Điều kiện phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền là một hình thức đầu tư và kinh doanh bất động sản phổ biến ở nhiều quốc gia, bao gồm cả Việt Nam. Cụ thể, phân lô bán nền là quá trình chia nhỏ một khu đất lớn thành nhiều lô đất nhỏ hơn và bán các lô đất này cho các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh. Mỗi lô đất sau khi phân lô và hoàn thành hạ tầng sẽ được cấp sổ đỏ riêng biệt, ghi rõ diện tích và ranh giới của từng lô đất. Nếu không được quản lý chặt chẽ, việc phân lô bán nền có thể dẫn đến vi phạm quy hoạch, gây ra tình trạng xây dựng không phép, trái phép. Khi đó, nhiều người băn khoăn không biết liệu căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, Điều kiện phân lô bán nền là gì? Quý độc giả hãy cùng Luật sư X làm rõ qua nội dung sau đây nhé.

Điều kiện phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền có ý nghĩa tích cực đối với sự phát triển kinh tế, xã hội và đô thị, nhưng cần được thực hiện một cách có kế hoạch và tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo sự phát triển bền vững và hợp lý. Đồng thời, giúp quản lý và sử dụng quỹ đất hiệu quả hơn, tránh lãng phí và sử dụng đất một cách hợp lý. Tuy nhiên, việc phân lô bán nền cần tuân thủ các quy định pháp luật và quy hoạch của nhà nước để đảm bảo phát triển bền vững và hợp pháp.

Căn cứ theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP quy định Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê, như sau: 

Thứ nhất, điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm các điều kiện sau: 

Một là, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện khi nhận chuyển nhượng người dân nên kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Hai là, Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm: 

– Các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình dịch vụ, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;

– Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; 

– Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Ba là, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; Các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương mới cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng.

Bốn là, Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại mục thứ hai dưới đây;

Năm là, Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Thứ hai, chủ đầu tư dự án xây dựng để bán kết hợp cho thuê, xây dựng để kinh doanh nhà ở để bán được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; 

Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị;

Tại các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Thứ ba, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức công bố công khai các khu vực được thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trước khi tổ chức thực hiện các dự án đầu tư.

Thứ tư, các cá nhân, hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Như vậy, cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô, bán nền theo quy định luật Đất đai mà chỉ có các chủ đầu của các dự án xây dựng mới pháp luật quy định việc thực hiện việc phân lô, bán nền và chỉ có những dự án đáp ứng các điều kiện trên mới được thực hiện việc phân lô, bán nền, còn những dự án không đủ điều kiện phân lô, bán nền thì không được thực hiện. Do đó, để biết chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay không thì quý bạn đọc cần phải kiểm tra lại các điều kiện theo quy định pháp luật.

Đồng thời, quý bạn đọc cần kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, điều kiện để bất động sản được đưa vào kinh doanh như sau: 

Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

– Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Có đăng ký quyền công trình xây dựng gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Trường hợp với công trình, nhà xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

– Theo quy định của pháp luật về đất đai có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

– Đất trong thời hạn sử dụng đất;

>> Xem thêm: Hồ sơ xét miễn nhiệm công chức lãnh đạo

Mức phạt với dự án phân lô, bán nền không đủ điều kiện

Phân lô bán nền là hình thức đầu tư bất động sản phổ biến, có thể mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, một số dự án phân lô bán nền có thể không hoàn thiện hạ tầng, gây khó khăn cho người mua đất trong việc xây dựng và sinh hoạt. Người mua cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án và các lô đất để tránh các rủi ro pháp lý như tranh chấp đất đai, không được cấp sổ đỏ.

* Hình thức và mức xử phạt chính

– Căn cứ khoản 1 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP)

hoặc đủ các điều kiện nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 thì hình thức và mức xử phạt như sau:

TT	Diện tích đã chuyển nhượng	Mức phạt tiền
1	Dưới 0,5 héc ta	Từ 20 đến 50 triệu đồng
2	Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	Từ 50 đến 100 triệu đồng
3	Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta	Từ 100 đến 200 triệu đồng
4	Từ 03 héc ta trở lên	Từ 200 đến 500 triệu đồng

– Khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi điểm a khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP) trở lên thì hình thức và mức xử phạt như sau:

TT	Diện tích đã chuyển nhượng	Mức phạt tiền
1	Dưới 0,5 héc ta	Từ 50 đến 100 triệu đồng
2	Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta	100 đến 200 triệu đồng
3	Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta	Từ 200 đến 500 triệu đồng
4	Từ 03 héc ta trở lên	Từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng

* Biện pháp khắc phục hậu quả

Biện pháp khắc phục hậu quả đổi với hành vi vi phạm trên được quy định rõ tại khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (một số điểm tại khoản này được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b Khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP) như sau:

– Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013.

– Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm a và điểm b khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

– Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung thành điểm c khoản 1 Điều 43 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).

– Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp.

Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức.

Thành phố thị xã nào không được phân lô bán nền từ 01/01/2025?

Phân lô bán nền giúp thu hút vốn đầu tư từ các chủ đầu tư và cá nhân, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Quá trình phân lô, xây dựng hạ tầng và sau đó là xây dựng nhà ở tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho lao động địa phương. Đồng thời, giúp thực hiện các kế hoạch quy hoạch đô thị, mở rộng khu vực đô thị một cách có kế hoạch và đồng bộ.

Căn cứ tại khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định cụ thể như sau:

Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

…

6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

7. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

…

Như vậy, đất tại các khu vực thị xã, phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 sẽ không thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng cho các cá nhân tự xây dựng nhà ở (hay còn gọi là phân lô bán nền) từ 01/01/2025.

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Điều kiện phân lô bán nền là gì?”. Ngoài ra, chúng tôi  có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác, hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp