Điều kiện và thủ tục làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Làm Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; thường sẽ phức tạp hơn đất có giấy tờ. Để được cấp Sổ đỏ trong trường hợp này; thì người dân cần biết thông tin thửa đất và nắm rõ điều kiện cấp Sổ đỏ. Vậy điều kiện và thủ tục làm sổ đỏ cho đất không có giấy tờ gồm những gì? Dưới đây là nội dung về vấn đề trên của Luật sư X!

Căn cứ pháp lý:

Luật Đất đai 2013
Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều kiện được cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013; mặc dù đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận; nếu đủ điều kiện theo từng trường hợp như sau:

Trường hợp 1: cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ đối với TH không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận; và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:

– Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp; nuôi trồng thủy sản; làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp 2: cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ đối với TH có thể phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:

– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.

– Không vi phạm pháp luật về đất đai.

– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch (gọi tắt là quy hoạch).

Trường hợp này được quy định chi tiết tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

* Công nhận đất ở, đất phi nông nghiệp khác

Giai đoạn 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993

Theo khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15/10/1993 được cấp Giấy chứng nhận; khi có đủ điều kiện sau:

– Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.

Nếu đủ điều kiện thì cấp Giấy chứng nhận với diện tích như sau:

– Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở; thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở (hạn mức mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ khác nhau – phải xem quy định của từng địa phương).

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở; thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở; thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

– Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp; thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài.

– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì:

+ Diện tích đất ở được công nhận như quy định đối với thửa đất có nhà ở.

+ Phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận như quy định đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp.

– Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định là đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

Giai đoạn 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004.

Theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 để được cấp Giấy chứng nhận phải đủ điều kiện sau:

– Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

– Nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất.

– Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.

Nếu đủ điều kiện như trên thì được cấp Giấy chứng nhận với diện tích như sau:

– Đối với thửa đất có nhà ở; mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở; thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở (hạn mức giao đất mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ khác nhau).

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở; thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

– Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó (hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài).

– Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định đối với từng loại đất như trên.

– Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo diện tích đất ở, đất phi nông nghiệp khác theo quy định trên thì được xác định là đất nông nghiệp.

* Công nhận đất nông nghiệp

Khoản 5 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định; hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận cho đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện sau:

– Đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01/7/2004.

– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

Nếu đủ điều kiện thì diện tích được cấp Giấy chứng nhận như sau:

– Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

+ Được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013.

+ Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.

– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 126 và khoản 4 Điều 210 Luật Đất đai 2013.

Bên cạnh đó; đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác; mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp; thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận theo mục đích hiện trạng đang sử dụng; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất.

Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận; thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất; và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Ngoài ra, đối với trường hợp đất sử dụng trước ngày 01/7/2014; nhưng có vi phạm pháp luật đất đai như lấn, chiếm hoặc có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền; thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT; hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Ngoài ra, trong từng trường hợp cụ thể; phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch.

Người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao; hoặc bản chính giấy tờ; cụ thể:

– Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực.

– Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính; để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu; và xác nhận vào bản sao.

– Nộp bản chính giấy tờ.

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Bước 1: Nộp hồ sơ

Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP; quy định nơi nộp hồ sơ như sau:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã

– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

– Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận; và trả kết quả thủ tục hành chính; thì nộp tại bộ phận một cửa.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ; và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong phiếu ghi rõ ngày hẹn trả kết quả – nếu quá hạn thì người dân có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính).

– Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ; thì trong thời gian tối đa 03 ngày; cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo; và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

– Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký; cấp Giấy chứng nhận.

– Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế; thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn; như thông báo và giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 4: Trao kết quả

– Thời gian thực hiện

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP; thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 30 ngày; kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện được cấp sổ đỏ khi không phải nộp tiền sử dụng đất đối với đất không có giấy tờ là gì?

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận; và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
– Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp; lâm nghiệp; nuôi trồng thủy sản; làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
– Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Điều kiện được cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ khi phải nộp tiền sử dụng đất là gì?

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:
– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
– Không vi phạm pháp luật về đất đai.
– Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch (gọi tắt là quy hoạch).

Hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ gồm những gì?

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT; hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài ra, trong từng trường hợp cụ thể; phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch.