Hạn mức công nhận đất ở là gì năm 2023?

hạn mức đất ở là thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến, tuy nhiên pháp luật vẫn chưa định nghĩa khái niệm này tại các văn bản pháp luật. Hạn mức đất ở được phân thành hai loại hạn mức khác nhau, bao gồm hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở. Trong đó, hạn mức công nhận đất ở có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân nằm trong hạn mức. Vậy cụ thể, có thể hiểu thuật ngữ hạn mức công nhận đất ở là gì? Quy định pháp luật về hạn mức công nhận đất ở như thế nào? Khi nào được công nhận diện tích đất ở vượt hạn mức? Luật sư X sẽ làm rõ những vấn đề này thông qua bài viết dưới đây, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Khái niệm hạn mức đất ở

Hạn mức đất ở được hiểu cơ bản chính là mức giới hạn diện tích đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng khi cơ quan đó công nhận quyền sử dụng đất ở, giao đất ở.

Tuy đây là mức giới hạn diện tích đất ở nhưng điều đó cũng không đồng nghĩa với việc khi cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì các đối tượng là những người dân cũng sẽ chỉ được cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích đất ở nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức, thay vào đó thì người dân vẫn sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu như thửa đất đó đã đủ điều kiện cấp sổ (cấp vượt hạn mức).

Điểm khác biệt cụ thể giữa trường hợp cấp sổ trong hạn mức và vượt hạn mức đó chính là tiền sử dụng đất sẽ phải nộp và tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính theo cách khác nhau, cụ thể:

• Các chủ thể sẽ có thể không phải nộp tiền sử dụng đất; trường hợp các chủ thể cần phải nộp thì tiền sử dụng đất đó sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành.
• Đối với phần diện tích cấp vượt hạn mức thì các chủ thể sẽ có trách nhiệm cần phải nộp tiền sử dụng đất và được tính theo giá đất cụ thể nên số tiền phải nộp sẽ cao hơn nếu cùng đơn vị diện tích cụ thể được xác định.

Hạn mức công nhận đất ở là gì?

Pháp luật đất đai không quy định hay giải thích hạn mức đất ở là gì nhưng căn cứ vào thực tế áp dụng pháp luật và nghĩa của từ “hạn mức” thì hạn mức công nhận đất ở được hiểu là diện tích tối đa được xác định là đất ở và người sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ khi sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. Nếu ngoài hạn mức (vượt hạn mức đất ở) thì được công nhận với mục đích sử dụng khác.

UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình (theo điểm a khoản 4 Điều 103 Luật Đất đai 2013).

Quy định hạn mức công nhận đất ở có ý nghĩa quan trọng, bởi lẽ hạn mức công nhận đất ở nhằm đảm bảo sự ổ định và sử dụng hợp lý về quỹ đất cũng như phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội.

Ví dụ: Nếu quy định diện tích công nhận đất ở lớn dẫn tới tăng quỹ đất ở và giảm diện tích đất nông nghiệp, từ đó ảnh hưởng đến quỹ đất và sản lượng nông nghiệp.

Hộ gia đình, cá nhân có diện tích vượt hạn mức đất ở nhưng khi thiếu đất ở thì có “quyền” xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Tuy nhiên, không phải 100% trường hợp xin chuyển mục đích đều được chấp nhận mà còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt.

Quy định pháp luật về hạn mức công nhận đất ở như thế nào?

Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong các trường hợp sau:

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên.
• Hộ gia đình, cá nhân đồng sở hữu quyền sử dụng đất của 01 thửa đất, diện tích trong hạn mức giao đất ở được xác định như sau: Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất cho mỗi hộ thì việc xác định diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất được tính theo từng thửa đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và theo nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
• Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân không thực hiện hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được tính theo tiêu chuẩn xác định hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện các đồng sở hữu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay được cấp đổi Giấy chứng nhận thì không được tính là một lần đã xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Cơ quan nào có thẩm quyền quy định hạn mức công nhận đất ở?

Đối với việc quy định hạn mức sử dụng đất ở thì Luật Đất đai 2013 có quy định chủ thể có thẩm quyền này. Điều 143, Điều 144 Luật Đất Đai 2013 quy định về thẩm quyền quy định hạn mức đất như sau:

• Đối với đất ở tại nông thôn: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là chủ thể có thẩm quyền quy định hạn mức đất giao cho hộ gia đình và cá nhân để xây dựng nhà ở; diện tích được tách thửa phù hợp vưới điều kiện ở mỗi địa phương.
• Đối với đất ở tại dô thị: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức đất ở cho mỗi cá nhân, hộ gia đình dựa theo quy hoạch sử dụng đẩt, quy hoạch xây đô thị và quỹ đất ở tỉnh đó. Cá nhân, hộ gia đình xây dụng nhà ở theo quy định của pháp luật.  Ngoài những chủ thể này thì các cơ quan khác như Chính phủ cũng có thẩm quyền trong quản lý đất đai.

Khi nào được công nhận diện tích đất ở vượt hạn mức?

Các trường hợp người dân được công nhận diện tích đất ở vượt hạn mức gồm:

(1) Người dân có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định khoản 1, 2, 3, Điều 100, Luật Đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó diện tích đất ở lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) quy định thì diện tích đất ở được cấp vượt hạn mức.

(2) Người dân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 101, Luật Đất đai 2013; Điều 23, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì diện tích các loại đất được xác định như sau:

Giai đoạn 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993

Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì diện tích các loại đất được xác định như sau:

• Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Nếu thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (cấp vượt hạn mức công nhận đất ở).
• Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.
• Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:
  • Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở phần trên.
  • Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.
• Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng thì được cấp sổ với diện tích như sau:

• Thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Nếu thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó (cấp vượt hạn mức giao đất đất ở).
• Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó (hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài).
• Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định đối với từng loại đất như trên.
• Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

Tóm lại, sẽ được cấp vượt hạn mức đất ở tại địa phương nếu hiện trạng diện tích đất xây nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức đó.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng vượt hạn mức đất ở mỗi giai đoạn sẽ có sự khác nhau, đó là trước ngày 15/10/1993 được cấp vượt hạn mức công nhận đất ở, từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 được cấp vượt hạn mức giao đất ở (hạn mức công nhận đất ở thường lớn hơn hạn mức giao đất ở).

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?

Thông tin liên hệ

Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Hạn mức công nhận đất ở là gì?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về sổ hợp đồng đặt cọc nhà đất. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp