nông nghiệp”. Quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu về cách nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ vay vốn ngân hàng cho doanh nghiệp, trích lục khai sinh trực tuyến, các thủ tục thành lập công ty, đăng ký bảo hộ thương hiệu độc quyền hoặc muốn sử dụng dịch vụ tạm ngừng kinh doanh;…quý khách hàng vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102 để được nhận tư vấn.

Mời bạn xem thêm

Câu hỏi thường gặp

Thời hạn hợp thức hóa nhà xây trên đất nông nghiệp là bao lâu?

Thời hạn hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp được quy định rõ tại khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể:
Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.
Như vậy tổ chức, cá nhân chỉ có 30 ngày để hợp thức hóa nhà ở trên đất nông nghiệp

Xây nhà chưa hợp pháp hóa trên đất nông nghiệp bị phạt bao nhiêu tiền?

Theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
– Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
– Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
– Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.