Trong ngành luật đất đai hoặc trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; ai cũng đều biết về hệ số K trong điều chỉnh giá đất. Hệ số này là yếu tố quan trọng trong việc định giá đất có tính phí sử dụng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm và hiểu thấu đáo Hệ số K là gì? Cách tính giá đất theo hệ số K. Bài viết dưới đây của Luật sư X chúng tôi về Hệ số K và cách tính giá đất theo hệ số K sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Cơ sở pháp lý
Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
Nội dung tư vấn
Hệ số K và cách tính giá đất theo hệ số K
Hệ số K là gì?
Pháp luật về đất đai không quy định, giải thích hệ số K là gì. Nhưng tỉnh, thành nào cũng quy định hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) đối với từng loại đất; từng khu vực để tính giá đất cụ thể.
Trên cơ sở văn bản quy định về hệ số điều chỉnh giá đất của các địa phương; có thể hiểu hệ số K như sau:
Hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường; điều kiện kinh tế – xã hội ở địa phương và bảng giá đất. Hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành (Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).
Hệ số K của các tỉnh, thành là khác nhau; vì căn cứ quyết định hệ số K và cơ quan có thẩm quyền quyết định là khác nhau. Do vậy, thửa đất ở đâu phải tính hệ số K theo quy định tại tỉnh, thành đó.
– Hệ số K được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất (không phụ thuộc 100% vào ý chí của Nhà nước).
– Hệ số K để tính giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và áp dụng theo từng năm, trừ trường hợp áp dụng hệ số K để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Nói cách khác, hệ số K để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không được quyết định trước thời điểm thực hiện thu hồi đất. Do vậy, khi áp dụng hệ số K để tính giá đất phải áp dụng đúng thời điểm hệ số K còn hiệu lực.
Cách tính giá đất theo hệ số K
Giá đất hiện nay được tính theo các phương pháp khác nhau, gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp;
- Phương pháp chiết trừ;
- Phương pháp thu nhập;
- Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong các phương pháp trên thì hệ số K được sử dụng để tính giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp này được quy định cụ thể tại khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:
5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Như vậy, giá đất tính theo hệ số K áp dụng theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Trường hợp áp dụng giá đất tính theo hệ số K
Khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được áp dụng đối với các trường hợp sau:
– Các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013, xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.
– Xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà phải xác định lại đơn giá thuê đất để điều chỉnh cho chu kỳ tiếp theo
– Xác định giá đất để làm cơ sở xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất; khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
– Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.
Thông tin liên hệ Luật sư X
Trên đây là tư vấn của Luật sư X về vấn đề Hệ số K và cách tính giá đất theo hệ số K. Chúng tôi hy vọng rằng bạn có thể vận dụng các kiến thức trên; để sử dụng trong công việc và cuộc sống.
Để biết thêm thông tin chi tiết và nhận thêm sự tư vấn; giúp đỡ khi có nhu cầu về các vấn đề liên quan đến giải thể công ty; giải thể công ty tnhh 1 thành viên tạm dừng công ty; mẫu đơn xin giải thể công ty, giấy phép bay flycam; xác nhận độc thân, đăng ký nhãn hiệu, …. của Luật sư X, hãy liên hệ: 0833102102. Hoặc qua các kênh sau:
Facebook: www.facebook.com/luatsux
Tiktok: https://www.tiktok.com/@luatsux
Youtube: https://www.youtube.com/Luatsux
Câu hỏi thường gặp
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
– Theo thời hạn sử dụng đất;
– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
– Ngoài ra, Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
– Tờ trình về phương án giá đất;
– Dự thảo phương án giá đất;
– Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
– Văn bản thẩm định phương án giá đất.
