Xin chào mọi người và Luật Sư. Sắp tới tôi có thực hiện một giao dịch mua bán đất. Tôi có thắc mắc về vấn đề hợp đồng mua bán đất như sau. Hợp đồng mua bán đất giữa hai bên có cần công chứng hay không? Nếu không công chứng thì hợp đồng có hiệu lực hay không? Rất mong nhận được sự giúp đỡ từ mọi người và Luật Sư. Xin cảm ơn. Xin chào bạn! Để giải đáp những thắc mắc trên mời quý bạn đọc cùng Luật Sư X tìm hiểu vấn đề trên qua bài viết “Hợp đồng mua bán đất giữa hai cá nhân có cần công chứng?” sau đây.
Căn cứ pháp lý
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất
Căn cứ theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
- Sự thỏa thuận giữa các bên mà qua đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia,
- Bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Do đây là hợp đồng giao dịch dân sự. Vì vậy cần đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Các bên tham gia xác lập giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
- Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội;
- Phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch dân sự;
Hợp đồng mua bán đất giữa hai cá nhân có cần công chứng?
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng.
Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan, văn phòng công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng. Thì đó là hợp đồng vô hiệu hay không có hiệu lực pháp luật.
Mặt khác, khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mua, bán mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật được. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay cũng có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hậu quả pháp lý của việc mua bán đất bằng hợp đồng chưa công chứng
Nếu giao dịch dân sự không thỏa các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Thì căn cứ theo Điều 122 Bộ luật này, giao dịch đó sẽ trở nên vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật này như sau:
- Hợp đồng không có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên;
- Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
- Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Những trường hợp mua bán đất không cần công chứng hợp đồng
Mua bán đất trước ngày 01/07/2014
Căn cứ theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP những trường hợp sau đây nếu mua bán đất bằng giấy viết tay. Hoặc hợp đồng mua bán đất chưa được. Hoặc không công chứng, chứng thực. Thì vẫn sẽ được cấp sổ đỏ theo thủ tục lần đầu nếu như:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
Nếu các chủ thể tham gia xác lập hợp đồng mua bán đất mà có một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Thì hợp đồng đó có thể được công chứng khi được các bên yêu cầu.
Ngoài ra, căn cứ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định. Trường hợp các bên ít nhất hai phần ba nghĩa vụ theo hợp đồng thì theo yêu cầu của một hoặc các bên trong giao dịch dân sự đó, Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó (cho dù lúc đầu hợp đồng không được công chứng)
Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng có hiệu lực không?
Việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ việc mua, bán đòi hỏi phải cung cấp hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng thì mới có thể thực hiện được. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp bên bán đã chuyển đi nơi khác. Và không thể liên lạc được để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Thì có thể hợp pháp hóa hợp đồng mua bán nhà đất đó theo các hình thức được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Như vậy. theo quy định hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải thực hiện công chứng. Tuy nhiên, nếu bên bán đã chuyển đi nơi khác. Và không thể liên lạc được, đồng thời bên còn lại chứng minh được việc đã hoàn thành hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng thì có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất mà không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất đó.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn của Luật Sư X về vấn đề. “ Hợp đồng mua bán đất giữa hai cá nhân có cần công chứng? “. Chúng tôi hi vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên. Nhằm để sử dụng trong công việc và cuộc sống. Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến thành lập công ty; tạm dừng công ty, mẫu đơn xin giải thể công ty; giấy phép bay flycam, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, mẫu thông báo hủy hóa đơn giấy…. của luật sư X. Hãy liên hệ: 0833 102 102.
Hoặc qua các kênh sau:
- FB: www.facebook.com/luatsux
- Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
- Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Có thể bạn quan tâm:
- Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức như thế nào?
- Người nước ngoài được mua mấy căn hộ chung cư tại Việt Nam?
- Có được cấp sổ đỏ đối với đất công ích của xã không?
- Phải làm những gì khi Sổ đỏ sai diện tích thực tế?
Câu hỏi thường gặp
Theo các quy định của pháp luật thì các bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất. Khi mua bán nhà đất thì hai bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất có thể thỏa thuận thống nhất công chứng hay chứng thực hợp đồng, việc lựa chọn hình thức công chứng hay chứng thực không làm ảnh hưởng đến giá trị pháp lý cũng như hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất.
Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì người có nhu cầu công chứng mang hồ sơ tới văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà, đất để thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Có một số loại hợp đồng, giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng nhà, đất mà không bắt buộc phải công chứng bao gồm:
– Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng nhà, đất và hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không cần phải công chứng, chứng thực.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất mà một hoặc các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng đó không cần công chứng hoặc chứng thực.
