Hợp đồng mua chung cư có cần công chứng không

Xin chào Luật sư X, hiện nay do con trai nhà tôi năm nay bắt đầu học đại học năm nhất ở trên thành phố. Vì vậy vợ chồng tôi quyết định mua cho con trai một căn hộ chung cư gần trường cho tiện đường đi lại. Tuy nhiên, tôi vẫn thắc mắc về việc hợp đồng mua chung cư có cần công chứng không? Và thủ tục công chứng mua chung cư như thế nào?

Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

Khái quát về công chứng là gì?

Để hiểu được thế nào là công chứng khi mua nhà chung cư thì trước hết ta cần hiểu công chứng là gì.

Theo Khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014, Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận:

“Điều 2. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.”

Hợp đồng mua chung cư có cần công chứng không

Trường hợp nào mua chung cư phải công chứng hợp đồng?

Căn cứ khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở, nếu mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp sau đây chỉ cần công chứng theo thoả thuận và nhu cầu của các bên:

– Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

– Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

Đồng thời, theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, nếu bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (chung cư chưa được bàn giao, chưa đưa vào sử dụng nhưng có thể đã có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư…) mà là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Do đó, căn cứ các quy định nêu trên, nếu mua bán chung cư giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức (không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản) thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.

Ngược lại, nếu bên chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì có thể công chứng hoặc không tuỳ vào nhu cầu của các bên.

Khi công chứng, các bên đến tổ chức hành nghề công chứng, nếu chứng thực thì các bên đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có chung cư để thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật.

Mua chung cư hết bao nhiêu phí công chứng?

Với các trường hợp phải công chứng, các bên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hồ sơ, tài liệu đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư.

Sau khi thực hiện đầy đủ các thủ tục khi công chứng hợp đồng mua bán chung cư gồm:

– Các bên đã được Công chứng viên đọc dự thảo hợp đồng, giải thích các vấn đề còn thắc mắc với nội dung hợp đồng cũng như quyền, nghĩa vụ của các bên sau khi đã ký vào hợp đồng mua bán chung cư.

– Công chứng viên kiểm tra, đối chiếu giấy tờ pháp lý (bản chính do các bên cung cấp về giấy tờ nhân thân và giấy tờ về tài sản là nhà chung cư).

– Các bên được Công chứng viên hướng dẫn chi tiết cách ký, điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng.

– Công chứng viên ghi lời chứng, đóng dấu và trả bản hợp đồng đã có đầy đủ chữ ký của các bên, Công chứng viên cùng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Khi nhận bản chính hợp đồng, các bên phải thực hiện nghĩa vụ nộp phí và thù lao công chứng theo các mức sau đây:

Phí công chứng

Vì đây là hợp đồng mua bán nên phí công chứng trong trường hợp này được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng trong trường hợp này tính trên tổng giá trị tài sản như sau:

STT	Tổng giá trị	Mức phí công chứng(đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn đồng
2	Từ 50 – 100 triệu đồng	100 nghìn đồng
3	Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng	0,1% tổng giá trị tài sản
4	Từ trên 01 – 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 – 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 – 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 – 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần tổng giá trị tài sản vượt quá 100 tỷ đồng nhưng tối đa chỉ là 70 triệu đồng/trường hợp

Bảng Phí công chứng

Như vậy, phí công chứng tối thiểu là 50.000 đồng/trường hợp và tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp.

Thù lao công chứng

Ngoài phí công chứng thì các bên khi công chứng hợp đồng mua bán chung cư còn phải nộp thù lao công chứng. Mức thù lao cụ thể sẽ do các bên và tổ chức hành nghề công chứng thoả thuận nhưng không được vượt quá mức trần do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định (theo khoản 2 Điều 67 Luật Công chứng).

Như vậy, thù lao công chứng của mỗi tổ chức hành nghề công chứng tại mỗi tỉnh, thành phố sẽ khác nhau. Trong đó, có thể kể đến thù lao công chứng tại:

TP. Hà Nội: Soạn thảo: 01 triệu đồng (theo Quyết định số 10/2016/QĐ-UBND).

TP. Hồ Chí Minh

– Soạn thảo: Từ 70.000 – 300.000 đồng/trường hợp.

– Đánh máy, in ấn hợp đồng: 15.000 đồng/trang.

– Cung cấp biểu mẫu hợp đồng: 2.000 đồng/mẫu.

– Ký ngoài trụ sở:

+ Trong TP. Hồ Chí Minh: Dao động từ 500.000 đồng/lần – 1,2 triệu đồng/lần.

+ Ngoài TP. Hồ Chí Minh: Dao động từ 1,5 – 2,5 triệu đồng/lần.

– Công việc khác:

+ Đơn giản 400.000 đồng/công việc.

+ Phức tạp: 01 triệu đồng/công việc.

(căn cứ Quyết định 08/2016/QĐ-UBND)

Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chung cư hiện nay?

Trước khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở, người dân chuẩn bị hồ sơ, gồm:

– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của căn phòng/phòng công chứng);

– Giấy tờ tuỳ thân, như: Chứng minh nhân dân (CMND)/Căn cước công dân (CCCD)/hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án/quyết định ly hôn đã có hiệu lực pháp luật…

– Sổ hồng (nếu chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) hoặc biên bản bàn giao hoặc các giấy tờ khác có giá trị tương đương;

– Hợp đồng uỷ quyền (nếu có).

Sau đó, người dân đến văn phòng công chứng/phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán chung cư.

Có thể bạn quan tâm:

Thông tin liên hệ

Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Hợp đồng mua chung cư có cần công chứng không“ hoặc các dịch vụ khác liên quan như là giải thể công ty Bắc Giang. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833102102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng mua chung cư có cần công chứng không?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, trường hợp mua bán nhà ở thương mại trong đó có nhà chung cư phải thực hiện công chứng, chứng thực ngoại trừ các trường hợp sau đây:

– Mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
– Mua bán nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
Những trường hợp ngoại lệ này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Bên mua phải nộp những khoản tiền nào khi mua chung cư?

Người mua và người bán có thể thoả thuận về các khoản tiền phải nộp khi mua bán chung cư gồm:
– Phí và thù lao công chứng:
Các bên có thể thoả thuận với nhau về người nộp và nộp phí công chứng theo giá trị của hợp đồng hoặc giá trị của tài sản; thù lao công chứng thì nộp theo quy định của tổ chức hành nghề công chứng gồm phí soạn thảo, phí in ấn, phí ký hồ sơ ngoài trụ sở…
– Phí sang tên Sổ hồng chung cư:
Khoản phí này bên mua bắt buộc phải nộp trừ trường hợp thoả thuận bên bán là người đi làm thủ tục sang tên hoặc bên bán là người nộp. Phí này gồm phí thẩm định và phí cấp bìa. Phí này do từng địa phương quy định.
– Lệ phí trước bạ:
Người mua phải chịu mức lệ phí là 0,5% giá trị căn chung cư hoặc giá mua bán trong hợp đồng. Nếu hai bên thoả thuận người bán là người nộp thì khoản tiền này sẽ do người bán chịu.
– Thuế thu nhập cá nhân:
Đây là khoản thuế mà bên bán – người phát sinh thu nhập khi mua bán chung cư phải nộp. Tuy nhiên, thường thực tế sẽ thoả thuận bên mua nộp vì có thể cùng kê khai cùng lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ. Theo đó, bên bán có thể trừ số tiền này trong giá mua bán chung cư.

Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng mua bán nhà chung cư giữa cá nhân với cá nhân không?

Căn cứ theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.”
Như vậy khi mua bán nhà ở thương mại hay cụ thể là nhà ở chung cư không thuộc khoản 2 của quy định trên thì bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng.