Hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có được cấp, sang tên Sổ đỏ?

Cùng với việc lập hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay; thì trường hợp nhờ xã, phường xác nhận cũng xảy ra phổ biến; dù đất chưa có Sổ đỏ; nhất là trong những năm 90. Vậy, hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có được cấp Sổ đỏ và được sang tên không? Dưới đây là nội dung về vấn đề trên của Luật sư X!

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có thể được cấp Sổ đỏ

Hợp đồng mua bán đất trước ngày 15/10/1993

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định; mà có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993; được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; thì được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hợp đồng mua bán đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014

Khi thuộc trường hợp này; thì người dân cần xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo từng trường hợp cụ thể.

Hợp đồng mua bán đất từ ngày 01/7/2014 đến nay

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận; trừ các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Do vậy, hợp đồng do xã, phường, thị trấn xác nhận (chứng thực); thì cũng không có giá trị pháp lý nói chung; và không có giá trị pháp lý trong việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nói riêng.

Hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có thể được phép sang tên Sổ đỏ

Hợp đồng mua bán đất trước ngày 01/7/2014

Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng; trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển nhượng theo quy định nhưng chưa sang tên; thì không phải thực hiện thủ tục sang tên; mà nộp hồ sơ theo quy định dưới đây để cấp Giấy chứng nhận mới; cụ thể:

Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhượng có hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng theo quy định nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên mua

Để có Giấy chứng nhận mới cần thực hiện theo thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Thành phần hồ sơ:

Căn cứ khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, người nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị những giấy tờ như sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

+ Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển nhượng đã lập theo quy định.

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất

– Nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa liên thông thì nộp tại bộ phận một cửa.

– Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng.

Nếu không rõ địa chỉ của bên chuyển nhượng thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng.

Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định.

Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng có Giấy chứng nhận đứng tên chủ cũ nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Thành phần hồ sơ:

Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định thành phần hồ sơ cần chuẩn bị như sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của hai bên.

– Số lượng hồ sơ: 01 bộ.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết yêu cầu

Lưu ý: Bước 2 và bước 3 thực hiện như đối với trường hợp 1.

Hợp đồng mua bán đất từ ngày 01/7/2014 đến nay

Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức.

Riêng điều kiện về hình thức phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”.

Như vậy, nếu hợp đồng có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất theo quy định thì được phép sang tên.

Câu hỏi thường gặp

Đất được chuyển nhượng trước ngày 15/10/1993 thì có được cấp giấy chứng nhận không?

Đất được chuyển nhượng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 thì có được cấp giấy chứng nhận không?

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014; mà hợp đồng có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn; thì không mặc nhiên được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Khi thuộc trường hợp này; thì người dân cần xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo từng trường hợp cụ thể.

Đất được chuyển nhượng từ ngày 01/7/2014 đến nay thì có được cấp giấy chứng nhận không?

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận; trừ các trường hợp khác theo quy định của pháp luật. Do vậy, hợp đồng do xã, phường, thị trấn xác nhận (chứng thực); thì cũng không có giá trị pháp lý nói chung; và không có giá trị pháp lý trong việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nói riêng.