Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không?

Xin chào Luật sư X. Thời gian tới đây, tôi sẽ mua một mảnh đất để mở quán kinh doanh mỹ phẩm, cả hai bên đã trao đổi với nhau giá cả. Bên bán có yêu cầu tôi đặt cọc 10% giá trị mảnh đất đó, tôi có thắc mắc rằng có bắt buộc phải lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất hay không? Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không? Mức phạt cọc nếu không mua/không bán đất là bao nhiêu? Mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự 2015
• Luật Đất đai năm 2013

Có bắt buộc phải lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không?

Theo quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không có bất kỳ quy định nào bắt buộc các bên phải đặt cọc mua bán đất. Theo đó, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra thì các bên có thể đặt cọc khi mua bán đất.

Hợp đồng đặt cọc được thể hiện dưới hình thức nào?

Bộ luật dân sự 2015 hiện hành không có quy định cụ thể hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện dưới hình thức nào. Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

So với Bộ luật dân sự 2015 thì Bộ luật dân sự cũ lại quy định rõ ràng hình thức của hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản, cụ thể tại Điều 358 như sau:

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Theo quy định nêu trên, có thể kết luận theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành thì không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được thể hiện hằng văn bản.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo quy định đó, hợp đồng đặt cọc mua bán đất không bắt buộc công chứng. Tuy nhiên các bên có thể công chứng hợp đồng mua bán đất nếu có nhu cầu.

Trường hợp nào khi có tranh chấp xảy ra sẽ không bị phạt cọc?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Thế nhưng nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có đất nhưng không thỏa thuận là đặt cọc hoặc chỉ có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.

Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc) thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”.

Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán, trường hợp các bên không chuyển nhượng đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:

– Trường hợp bên đưa tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

– Trường hợp bên nhận tiền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Mức phạt cọc nếu không mua/không bán đất?

Quy định về mức phạt cọc được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định đó, mức phạt cọc được quy định cụ thể như sau:

– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).

– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).

Lưu ý: Trường hợp Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Khi bán đất có phải xin chữ ký người đã ra ở riêng không?
• Mẫu đơn bố mẹ cho con đất viết tay mới
• Dịch vụ tư vấn, soạn thảo hợp đồng đặt cọc mua nhà

Thông tin liên hệ:

Trên đây là những vấn đề liên quan đến “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không?” Luật sư X tự hào sẽ là đơn vị hàng đầu hỗ trợ mọi vấn đề cho khách hàng liên quan đến tư vấn pháp lý, thủ tục giấy tờ liên quan đến thủ tục giải thể công ty tại bình dương… Nếu quý khách hàng còn phân vân, hãy đặt câu hỏi cho Luật sư X thông qua số hotline 0833102102 chúng tôi sẽ tiếp nhận thông tin và phản hồi nhanh chóng.

Câu hỏi thường gặp: