Trên thực tế khi giao dịch chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất thì rất ít trường hợp thực hiện uỷ quyền, bởi đất đai là một tài sản có giá trị lớn, khi xảy ra tranh chấp thủ tục giải quyết rất phức tạp. Việc uỷ quyền giao dịch này thường sẽ diễn ra giữa những người có mối quan hệ thân cận với nhau. Vậy theo quy định khi thực hiện hợp đồng ủy quyền bán đất cần giấy tờ gì? Khi ủy quyền cho người khác bán đất có phải kê khai thuế không? Bạn đọc hãy cùng Luật sư X tìm hiểu về quy định này tại nội dung bài viết dưới đây.
Căn cứ pháp lý
Khi nào được ủy quyền bán nhà đất?
Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể như sau:
“Điều 562. Hợp đồng ủy quyền
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Theo đó, người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở trong trường hợp khi không tự mình chuyển nhượng thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở nhân danh mình.
Trên thực tế thì việc ủy quyền thường xảy ra khi người có nhà, đất đang ở nước ngoài, công tác xa,…
Phải lưu ý những gì khi ủy quyền bán nhà đất?
* Tên hợp đồng
– Trường hợp nếu chỉ có đất thì khi ghi trên hợp đồng ủy quyền sẽ ghi là hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp nếu chỉ có nhà ở thì ghi là hợp đồng ủy quyền bán nhà ở.
Trong trường hợp có thêm mong muốn khác, các bên có thể thỏa thuận thêm các điều khoản khác. Tuy nhiên, việc thỏa thuận thêm các điều khoản khác phải đáp ứng điều kiện rằng không trái pháp luật, đạo đức xã hội.
* Giấy tờ mà bên ủy quyền phải cung cấp cho bên được ủy quyền
Khi muốn ủy quyền, ngoài giấy chứng nhận thì để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bên ủy quyền phải cung cấp cho bên được ủy quyền giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân), sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (nếu kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu chưa kết hôn.
* Hợp đồng ủy quyền không bắt buộc công chứng
Tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014 đều không có quy định bắt buộc phải công chứng hợp đồng ủy quyền. Thế nhưng, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên và tránh xảy ra tranh chấp thì các bên nên công chứng hợp đồng ủy quyền.
* Đơn phương chấm dứt ủy quyền
Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền cụ thể như sau:
“Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền
1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.”
Hợp đồng ủy quyền bán đất cần giấy tờ gì?
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Hồ sơ cần xuất trình bao gồm:
- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu và Sổ hộ khẩu của bạn;
- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu và Sổ hộ khẩu của người được ủy quyền;
- Bản sao GCNSDĐ của thửa đất bạn dự định mua (nếu có);
Khi ủy quyền cho người khác bán đất có phải kê khai thuế không?
Căn cứ theo quy định tại tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT_BTC thì trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền bán đất hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và các văn bản liên quan, đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.
Ngoài ra, để thực hiện đúng quy định việc thu thuế TNCN đối với trường hợp cá nhân có bất động sản ủy quyền cho cá nhân khác thực hiện giao dịch bất động sản, cần cập nhật thêm Công văn số 1133/TCT-TNCN:
- Người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN;
- Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.
Vậy người ủy quyền và bên được ủy quyền chuyển nhượng đều phải kê khai và nộp thuế TNCN như hướng dẫn tại Công văn 1133/TCT-TNCN.
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Hiện nay hợp đồng ủy quyền bán đất cần giấy tờ gì?“. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến nhu cầu khi bạn muốn tách sổ đỏ cho con. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm:
- Các loại đất theo quy định của pháp luật Việt Nam
- Quy trình, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định.
- Tội vi phạm quy định về sử dụng đất
Câu hỏi thường gặp:
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định cụ thể về giấy ủy quyền, mà quy định về ủy quyền thông qua hợp đồng.
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Như vậy theo quy định trên thời hạn của hợp đồng ủy quyền được xác định trong ba trường hợp:
– Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận;
– Thời hạn ủy quyền do pháp luật quy định;
– Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà đất gồm các điều khoản cơ bản sau:
– Thông tin của các bên.
– Nội dung công việc, thời hạn ủy quyền.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Thù lao mà bên được ủy quyền nhận được.
– Giải quyết tranh chấp.
Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”
Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thì các bên công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
