Khi muốn hợp các thửa đất với nhau thành một thửa có diện tích lớn hơn, người dân cần phải đáp ứng các điều kiện hợp thửa mà pháp luật quy định. Một trong những điều kiện quan trọng người dân cần lưu ý chính là hạn mức hợp thửa đất. Tại mỗi địa phương thì hạn mức hợp thửa đất sẽ được cơ quan nhà nước quy định khác nhau. Nhiều độc giả băn khoăn không biết theo quy định, Hạn mức hợp thửa đất hiện nay là bao nhiêu? Diện tích vượt hạn mức hợp thửa đất có được cấp sổ đỏ không? Quy định về hạn mức đất hiện nay như thế nào? Sau đây, Luật sư X sẽ giải đáp tất cả những thắc mắc trên thông qua bài viết sau đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết mang lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Hợp thửa đất là gì?
Hợp thửa đất là việc gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung.
Căn cứ theo quy định tại điểm 2.3a khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về đối tượng thửa đất như sau:
Nội dung bản đồ địa chính
2.3. Đối tượng thửa đất
a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;
Theo đó, việc hợp thửa đất chỉ được tiến hành giữa những thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp hai thửa đất không cùng mục đích sử dụng thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hiểu thế nào là hạn mức hợp thửa đất?
Hạn mứchợp thửa đất là diện tích tối đa người sử dụng đất được phép hợp thửa đất và được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định, ngoài hạn mức đó, người sử dụng đất đai sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo quy định. Hiện nay, hạn mức giao đất theo quy định gồm có 2 loại. Đó là hạn mức giao đất nông nghiệp và hạn mức giao đất thổ cư – đất ở. Đất ở hiện nay được chia làm 02 loại; Gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Quy định về hạn mức đất hiện nay như thế nào?
Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất và hạn mức giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định nên hạn mức cấp Giấy chứng nhận giữa các tỉnh, thành là khác nhau. Nội dung này được quy định cụ thể như sau:
Hạn mức công nhận đất ở
Khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013 quy định về hạn mức công nhận đất ở khi xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn ao như sau:
“4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.”.
Hạn mức giao đất ở
Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 quy định:
“2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”.
Đồng thời đối với đất ở đô thị thì khoản 4 Điều 144 Luật này cũng quy định nội dung tương tự như sau:
“4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”.
Hạn mức hợp thửa đất là bao nhiêu?
Hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quyết định nên muốn biết rõ hạn mức là bao nhiêu phải xem trong quyết định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở của từng địa phương. Bên cạnh đó, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất tại mỗi khu vực trong cùng địa phương cũng có sự khác nhau.
Tóm lại, hạn mức đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng giữa các tỉnh, thành khác nhau nên không có câu trả lời chung cho toàn bộ 63 tỉnh, thành; muốn biết rõ phải xem trong quyết định của địa phương. Ngoài hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức giao đất ở như trên thì diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng được xác định theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
(1) Xác định diện tích đất ở theo giấy tờ về quyền sử dụng đất. Căn cứ khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013, diện tích đất ở khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng bao nhiêu phụ thuộc vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất mà người dân có (giấy tờ ghi bao nhiêu m2 đất ở thì được cấp bấy nhiêu).
(2) Xác định diện tích đất ở theo quyết định giao đất ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu đất ở được Nhà nước giao thì diện tích đất ở được xác định theo quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
(3) Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất thì xác định như sau:
- Đất đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đất đang sử dụng.
- Đất đang sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
(4) Đối với trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau mà không thuộc trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất. Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định loại đất được xác định như sau:
- Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó (xác định được đất ở thì diện tích đất ở theo phần đất đã xác định).
- Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất (thông thường nếu trong thửa đất mà có đất ở thì mục đích chính sẽ được xác định là đất ở vì đây là loại đất có mức giá cao nhất).
Diện tích vượt hạn mức hợp thửa đất có được cấp sổ đỏ không?
Các trường hợp người dân được công nhận diện tích đất ở vượt hạn mức gồm:
(1) Người dân có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1, 2, 3, Điều 100, Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó diện tích đất ở lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) quy định thì diện tích đất ở được cấp vượt hạn mức.
(2) Người dân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai 2013; Điều 23, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì diện tích các loại đất được xác định như sau:
Giai đoạn 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993
Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì diện tích các loại đất được xác định như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Nếu thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (cấp vượt hạn mức công nhận đất ở).
- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
- Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở phần trên.
- Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì được cấp sổ với diện tích như sau:
- Thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Nếu thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (cấp vượt hạn mức giao đất đất ở).
- Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó (hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài).
- Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định đối với từng loại đất như trên.
- Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Tóm lại, sẽ được cấp vượt hạn mức đất ở tại địa phương nếu hiện trạng diện tích đất xây nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức đó. Hạn mức công nhận đất ở giữa các tỉnh thành và theo khu vực trong từng tỉnh thành có sự khác nhau, nếu diện tích đang sử dụng vượt hạn mức sẽ được công nhận cấp sổ đỏ với mục đích sử dụng khác không phải là đất ở.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Hạn mức hợp thửa đất”. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư X với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý như soạn thảo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng. Thông tin chi tiết quý khách hàng vui lòng liên hệ qua số hotline: 0833.102.102
Câu hỏi thường gặp
Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Hợp đồng thuê đất đã lập;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Theo quy định, hành vi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 1-3 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức dưới 1 héc ta; phạt tiền từ 3-10 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức từ 1-3 héc ta; phạt tiền từ 10-20 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức từ 3-5 héc ta; phạt tiền từ 20-50 triệu đồng đối với trường hợp diện tích đất nhận chuyển quyền vượt hạn mức trên 5 héc ta.
Theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
