Trước khi thi công xây dựng bất cứ công trình nào; bản vẽ thiết kế của kiến trúc sư luôn xác định rõ hệ số sử dụng đất để chủ nhà nắm được quy mô; từ đó lên kế hoạch kinh phí đầu tư cho công trình cũng như xác lập các giấy tờ nhà đất dễ dàng hơn. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Cùng tìm hiểu với Luật sư X.
Căn cứ pháp lý
Luật xây dựng 2014 sửa đổi 2020
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng số diện tích lô đất. Tổng diện tích sàn xây dựng sẽ được tính bao gồm tất cả diện tích của sàn các tầng cộng lại chỉ trừ các tầng kỹ thuật; tầng mái; tầng hầm. Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình với diện tích toàn bộ lô đất.
Hệ số sử dụng đất nhằm khống chế số tầng cao trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép. Đối với một công trình khác nhau sẽ có hệ số sử dụng đất khác nhau:
+ Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức; hộ gia đình; cá nhân bao gồm nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
+ Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên; có nhiều căn hộ; có lối đi; cầu thang chung; có phần sở hữu riêng; phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình; cá nhân; tổ chức.
+ Công trình đa năng là công trình có nhiều công năng sử dụng khác nhau.
+ Chiều cao của nhà; công trình; kết cấu là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất tới điểm cao nhất của nhà; công trình; kết cấu. Với công trình có cao độ mặt đất khác nhau thì chiều cao tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Cách xác định chiều cao của nhà, công trình, kết cấu trong các trường hợp cụ thể.
Cách tính hệ số sử dụng đất?
Do tình hình của nước ta phân bố không đều là miền núi; đồng bằng; trung du; biển đảo nên tùy vào thực tế của mỗi địa phương thì mỗi địa điểm; vùng đất tương ứng mà hệ số sử dụng đất sẽ khác nhau.
Khi tính hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây (tất cả các sàn của các tầng cộng lại; trừ các tầng kỹ thuật, tầng mái, hố thanh mái) trên tổng diện tích lô đất. Hệ số sử dụng đất có tác dụng khống chế số tầng cao trong khu đất xây tương ứng với tỷ lệ xây cho phép.
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
Ví dụ: Một lô đất có tổng diện tích là 100m2, dự kiến sẽ xây dựng một ngôi nhà 5 tầng với diện tích mỗi tầng là 50m2
Hệ số sử dụng đất = (50 x 5) / 100 = 2,5 lần (hoặc 250%)
Hệ số sử dụng đất phản ánh điều gì?
+ Hệ số sử dụng đất là căn cứ để xác định giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng đựơc phép.
+ Hệ số sử dụng đất thể hiện quy mô công trình, phí xây dựng.
+ Hệ số xây dựng càng cao thì lợi ích kinh tế có thể sẽ cao vì tăng diện tích sàn; khi phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Tuy nhiên, khi hệ số sử dụng quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.
+ Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực; hệ số sử dụng càng thấp thì mật độ dân cư tai dự án càng thấp.
+ Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ; tỷ lệ hệ số sử dụng càng thấp thì diện tích sử dụng càng lớn, khi đó càng có lợi cho chủ căn hộ.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất trong xây dựng
Mục đích của hệ số sử dụng đất trong quy hoạch là để giới hạn số tầng ở các khu đô thị cho tương ứng với mật độ dân cư được cho phép. Hệ số này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong thi công và xây dựng. Bởi vì hệ số này sẽ thể hiện được quy mô của công trình xây dựng và chi phí xây dựng.
Ví dụ: Khi xây dựng các căn hộ cho diện tích như nhau trên một khu đất có diện tích 1000m2 thì:
+ Khi hệ số sử dụng đất là 5 có nghĩa có thể xây được 50 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/50 diện tích lô đất (20m2)
+ Khi hệ số sử dụng đất là 2 có nghĩa có thể xây được 20 căn hộ và mỗi căn hộ sẽ sở hữu 1/20 diện tích lô đất (50m2)
Qua đó có thế thấy, hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ khu dân cư. Càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp, kéo theo đó thì chất lượng cuộc sống của chủ căn hộ sẽ càng cao.
Hơn nữa, khi hệ số càng thấp thì càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng hơn khi nó hết vòng đời (niên hạn sử dụng từ 50 – 70 năm). Vì khi nhận đầu tư xây mới cho một dự án cũ, để có thể đảm bảo bố trí tái định cư cho người dân và đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư, thì hệ số sử dụng đất mới cần phải hơn gấp 3 lần của khu cũ.
Lợi ích của hệ số sử dụng đất
Lợi ích cho người dân
Đối với người dân và các nhà đầu tư, hệ số này mang đến rất nhiều thông tin. Hệ số này giúp cho bạn có thể tính toán được chính xác nhất diện tích cần xây dựng. Chi phí phải bỏ ra cũng từ đó mà được thống kê chính xác hơn.
Ngoài ra việc giới hạn hệ số sử dụng đất còn giúp cho mật độ xây dựng được giữ ở mức tốt. Điều này giúp đẹp cảnh quan đô thị, thành phố được thông thoáng hơn, không gây ùn tắc hoặc các vấn đề trong việc di chuyển và quan trọng nhất đó là đảm bảo an toàn, sinh mạng cho người dân.
Lợi ích cho nhà nước
Hệ số sử dụng đất giúp nhà nước thống kê được sức phát triển kinh tế khu vực. Kinh tế càng phát triển thì nhu cầu đầu tư xây dựng cũng như nhà ở ngày càng được tăng cao. Tuy nhiên việc phát triển quá mạnh, xây dựng quá nhiều sẽ gây ra nhiều ảnh hưởng như:
+ Phá vỡ kết cấu đô thị
+ Gây mất mỹ quan đô thị
+ Gây ảnh hưởng đến nền đất khu vực
+ Gây ùn tắc giao thông và dễ xảy ra ngập lụt
Cũng chính vì vậy mà hệ số sử dụng đất được xem là một trong những yếu tố quan trọng nhất để đánh giá một đô thị. Nếu sở xây dựng không giới hạn hệ số này sẽ gây ra rất nhiều ảnh hưởng xấu mà nhiều nước trên thế giới gặp phải.
Thông tin liên hệ Luật Sư X
Trên đây là nội dung tư vấn về:
Hệ số sử dụng đất là gì?
Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan.
Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X; để được hỗ trợ; giải đáp. Gọi ngay cho chúng tôi qua:
Hotline: 0833102102
Xem thêm:
Trình tự, thủ tục thu hồi đất vi phạm pháp luật về đất đai
Quy định về đền bù đất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Câu hỏi thường gặp
Mục đích của hệ số sử dụng đất trong quy hoạch là để giới hạn số tầng ở các khu đô thị cho tương ứng với mật độ dân cư được cho phép. Hệ số này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong thi công và xây dựng. Bởi vì hệ số này sẽ thể hiện được quy mô của công trình xây dựng và chi phí xây dựng
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình : Tổng diện tích lô đất
Hệ số sử dụng đất giúp nhà nước thống kê được sức phát triển kinh tế khu vực. Kinh tế càng phát triển thì nhu cầu đầu tư xây dựng cũng như nhà ở ngày càng được tăng cao.
Đối với người dân và các nhà đầu tư, hệ số này mang đến rất nhiều thông tin. Hệ số này giúp cho bạn có thể tính toán được chính xác nhất diện tích cần xây dựng. Chi phí phải bỏ ra cũng từ đó mà được thống kê chính xác hơn.Điều này giúp đẹp cảnh quan đô thị, thành phố được thông thoáng hơn, không gây ùn tắc hoặc các vấn đề trong việc di chuyển và quan trọng nhất đó là đảm bảo an toàn, sinh mạng cho người dân.
