Góp vốn mua chung đất cần có lưu ý gì khi làm thủ tục để tránh tranh chấp?

Góp vốn mua chung đất hay nói cách khác là nhận chuyển nhượng một mảnh đất là vấn đề hết sức phổ biến hiện nay. Những người này thỏa thuận với nhau chia đều phần vốn góp để nhận chuyển nhượng mảnh đất đó hoặc chia theo phần; người phần nhiều, người phần ít theo tỷ lệ tương ứng với năng lực tài chính của mỗi người. Sau đó, họ cùng gom tiền lại của nhau để nhận chuyển nhượng mảnh đất từ chủ đất (người chuyển nhượng); và làm thủ tục đứng tên trên Sổ mới.

Vậy quy định của pháp luật về vấn đề này ra sao? Thủ tục góp vốn mua chung đất như thế nào? Ngay sau đây hãy cùng với Luật sư X chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này nhé!

Câu hỏi: Xin chào Luật sư X, tôi có một thắc mắc cần giải đáp như sau:

Hiện tại tôi đang góp vốn mua chung 1 vài lô đất cùng 4 người bạn. Giá trị mảnh đất mua chi đều cho 5 người bao gồm cả tôi. Khi giao dịch với người bán đất, tôi ủy quyền cho bạn tôi giao dịch bao gồm trồng tiền cọc, trồng tiền mua đất và làm giấy chứng nhận sử dụng đất. Vì để phòng tránh rùi ro, nên khi giao tiền cho bạn, tôi có nhờ bạn viết tay 1 giấy nhận tiền của tôi với mục đích mua đất chung.

Tôi xin nhờ luật sư tư vấn thêm thủ tục pháp lý khi góp vốn mua đất chung cùng nhau để đảm bảo quyền lợi các bên và công bằng trước pháp luật nếu xảy ra tranh chấp?

Tôi xin trân trọng cảm ơn Luật sư X!

Nội dung tư vấn

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật dân sự năm 2015.
• Luật đất đai năm 2013.

Quy định pháp luật về vấn đề góp vốn mua chung đất

Quy định của Bộ Luật dân sự năm 2015

Theo điều 209 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 209. Sở hữu chung theo phần

Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Từ quy định trên có thể hiểu:

• Mỗi chủ sở hữu có một phần quyền tương ứng với phần sở hữu của mình trong khối tài sản chung. Ví dụ: A góp 30 %, B góp 70 %; để cùng nhận chuyển nhượng một mảnh đất với giá trị tổng là 100 %. Theo đó, sau khi nhận chuyển nhượng; A sẽ chỉ có 30 % quyền tương ứng với 30 % vốn; B có 70 % quyền tương ứng với 70 % vốn. Tóm lại, góp nhiều thì quyền nhiều; góp ít thì quyền ít; góp bằng nhau thì quyền bằng nhau; còn không góp thì không có quyền lợi gì.

• Đương nhiên, nghĩa vụ liên quan cũng được xác lập theo tỉ lệ vốn và quyền đã phân tích ở trên.

• Tuy nhiên, nếu có thỏa thuận ngược lại với các nội dung ở trên về quyền và nghĩa vụ không tương ứng theo phần vốn góp thì cũng không sao; miễn là phải có thỏa thuận đầy đủ. Còn không có thì sẽ căn cứ phần sở hữu, phần vốn góp để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan.

Quy định của Luật đất đai năm 2013

Khoản 2 điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Từ quy định trên có thể hiểu:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với nhà, đất sẽ có đầy đủ thông tin của những người cùng sử dụng/sở hữu.
• Cơ quan nhà nước sẽ cấp cho mỗi người một Giấy.
• Trong trường hợp nếu tất cả yêu cầu cấp 1 giấy duy nhất; thì cơ quan nhà nước sẽ cấp cho 1 người đại diện của tất cả mọi người.

Do đó chúng ta cần lưu ý những vấn đề sau đây:

• Pháp luật thừa nhận việc nhiều người (từ hai người trở lên) cùng đứng tên sở hữu; sử dụng trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
• Tuy nhiên, pháp luật đất đai không có quy định xác định phần sở hữu, phần quyền, phần nghĩa vụ của mỗi người trên mảnh đất đó ra sao; mà chỉ xác định tính cùng sở hữu của những người trên mảnh đất, ngôi nhà đó. Điều này là căn nguyên nảy ra nhiều vấn đề pháp lý hậu quả pháp lý sau này xảy ra; nó liên quan đến các đồng sở hữu và những người thứ ba liên quan khác đối với quyền, nghĩa vụ với mảnh đất, ngôi nhà đó.

Những tranh chấp thường xảy ra liên quan đến việc góp vốn mua chung đất, nhà

Đa số những tranh chấp xảy ra là bởi vì quan hệ giữa những người cùng góp vốn mua chung với nhau đã bị sứt mẻ; nhưng họ đều là những con người tham lam, cùng thích phần nhiều hơn, thích phần quyết định cao hơn; và muốn đẩy những người cùng đứng tên với mình ra khỏi quyền sử dụng.

Những tranh chấp thường xảy ra sẽ dưới dạng như là:

Một trong số những người góp vốn mang đất đi bán; mà không có sự đồng ý của những người góp vốn còn lại.

• Họ xảy ra tranh chấp vì lý do “quên” không nhớ là mình đã góp bao nhiêu; người kia đã góp bao nhiêu; người kìa đã góp bao nhiêu.
• Tranh chấp giữa những người mới và người cũ về quyền sử dụng, quyền sở hữu.
• Tranh chấp do giao dịch chuyển nhượng, mua bán với chủ cũ bị vô hiệu (vi phạm về hình thức giao dịch, vi phạm về nội dung giao dịch).
• Tranh chấp với bên thứ ba ngay tình, không ngay tình.
• Tranh chấp trong các giao dịch với ngân hàng; thế chấp tài sản; giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
• Tranh chấp về các nghĩa vụ của chủ đất với các tổ chức, cá nhân khác.

Có rất nhiều tranh chấp với những hình thức khác nhau xảy ra; nhưng chủ yếu là tranh chấp giữa những người cùng sở hữu, sử dụng mảnh đất, căn nhà đó. Thực trạng này xảy ra khá phổ biến và thường xuyên.

Một số lưu ý trong khi làm thủ tục góp vốn mua chung đất nhằm hạn chế tranh chấp

Để hạn chế tối đa tranh chấp và có căn cứ vững chắc để bảo vệ cho quyền lợi hợp pháp của mình nếu xảy ra tranh chấp về đất; người góp vốn cần thỏa thuận rõ ràng và chắc chắn cùng người những người sở hữu chung.

Sau đó liên hệ Văn phòng công chứng nơi có bất động sản để lập một văn bản thỏa thuận; trong đó xác định rõ việc những người góp vốn cùng mua nhà, đất và nhà, đất đó thuộc quyền sử dụng chung của những người góp vốn. Tiếp theo sẽ nộp văn bản thỏa thuận được công chứng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất đến UBND cấp huyện, quận (nơi có nhà, đất) để làm thủ tục đổi lại giấy chứng nhận (nếu đã được cấp Giấy chứng nhận).

Trả lời câu hỏi trong trường hợp trên:

Trường hợp nếu trước khi góp vốn, bạn và những người mua chung đã có văn bản thỏa thuận; mà ở đó thể hiện rõ ràng việc mọi người cùng góp vốn để mua nhà đất. Trong văn bản đó đã thỏa thuận để cho người bạn của bạn đứng tên trong hợp đồng mua nhà đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan như giấy giao, nhận tiền giữa bạn và những người mua chung;… thì khi tranh chấp xảy ra, sẽ có căn cứ để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bạn đối với phần giá trị đã đóng góp…

Trên đây là toàn bộ thông tin của chúng tôi về vấn đề “góp vốn mua chung đất và một số lưu ý nhằm tránh xảy ra tranh chấp”.

Mong rằng bài viết hữu ích đối với độc giả!

Để biết thêm thông tin chi tiết, tham khảo thêm dịch vụ tư vấn của Luật sư X hãy liên hệ 0833102102

Xem thêm: Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như thế nào?

Câu hỏi thường gặp