Khoảng thời gian 2 năm về trước, trước lùm xùm nhiều dự án thì vấn đề pháo lý dự án đất nhận được mối quan tâm hàng đầu của khách hàng. Vậy quy định pháp luật về pháp lý của dự án như thế nào? Hồ sơ pháp lý của dự án đất gồm những gì? Có nên mua nhà đất chưa đủ hồ sơ pháp lý hay không? Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này tại nội dung bài viết dưới đây. Hi vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Pháp lý dự án là gì?
Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải đó theo quy định của pháp luật. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án trong suốt giai đoạn từ khi chuẩn bị dự án, triển khai dự án đến lúc hoàn thành.
Hồ sơ pháp lý là gì?
Hồ sơ pháp lý là các dạng hồ sơ có giá trị cao về mặt pháp luật và tất cả các công ty kinh doanh đều có các loại hồ sơ này. Hồ sơ pháp lý là các loại hồ sơ cần độ bảo mật trong lưu trữ cực kỳ cao và rất quan trọng của mỗi công ty.
Hồ sơ pháp lý của dự án đất gồm những gì?
Một dự án công trình xây dựng thường sẽ có những loại giấy tờ sau đây:
Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư
Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư cho bạn biết được mục đích kinh doanh của công ty đó như thế nào. Ngoài ra, cho biết chủ đầu tư đó có chức năng đầu tư và xây dựng các dự án bất động sản hay không. Theo kinh nghiệm của chúng tôi hãy tìm những chủ đầu tư uy tín trên thị trường hoặc ít nhất cũng đã thực hiện từ 1 – 2 dự án bất động sản trước đó.
Sổ đất
Sổ đất là giấy tờ thứ 2 cần quan tâm. Xác nhận chủ quyền của chủ đầu tư với mảnh đất thực hiện dự án. Sổ đất có thể đứng tên công ty mẹ ( chủ đầu tư), hoặc Công ty thành viên ( trực thuộc chủ đầu tư) đứng ra làm dự án.
Giấy chấp thuận chủ trương đầu tư
Giấy chấp thuận chủ trương đầu tư là giấy tờ được nhà nước cấp phép cho chủ đầu tư thực hiện dự án. Trong đó, nêu rõ các khoản mục như: mục tiêu, quy mô, địa điểm, hình thức, thời gian thực hiện và thời gian hoàn thành dự án.
Quyết định giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án
Trường hợp được nhà nước giao đất, hoặc cho thuê đất để chủ đầu tư đứng ra làm dự án. Chủ đầu tư được giao đất, thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc không thông qua hình thức thức đấu giá quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất các nghĩa vụ về thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.
Quy hoạch 1/500
Đây là giấy tờ quan trọng cho 1 dự án bất động sản. Quy hoạch chi tiết 1/500 giúp bạn nắm được quy mô dự án, các hạng mục chi tiết cho 1 công trình xây dựng…
Gấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là giấy tờ cuối cùng cấp cho chủ đầu tư để thực hiện xây dựng trình. Tất cả những hồ sơ trên đã có, tuy nhiên vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng thì công trình dự án vẫn chỉ là những bản vẽ trên giấy, chưa được thực thi. Hiện nay, hầu như tất cả các dự án bất động sản khi thực hiện nhà đầu tư cần nắm rõ loại giấy tờ này, nó sẽ quyết định 60 – 70% dự án bạn đầu tư thành công hay không bên cạnh các yếu tố về giá, vị trí, thời điểm…
Bảo lãnh ngân hàng
Giấy bảo lãnh ngân hàng là 1 điểm cộng cho 1 dự án bất động sản. Bởi, ngân hàng sẽ đứng ra bảo lãnh cho chính sản phẩm bạn mua tại dự án đó. Trong trường hợp rủi ro chẳng may công trình bị đứng vì 1 lý do nào đó thì ngân hàng chính là bên đứng ra chịu trách nhiệm và bồi thường cho sản phẩm bạn đầu tư.
Giấy nghiệm thu phần móng
Một công trình dự án thường trải qua nhiều giai đoạn xây dựng. Khi khách hàng mua dự án tại giai đoạn đầu sẽ ký hợp đặt cọc, hợp đồng góp vốn… với chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư hoàn thiện phần móng và có giấy nghiệm thu phần móng công trình thì đó mới đủ điều kiện để chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Hợp đồng mua bán sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi, chủ sở hữu được toàn quyền quyết định bán, cho, tặng đối với tài sản của mình.
Biên bản hoàn công
Biên bản hoàn công là văn bản được lập khi công trình được hoàn thiện. Biên bản hoàn công là giấy tờ quan trọng nhưng ít người để ý và bỏ qua. Đây là 1 trong những hồ sơ để nộp lên cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ( Sổ Hồng ). Nhiều trường hợp không cấp được sổ hồng đa phần lý do là ở giấy tờ này.
Hồ sơ pháp lý cho dự án căn hộ chung cư gồm những gì?
Kiểm tra bộ hồ sơ dự án đầy đủ các giấy tờ, thủ tục và cần phải lưu ý các thông tin sau
- Sổ hồng/sổ đỏ: Kiểm tra nguồn gốc của đất dự án cũng như quyền sử dụng đất với mục đích gì. So sánh thông tin trong sổ đỏ với tình hình và số liệu thực tế.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án (Luật Đất đai 2013): Xác định nguồn gốc và thẩm quyền của của chủ đầu tư đối với diện tích đất dự án.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư (Luật doanh nghiệp 2020): Trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
- Văn bản xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ thuế: Chủ đầu tư dự án có nghĩa vụ nộp các loại thuế bất động sản như: Giá trị gia tăng (Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC), Thuế thu nhập doanh nghiệp (Khoản 1 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC), Lệ phí môn bài (Nghị định 139/2016/NĐ-CP), Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Thông tư 153/2011/TT-BTC). Tuy nhiên, đây là quan hệ giữa chủ đầu tư và cơ quan thuế nên người mua nhà không bắt buộc phải kiểm tra.
- Văn bản chấp thuận đầu tư (Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Giấy phép xây dựng (Điều 89 Luật xây dựng 2014): Nếu dự án thuộc đối tượng phải có giấy phép xây dựng thì người mua cũng cần kiểm tra để tránh rủi ro.
- Cam kết bảo lãnh của Ngân hàng đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ cho chủ đầu tư (Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN): Đối với nhà ở hình thành trong tương lai thì văn bản này là bắt buộc để tránh việc chủ đầu tư giao trễ hoặc treo dự án dẫn đến không giao nhà đúng thời hạn cam kết với khách hàng. Cam kết bảo lãnh phải được lập thành Thư bảo lãnh và Hợp đồng bảo lãnh mới có giá trị ràng buộc nghĩa vụ pháp lý của Ngân hàng.
- Biên bản nghiệm thu (khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014): Chỉ ký hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai khi có Biên bản nghiệm thu phần móng nhà. Khi các bên giao nhận nhà đã hoàn thành cũng cần có Biên bản nghiệm thu để đảm bảo cho việc khiếu nại về những phát sinh sau này.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Mẫu tờ khai đăng ký kết hôn mới năm 2022
- Hướng dẫn thủ tục bổ sung tên cha vào giấy khai sinh năm 2022
- So sánh đất dự án và đất dân
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Hồ sơ pháp lý của dự án đất gồm những gì?″ đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan về thủ tục mua bán đất hay tư vấn soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán nhà đất đơn giản… vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp:
Hiện nay, có 2 nhóm về “triết lý” đầu tư như sau:Nhà đầu tư an toàn: Nhóm này thì thường đầu tư sẽ chọn yếu tố an toàn lên hàng đầu. Thường sẽ đầu tư 1 dự án sẽ có đầy đủ hồ sơ pháp lý như chúng tôi đã liệt kê ở trên. Đầu tư sẽ ít rủi ro ( có nhưng rất ít), tuy nhiên lợi nhuận sẽ không cao. Bởi pháp lý là 1 phần để cấu thành giá bán bất động sản, mua cao bán giá thị trường thì không lời nhiều ( trường hợp đầu tư ngắn, trung hạn).
Nhà đầu tư mạo hiểm: Lựa chọn thời cơ tốt để đầu tư dựa vào các yếu tố như vị trí, quy hoạch, thời điểm…Tuy pháp lý dự án chưa đủ, rủi ro cao nhưng giá thành thấp, cơ hội sinh lời cao. Nếu bạn thích đầu tư mạo hiểm thì nên xem xét thêm về năng lực của chủ đầu tư, khả năng hoàn thiện pháp lý dự án và thực thi xây dựng của chủ đầu tư sẽ giúp bất động sản của bạn tăng tăng giá tốt trong tương lai
Như vậy, bạn đọc cần cân nhắc kỹ trước khi mua nhà đất
Không sang nhượng, mua bán được do chưa đủ hồ sơ pháp lý nên không thể công chứng theo quy định của pháp luật. Chỉ mua bán, sang nhượng theo hình thức vi bằng.
Xảy ra tranh chấp vì có thể miếng đất chưa rõ nguồn gốc, đất đang bị tranh chấp, lấn chiếm hoặc bị dính quy hoạch đường, công trình công cộng…
Không thể xây mới, sửa chữa, cải tạo vì chưa được cấp phép xây dựng
Không thể vay vốn ngân hàng, thế chấp tài sản …
Tính thanh khoản kém, khó bán lại.
Giấy phép hoạt động kinh doanh;
Hợp đồng thi công xây dựng;
Giấy phép xây dựng;
Hợp đồng lao động của người chỉ huy thi công với công ty;
Quyết định bổ nhiệm chỉ huy thi công;
Bảo hiểm tai nạn lao động công nhân;
Bằng cấp chuyên môn liên quan;
Bản vẽ đã được duyệt;
Giấy phép xin sử dụng lòng lề đường;
Hợp đồng ép cọc và giấy phép đăng ký với công trình sử dụng máy ép, bản thiết kế chi tiết với công trình trên 3 sàn;
