Giao dịch quyền sử dụng đất là gì?

Chào Luật sư, hiện nay theo quy định thì giao dịch quyền sử dụng đất hiện nay được quy định ra sao. Theo kiến thức tôi được biết thì hiện nay các giao dịch quyền sử dụng đất gồm có chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, hợp tác… Tuy nhiên về cách thức thực hiện cũng như trách nhiệm của các chủ thể trong Giao dịch quyền sử dụng đất như thế nào thì tôi vẫn chưa biết. Nếu như chuyển nhượng thì các bên có quyền gì và có gì khác hơn so với tặng cho quyền sử dụng đất hay không? Hay nói cụ thể hơn là Giao dịch quyền sử dụng đất là gì theo quy định? Người từ bao nhiêu tuổi thì được phép thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất. Rất mong nhận được tư vấn từ Luật sư X. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của Luật sư X. Chúng tôi xin được tư vấn về các “Giao dịch quyền sử dụng đất là gì theo quy định?” như sau:

Giao dịch quyền sử dụng đất là gì theo quy định?

Hiện nay giao dịch quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến trong đời sống. Không ít lần chúng ta bắt gặp các loại giao dịch này như là thừa kế, tặng cho đất đai từ người thân với nhau, hoặc cũng có khi là chuyển nhượng giữa các chủ thể. Giao dịch quyền sử dụng đất là gì có thể được hiểu là:

Tấc đất tấc vàng, cha ông ta từ xa xưa đã nhận định đất đai là tài nguyên quý giá và là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được trong lao động, sản xuất.

Tại Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định:

“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.

Như vậy, đối với đất đai không một cá nhân, tổ chức nào có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng và sử dụng đúng mục đích mà pháp luật quy định.

Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với quyền sử dụng đất. Các loại hình giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại).

Bên tiến hành giao dịch cần đáp ứng những điều kiện nào?

Khi nói giao dịch quyền sử dụng đất là gì, bản thân các chủ thể đều có quyền nhất định. Bên tiến hành giao dịch phải có quyền sử dụng thì mới chuyển được quyền đó sang cho người khác. Ví dụ như khi tặng cho, trước hết chủ thể đó phải là người đứng tên hợp pháp trên giấy chứng nhận thì mới có thể thực hiện quyền tặng cho. Vậy còn cần điều kiện gì khác không? Những điều kiện cần và đủ hiện nay là:

– Phải là chủ thể sử dụng đất (SDĐ)

Về nguyên tắc, để có quyền giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch, trước hết, phải là chủ thể SDĐ. Tư cách chủ thể của bên tiến hành giao dịch phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ. Chính vì vậy, khi quy định về thời điểm và điều kiện và tiến hành giao dịch QSDĐ, Luật Đất đai buộc bên tiến hành phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Trong một số trường hợp, Luật Đất đai cho phép người không phải là chủ thể SDĐ được phép tiến hành giao dịch. Những người không phải là chủ thể SDĐ vẫn có quyền giao dịch bao gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng) có quyền thực hiện tất cả các giao dịch, trừ giao dịch chuyển đổi, để thừa kế. Nếu thuê lại đất trả tiền thuê lại đất hàng năm có quyền cho thuê lại QSDĐ; người không có QSDĐ tại Việt Nam, nhưng được tặng cho, để thừa kế QSDĐ có quyền tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ. Trường hợp này, do bên tiến hành giao dịch không phải là chủ thể SDĐ nên không được cấp giấy chứng nhận. Do vậy, các đối tượng này có quyền tiến hành giao dịch mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp người thuê lại đất của chủ đầu tư đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong các trường hợp vừa nêu, bên tiến hành giao dịch chỉ cần giấy chứng nhận QSDĐ mang tên bên tặng cho (đối với trường hợp tặng cho), giấy tờ chứng minh quyền thừa kế (đối với trường hợp thừa kế). Trong các trường hợp khác, người không phải là chủ thể SDĐ chỉ có quyền tiến hành giao dịch QSDĐ khi được chủ sở hữu cho phép.

– Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch

Theo quy định của Luật Đất đai, những chủ thể được phép giao dịch QSDĐ bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các chủ thể này có quyền giao dịch khi SDĐ theo các hình thức: được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, mà không được miễn tiền SDĐ, trừ trường hợp được miễn tiễn SDĐ để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; thuê đất trả tiền cho nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít nhất là 5 năm; công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ mà không được miễn tiền SDĐ; nhận chuyển QSDĐ. Đối với người thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì phải trả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải SDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Trong trường hợp bên cho thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm thì bên thuê lại ngoài điều kiện phải trả tiền thuê một lần còn phải đáp ứng điều kiện: thuê lại đất trước ngày 01/7/2014 (trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực) và bên cho thuê lại (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong các khu vực này) đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.

Các chủ thể nêu trên có quyền giao dịch QSDĐ thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê (cho thuê lại), thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Đối với giao dịch tặng cho QSDĐ, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có quyền tặng cho QSDĐ trong trường hợp QSDĐ được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam mà bên Việt Nam chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối hay thuê lại QSDĐ và trả tiền thuê lại một lần cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền tặng cho trong các trường hợp được Nhà nước giao đất; nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê lại QSDĐ của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với giao dịch chuyển đổi QSDĐ, chỉ có hộ gia đình, cá nhân trong nước mới có quyền này. Giao dịch thừa kế, đương nhiên, chỉ có cá nhân (cá nhân trong nước, cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài) mới có quyền để thừa kế QSDĐ. Giao dịch chuyển đổi chỉ áp dụng cho chủ thể SDĐ là hộ gia đình, cá nhân trong nước SDĐ theo, trừ trường hợp các đối tượng này SDĐ theo hình thức thuê đất của Nhà nước.

Bằng phương pháp loại trừ, có thể nhận thấy, các chủ thể SDĐ không có quyền giao dịch QSDĐ là các chủ thể SDĐ theo các hình thức: thuê đất trả tiền hàng năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít hơn 5 năm; giao đất không thu tiền SDĐ; công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước; giao đất có thu tiền SDĐ mà được miễn tiền SDĐ, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước và chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở. Đối với giao dịch tặng cho, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền tặng khi QSDĐ được hình thành do thuê đất của Nhà nước, ngay cả khi đã trả tiền thuê đất một lần và không được miễn tiền thuê đất. Riêng đối với doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh không có quyền tặng cho ngay cả khi QSDĐ có được do Nhà nước giao đất có thu tiền và không được miễn tiền SDĐ.

– Không bị hạn chế quyền định đoạt

Để tiến hành giao dịch QSDĐ, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt. Quyền định đoạt của bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc (và) do thỏa thuận. Theo quy định tại diểm c khoản 1 Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm: các chủ thể bị kê biên QSDĐ để bảo đảm thi hành án; hộ gia đình, cá nhân SDĐ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số SDĐ do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước; bên tiến hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Ngoài trường hợp này, tuy Luật Đất đai không đề cập đến, nhưng thực tiễn xét xử cho thấy, chủ thể SDĐ còn bị hạn chế quyền định đoạt theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan, cụ thể: trong trường hợp QSDĐ bị thế chấp, mà không có thỏa thuận về việc chuyển quyền hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp QSDĐ

Bên tham gia giao dịch quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện gì?

Khi tham gia một giao dịch nào đó, quyền của bên này sẽ thường là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Nếu như bên cho được phép tặng cho đất thì bên nhận cũng phải là người được luật cho phép tham gia giao dịch đó. Và bên cạnh đó cũng có một số điều kiện khác. Cụ thể các điều kiện này là:

– Phải là người được phép tham gia giao dịch

Theo quy định tại Điều 169 Luật Đất đai, người được phép tham gia vào giao dịch bao gồm: hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, trong các chủ thể này, chỉ có hộ gia đình, cá nhân trong nước có quyền tham gia vào giao dịch nhận chuyển đổi QSDĐ, nhưng không có quyền nhận góp vốn. Cộng đồng dân cư chỉ có quyền tham gia vào giao dịch tặng cho và thừa kế QSDĐ. Quyền nhận thế chấp QSDĐ chỉ áp dụng cho tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân trong nước. Quyền nhận tặng cho không áp dụng cho tổ chức kinh tế. Quyền nhận tặng cho, quyền nhận thừa kế và quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ không áp dụng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.

– Không bị hạn chế quyền tham gia giao dịch

Luật Đất đai quy định một số hạn chế đối với người có quyền tham gia vào giao dịch. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân trong nước chỉ có quyền tham gia vào giao dịch chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp và đất phải nằm trong cùng xã, phường, thị trấn. Hộ gia đình, cá nhân trong nước không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức kinh tế không có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, tổ chức kinh tế không có quyền nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các khu vực này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở gắn liền với nhà ở, trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở. Đối với các loại đất khác thì chỉ được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng, cá nhân trong nước chỉ có quyền nhận thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trong nước khác. Người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không có quyền giao dịch QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân lô, bán nền.

Giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền có sao không?

Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.
2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.
9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.
10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
    Như vậy, theo quy định nêu trên thì việc thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền là một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong đất đai.

Hành vi giao dịch về quyền sử dụng đất kết thúc khi nào?

Giao dịch về quyền sử dụng đất hiện nay được quy định cụ thể, gồm có các thủ tục ban đầu cho đến khi hoàn tất xong việc chuyển nhượng các giao dịch quyền sử dụng đất là gì. Vậy làm sao nhận biết khi nào giao dịch đã được hoàn thành xong? Hành vi nào sẽ đánh dấu giao dịch quyền sử dụng đất là gì được hoàn thành? Chúng ta có thể hiểu vấn đề này như sau:

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính
…

3. Các hành vi vi phạm được xác định là đã kết thúc và thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm như sau:
   a) Hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê đất trả tiền một lần, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thuê đất trả tiền một lần, thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với đất không được giao dịch hoặc không đủ điều kiện giao dịch về quyền sử dụng đất theo quy định mà các bên liên quan đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, văn bản giao dịch đã ký; thời điểm kết thúc hành vi giao dịch về quyền sử dụng đất là thời điểm thực hiện xong các nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng hoặc văn bản đã ký kết;
   Như vậy, theo quy định nêu trên thì thời điểm kết thúc hành vi giao dịch về quyền sử dụng đất là thời điểm thực hiện xong các nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng hoặc văn bản đã ký kết.

Khuyến nghị

Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ chuyển nhượng mục đích sử dụng đất Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Giao dịch quyền sử dụng đất là gì theo quy định?” Ngoài ra, chúng tôi có cung cấp dịch vụ pháp lý khác liên quan đến soạn thảo văn bản thừa kế đất đai… Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Mời bạn xem thêm

• Dịch vụ chỉnh sửa giấy khai sinh mới năm 2023
• Lừa đảo chuyển tiền qua Internet Banking có bị phạt tù?
• Luật hợp tác xã nông nghiệp quy định như thế nào?

Câu hỏi thường gặp