Điều kiện và thủ tục phân lô bán nền đất năm 2023

Xin chào Luật sư. Hiện nau tại địa phương tôi sinh sống có dự án đất nền nên trong thời gian gần đây nhiều chủ đầu tư phân lô bán nền đất cho người dân xung quanh, giá đất bán cho người dân trong khu vực tôi khá cao và cũng có nhiều gia đình dự định mua, nhiều người tự ý bán lô đất của mình bằng giấy viết tay. Tôi thấy rằng những giao dịch như vậy không an toàn, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nhưng việc mua bán đất như vậy thì kiếm khá nhiều lợi nhuận. Tôi có thắc mắc quy định về việc phân lô bán nền như thế nào? Điều kiện và thủ tục phân lô bán nền đất ra sao? Mong được Luật sư hỗ trợ, tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật sư X. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hi vọng bài viết mang lại nhiều thông tin hữu ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Phân lô, bán nền được hiểu là như thế nào?

Phân lô, bán nền là một thuật ngữ được sử dụng nhiều trong kinh doanh bất động sản còn trong quy định của pháp luật, việc phân lô bán nền chính là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác. Tuy nhiên, việc phân lô, bán nền thường được sử dụng để chỉ việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được nhà nước cấp phép chứ không chỉ chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Điều kiện thực hiện phân lô bán nền là gì?

Để một dự án đủ điều kiện phân lô bán nền thì cần đáp ứng các điều kiện như sau:

• Phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi có dự án.
• Chủ đầu tư cần hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.
• Chủ đầu tư phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.
• Chủ đầu tư cần đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, thu gom rác thải, thoát nước, cấp nước….
• Chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai dự án.
• Dự án phân lô bán nền này cần thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Dự án phân lô bán nền không nằm trong địa bàn các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt hay các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan.
• Dự án thuộc khu vực không nằm trong khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.
• Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên hay các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Thủ tục phân lô bán nền đất năm 2023 như thế nào?

Bước 1: Tìm kiếm quỹ đất, mua và kiểm tra quy hoạch quận huyện

Một quỹ đất sẽ bao gồm 1 hoặc nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư tự đền bù giải phóng mặt bằng. Những trường hợp doanh nghiệp xin nhà nước giao đất cần phải đáp ứng được các điều kiện theo luật đất đai quy định

Bước 2: Lập hồ sơ thiết lập dự án và xin phép quy hoạch 1/500

Trong bước này thì chủ đầu tư cần làm theo trình tự như sau:

• Làm báo cáo đầu tư bằng cách liên hệ trực tiếp với phòng địa chính quận, huyện.
• Viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp quận huyện theo hướng dẫn.
• Làm quy hoạch tổng mặt bằng, nộp cho sở tài nguyên và môi trường để xin phê duyệt.

Bước 3: Đợi duyệt quy hoạch 1/500

Thông thường thời gian mất từ 6 tháng đến 1 năm.

Bước 4: Hoàn thiện cơ sở hạ tầng

• Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định.
• Tiến hành đấu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước sinh hoạt, cấp điện theo đúng quy định.
• Sau khi hoàn thiện tiến hành đề nghị nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng.

Bước 5: Hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như thuế, phí,…

Bước 6: Công bố thông tin hoặc bán đấu giá theo quy định.

Lưu ý khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền?

Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, người nhận chuyển nhượng cần xem xét kỹ các giấy tờ pháp lý liên quan đến lô/ thửa đất và lưu ý:

• Bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư của dự án.
• Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Người nhận chuyển nhượng có thể dựa vào quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh… để xác định.

• Nếu nhận chuyển nhượng từ cá nhân khác thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không nên ký các dạng hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh với các công ty môi giới bất động sản; ký mua đất dạng sổ chung, đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm)

Tự ý phân lô bán nền đất bị xử phạt thế nào?

Hiện nay, rất nhiều trường hợp người sử dụng đất tự ý phân lô, tách thửa để bán mà không tuân thủ quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai.

Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành (tự ý phân lô bán nền khi không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013) bị xử phạt hành chính với mức phạt theo quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

• Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định pháp luật thì mức phạt áp dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
• Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 50 triệu đồng;
• Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;
• Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;
• Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng;
• Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ 02 điều kiện trở lên theo quy định pháp luật thì mức phạt áp dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
• Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5 ha: Phạt tiền từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng;
• Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5 ha đến dưới 01 ha: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng;
• Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 01 ha đến dưới 03 ha: Phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng;
• Đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 ha trở lên: Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 01 tỉ đồng;

Lưu ý: Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 91/2019/NĐ-CP) như sau:

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai;

b) Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);

c) Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP);

d) Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 5 Điều 7 của Nghị định này.

Hành vi vi phạm ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả như chúng tôi đã nêu trên, trong một số trường hợp (ví dụ như đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính, không xác định được đối tượng vi phạm, người vi phạm đã chết,…) thì người có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính không ban hành quyết định xử phạt nhưng ban hành quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả (khoản 2 Điều 28 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012).

Mời bạn xem thêm bài viết:

• Trường hợp nào mua nhà chung cư không phải đóng thuế VAT?
• Mua phải đất thuộc diện quy hoạch cần xử lý như thế nào?
• Hành vi lừa đảo để bán đất sẽ bị xử lý như thế nào theo quy định?

Thông tin liên hệ:

Trên đây là nội dung liên quan đến vấn đề “Điều kiện và thủ tục phân lô bán nền đất năm 2023” Nếu quý khách hàng đang có bất kỳ băn khoăn hay thắc mắc đến dịch vụ pháp lý tư vấn thủ tục hoàn thuế gtgt hàng nhập khẩu cần được giải đáp, các Luật sư, luật gia chuyên môn sẽ tư vấn, giúp đỡ tận tình, hãy gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được tư vấn nhanh chóng, hiệu quả.

Câu hỏi thường gặp: