Trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất… thì cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất thường rất quan tâm đến giá đất đối với từng loại đất bởi giá đất trong một số trường hợp cụ thể có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vậy nguyên tắc chung của giá đất và định giá đất là gì? Phòng tư vấn pháp lý luật đất đai của Luật sư X xin thông tin tới bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Nghị định 148/2020/NĐ-CP;
Nghị định 96/2019/NĐ-CP.
Nội dung tư vấn
Nguyên tắc giá đất và phương pháp định giá đất chung
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Ngoài ra, Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Khung giá đất
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần; đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất; mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa; hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu; trong khung giá đất; thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Khung giá đất cụ thể cho từng vùng miền; mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể trong phụ lục từ I đến XI của Nghị định 96/2019/NĐ-CP.
Bảng giá đất và định giá đất chung
Quy trình định giá đất và công bố giá đất
Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng; và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất; trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần; và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất; khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động; thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét; trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Bảng giá đất và định giá đất chung được dùng với mục đích gì?
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình; cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp; đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước; đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện; cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; để tư vấn xác định giá đất cụ thể.
Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra; thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất; cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch; và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
Quyền của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
- Thực hiện tư vấn xác định giá đất theo quy định của Luật này, Luật giá và quy định khác của pháp luật có liên quan;
- Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc tư vấn xác định giá đất; được nhận tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn xác định giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật;
- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả tư vấn giá đất;
- Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn xác định giá đất với bên thuê tư vấn;
- Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn xác định giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất;
- Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật;
- Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn xác định giá đất đặt trụ sở chính;
- Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn xác định giá đất;
- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Tư vấn xác định giá đất
1. Tư vấn xác định giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Khi xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất và định giá đất cụ thể; mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;
b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đấ;t theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan;
c) Khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà các bên có yêu cầu.
2. Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất; hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải độc lập; khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc; phương pháp định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật này.
4. Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ; để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.
Tóm lại
Hiện nay mỗi tỉnh thành là có các quy định về giá đất khác nhau. Trong đó, giá đối với từng loại đất của từng địa phương cũng có sự khác biệt rõ ràng. Bên cạnh đó, việc kiểm tra bảng giá đất cũng rất khó khăn do các thông tin để tra cứu được bảng giá đất thường nhiều và khá phức tạp.
Do vậy, để đảm bảo việc tra cứu bảng giá đất được chính xác; tránh trường hợp bị thiệt hại về quyền lợi; bạn nên nhờ các đơn vị tư vấn pháp luật; hoặc liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương; để đề nghị hỗ trợ tra cứu.
Để biết thêm thông tin chi tiết, tham khảo thêm dịch vụ tư vấn của Luật sư X hãy liên hệ 0833102102
Hy vọng bài viết sẽ có ích cho bạn đọc!
Câu hỏi thường gặp
Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất khi thực hiện tư vấn xác định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
1. Thực hiện đúng các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi xây dựng khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể;
2. Độc lập, trung thực, khách quan;
3. Thực hiện nghĩa vụ quy định tại Khoản 2 Điều 116 của Luật Đất đai.
1. Tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản;
b) Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất và phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực hành vi dân sự;
b) Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan;
c) Có trình độ từ đại học trở lên chuyên ngành về quản lý đất đai, vật giá, thẩm định giá, địa chính, kinh doanh bất động sản, kinh tế bất động sản và các chuyên ngành khác liên quan đến định giá đất;
d) Có thời gian công tác thực tế theo chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp chuyên ngành quy định tại Điểm c Khoản này;
đ) Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá hoặc có Chứng chỉ định giá bất động sản được cấp theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc Chứng chỉ định giá đất.
– Xác định mục đích định giá đất cụ thể;
– Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
– Xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
– Thẩm định phương án giá đất;
– Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định;
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất.
– Tờ trình về phương án giá đất;
– Dự thảo phương án giá đất;
– Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
– Văn bản thẩm định phương án giá đất.
