Định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình như thế nào?

Chào Luật sư, trước đây ba tôi có mua một mảnh đất. Mảnh đất này đứng tên hộ gia đình chứ không phải cá nhân. Gần đây bố tôi có người phụ nữ khác ở bên ngoài. Bà ta dụ dỗ ba tôi bán luôn mảnh đất chung đó. Không biết các thành viên không đồng ý thì cha tôi có được bán đất của hộ gia đình không? Định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình như thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Xác định thành viên Hộ gia đình sử dụng đất như thế nào?

Hộ gia đình có quyền sử dụng đất được Luật Đất đai năm 1993 quy định lần đầu tiên, sau đó là Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật duy nhất có giải thích thế nào là hộ gia đình sử dụng đất. Theo đó, tại khoản 29 Điều 3 Luật này quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”; và khoản 29 Điều 3 “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”.

Theo khái niệm trên, hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu:

(1) Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.

(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

(3) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo khái niệm trên, các thành viên hộ gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải là người có công sức đóng góp thành viên phải có công sức đóng góp, trực tiếp tham gia sản xuất như một số quan điểm về thành viên hộ gia đình.

Định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình như thế nào?

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Hộ gia đình sử dụng đất muốn tham gia các quan hệ dân sự phải tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự, cụ thể:

– Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/1996) quy định:

“1- Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó.

2- Những hộ gia đình mà đất ở được giao cho hộ cũng là chủ thể trong quan hệ dân sự liên quan đến đất ở đó”.

Theo quy định trên, hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự phải là (i) các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung.

– Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006) quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.

Như vậy, đề tham gia quan hệ dân sự, hộ gia đình phải là (i) các thành viên có tài sản chung, (ii) các thành viên cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung.

– Khoản 2 Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017) quy định “Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”.

Điều này có nghĩa, hộ gia đình tham gia giao dịch dân sự phải là (i) những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; (ii) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; (iii) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Căn cứ để xác định thành viên “Hộ gia đình sử dụng đất” là gì?

– Theo quy định tại các Quyết định, Thông tư về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là giấy chứng nhận) từ giai đoạn năm 2003 đến nay, việc đứng tên người sử dụng đất trên các giấy chứng nhận chỉ thể hiện tên của chủ hộ hoặc người đại diện của hộ gia đình và vợ/chồng của người đứng tên mà có chung quyền sử dụng đất. Do đó, không thể xác định đầy đủ các thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận.

– Theo quy định khoản 1 Điều 25 Luật Cư trú năm 2006 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2007) về sổ hộ khẩu cấp cho hộ gia đình: “Sổ hộ khẩu được cấp cho từng hộ gia đình. Mỗi hộ gia đình cử một người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ làm chủ hộ để thực hiện và hướng dẫn các thành viên trong hộ thực hiện quy định về đăng ký, quản lý cư trú. Trường hợp không có ng­ười từ đủ mười tám tuổi trở lên hoặc có người từ đủ 18 tuổi trở lên nhưng bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì đ­ược cử một ng­ười trong hộ làm chủ hộ.

Những ng­ười ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu”.

Khoản 1 Điều 10 Luật Cư trú năm 2020  (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2021) về quyền, nghĩa vụ của chủ hộ và thành viên hộ gia đình về cư trú: “Những người cùng ở tại một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh ruột, chị ruột, em ruột, cháu ruột thì có thể đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú theo hộ gia đình”.

Như vậy, có thể căn cứ vào “Sổ hộ khẩu” của gia đình để xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Với khái niệm đã được quy định tại tại khoản 29 Điều 3 của Luật Đất đai 2013 thì có thể khẳng định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu/sử dụng chung tài sản đó.

Lưu ý rằng, các thành viên của hộ gia đình theo “Sổ hộ khẩu” có quyền sử dụng đất phải được xác định vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Do đó, vào thời điểm thực hiện các hợp đồng, giao dịch phải công chứng, chứng thực thì “Hộ gia đình” phải có giấy/đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình mình tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm đúng, đầy đủ thành viên hộ gia đình trong trường hợp tách khẩu, chuyển khẩu, tách hộ,…

Quyền sử dụng đất của các thành viên gia đình thuộc sở hữu chung theo phần thế nào?

Điều 212 BLDS năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận… Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần…”.

Quy định vừa trích dẫn đã xác định QSDĐ của hộ gia đình thuộc hình thức sở hữu chung theo phần và việc xác định phần giá trị sử dụng của từng thành viên đối với đất chung sẽ dựa theo nguồn gốc tài sản, công sức đóng góp, tạo lập tài sản của mỗi thành viên trong hộ gia đình đó. Nhưng thực tế, việc xác định công sức đóng góp của các thành viên trong hộ gia đình là rất khó khăn, nhất là với những trường hợp vợ chồng nhận QSDĐ khi được bố mẹ bên chồng hoặc bên vợ tặng cho chung hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ khi đã có con chung và con dưới 18 tuổi, còn sống phụ thuộc vào bố mẹ thì xác định sự đóng góp của người con đối với QSDĐ của hộ gia đình lại càng phức tạp hơn. Bởi pháp luật về đất đai hiện hành quy định, người con cũng là một thành viên của hộ gia đình, có QSDĐ của hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất, công nhận QSDĐ. Nhưng theo quy định của BLDS hiện hành, trường hợp không xác định được công sức tạo lập, đóng góp hình thành khối tài sản chung thì coi như không có quyền gì đối với tài sản chung đó.

Vậy, liệu có mâu thuẫn với quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 không? BLDS năm 2015 xác định QSDĐ của hộ gia đình là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần chứ không phải sở hữu chung hợp nhất để tất cả các thành viên có phần bằng nhau và quyền quyết định ngang nhau đối với tài sản chung đó, trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 xác định QSDĐ cấp cho hộ gia đình là tài sản chung hợp nhất.

Thông tin liên hệ

Trên đây là bài viết tư vấn về “Định đoạt quyền sử dụng đất của hộ gia đình như thế nào?”. Nếu cần giải quyết nhanh gọn các vấn đề liên quan tới bảo hiểm cho người lao động, công chứng ủy quyền tại nhà; trích lục hộ tịch trực tuyến, tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất… thì hãy liên hệ ngay tới Luật sư X để chúng tôi nhanh chóng tư vấn hỗ trợ và giải quyết vụ việc. Với các luật sư có chuyên môn cao cùng kinh nghiệm dày dặn, chúng tôi sẽ hỗ trợ 24/7, giúp bạn tiết kiệm chi phí và ít đi lại.

Liên hệ hotline: 0833102102

Mời bạn xem thêm

• Thủ tục giám hộ cho người mất năng lực hành vi dân sự thế nào?
• Thủ tục yêu cầu tòa án tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự
• Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự có được kết hôn không?

Câu hỏi thường gặp