Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì theo quy định

Trong những năm gần đây, các địa phương đã và đang đẩy mạnh, tăng cường khuyến khích đầu tư vào dự án có tác động đến kinh tế – hạ tầng. Do đó, những thông tin liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất hiện nay đang dần trở nên phổ biến và thu hút được đông đảo người quan tâm. Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn chưa hiểu rõ về khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất dưới khía cạnh pháp lý. Vậy pháp luật hiện nay định nghĩa dự án đầu tư có sử dụng đất là gì? Xác định dự án đầu tư có sử dụng đất như thế nào? Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất được thực hiện ra sao? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013

Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?

Trong các văn bản pháp luật hiện hành, tại các quy định liên quan không có nội dung nào đề cập chính xác về khái niệm dự án đầu tư có sử dụng đất hay định nghĩa dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, cách hiểu về dự án này dựa trên các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất.

Cụ thể, Dự án được xác định là dự án đầu tư có sử dụng đất nếu đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, gồm:

• Dự án thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.
• Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.
• Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Xác định dự án đầu tư có sử dụng đất như thế nào?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP), việc Xác định dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định như sau:

Khu đô thị được xác định theo quy định tại khoản 1 Mục VII Phụ lục IX Nghị định 15/2021/NĐ-CP:

• Là dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên đối với trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở;
• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các công trình xây dựng khác có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.

Nhà ở thương mại được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

Công trình trụ sở, văn phòng làm việc gồm các tòa nhà sử dụng làm văn phòng kết hợp lưu trú được xác định theo quy định tại điểm h khoản 2 Mục I Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP, bao gồm:

• Các tòa nhà sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc của cơ quan nhà nước và tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội;
• Các tòa nhà sử dụng làm trụ sở, văn phòng làm việc của các tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân khác;
• Các tòa nhà sử dụng làm văn phòng kết hợp lưu trú.

Công trình thương mại được xác định theo quy định tại điểm e khoản 2 Mục I Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP gồm trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng; nhà hàng, cửa hàng ăn uống, giải khát.

Công trình dịch vụ được xác định theo quy định tại điểm g khoản 2 Mục I Phụ lục I Nghị định 06/2021/NĐ-CP gồm khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ; cơ sở nghỉ dưỡng; biệt thự lưu trú, căn hộ lưu trú và các cơ sở dịch vụ lưu trú khác.

Như vậy, so với quy định hiện hành, bổ sung hướng dẫn xác định dự án đầu tư có sử dụng đất đối với 02 đối tượng: khu đô thị và công trình trụ sở, văn phòng làm việc.

Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?

Cũng theo Điều 9 Nghị định 25/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP, hình thức lựa chọn, xác định chủ đầu tư dự án sử dụng đất được chia thành các trường hợp như sau:

1. Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
   a) Có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;
   b) Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài;
   c) Không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này.
2. Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:
   a) Dự án đầu tư mà pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện;
   b) Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này;
   c) Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh.
3. Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu.

Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất hiện nay

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP, việc lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được cụ thể hoá như sau:

1. Dự án quy định tại Điều 11 Nghị định này được tổng hợp vào danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, cụ thể như sau:

a) Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, Quyết định chấp chuận chủ trương đầu tư đồng thời là văn bản quyết định phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.

Căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các cơ quan có liên quan xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước khi công bố danh mục dự án. Đối với dự án thực hiện tại khu kinh tế, Ban quản lý khu kinh tế tổ chức xác định, phê duyệt yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư trước khi công bố danh mục dự án.

b) Đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, việc lập, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất thực hiện theo quy định tại các khoản 2 và 3 Điều này.

2. Lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư:

Trường hợp dự án do cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện lập:

a) Cơ quan chuyên môn thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện lập đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp. Nội dung đề xuất bao gồm: tên dự án; mục tiêu đầu tư; quy mô đầu tư; sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư; phương án huy động vốn; thời hạn, tiến độ đầu tư; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, dự kiến nhu cầu sử dụng đất (nếu có); mục đích sử dụng đất; các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt; ngôn ngữ đăng tải danh mục dự án; phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, bảo đảm quốc phòng, an ninh, phát triển bền vững của dự án đầu tư và yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư.

b) Trường hợp dự án do nhà đầu tư đề xuất:

Nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Nhà đầu tư lập hồ sơ đề xuất dự án, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp. Hồ sơ đề xuất bao gồm các nội dung sau đây:

• Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm cam kết chịu mọi chi chí, rủi ro nếu hồ sơ đề xuất dự án không được chấp thuận;
• Nội dung đề xuất dự án đầu tư gồm: tên dự án; mục tiêu đầu tư; quy mô đầu tư; sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư; phương án huy động vốn; thời hạn, tiến độ đầu tư; phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, bảo đảm quốc phòng, an ninh, phát triển bền vững của dự án đầu tư;
• Đề xuất dự kiến nhu cầu sử dụng đất; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án (nếu có); mục đích sử dụng đất; các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt;
• Hồ sơ về tư cách pháp lý, năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư;
• Các tài liệu cần thiết khác để giải trình hồ sơ đề xuất dự án (nếu có).

4. Công bố danh mục dự án:

a) Căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được phê duyệt, Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban quản lý khu kinh tế (đối với dự án thực hiện tại khu kinh tế) công bố danh mục dự án theo quy định tại điểm c khoản 1, khoản 4 Điều 4 và khoản 2 Điều 5 Nghị định này.

b) Nội dung công bố thông tin:

• Tên dự án; mục tiêu đầu tư; quy mô đầu tư; sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư; phương án huy động vốn; thời hạn, tiến độ đầu tư;
• Thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án, diện tích khu đất thực hiện dự án; mục đích sử dụng đất; các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt;
• Yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư;
• Thời hạn để nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án;
• Nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia;
• Các thông tin khác (nếu cần thiết).

Thủ tục đầu tư dự án có sử dụng đất được thực hiện ra sao?

Trình tự thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất được khái quát như sau:

Bước 1. Thông tin về quy hoạch hoặc đề xuất ý tưởng lập quy hoạch.

Bước 2. Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng.

Bước 3. Lựa chọn nhà đầu tư.

Bước 4. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; lập, xác nhận kế hoạch bảo vệ môi trường.

Bước 5. Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi dự án; thẩm định thiết kế cơ sở.

Bước 6. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Bước 7. Lập, thẩm định về thiết kế bản vẽ thi công; dự toán (nếu có); cấp giấy phép xây dựng; quản lý chất lượng công trình xây dựng, PCCC…

Thời hạn Phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?

Thông tin liên hệ

Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Dự án đầu tư có sử dụng đất là gì?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là tư vấn pháp lý về chuyển đất ao sang đất sổ đỏ. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.

Câu hỏi thường gặp