Vơi sự gia tăng nhu cầu xây dựng nhà ở, đặc biệt là tại các trung tâm thành phố lớn thì chính sách đầu tư và phát triển nhà ở của nước ta hiện nay cũng đang được mở rộng. Hoạt động kinh doanh bất động sản, nhất là kinh doanh mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhận được nhiều sự quan tâm. Pháp luật ngày càng siết chặt hơn các quy định đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư có thể mở bán nhà ở này khi đáp ứng đủ các yêu cầu như về thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng hay hợp đồng giao dịch. Vậy chi tiết điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Để hiểu rõ hơn về quy định này, bạn đọc hãy theo dõi nội dung bài viết dưới đây của Luật sư X.
Căn cứ pháp lý
Luật Kinh doanh bất động sản 2014
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Như vậy, khác với nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai có thể chưa được “tồn tại trong thực tế”. Nó được hiểu như việc rao bán trước những dự án, công trình, nhằm tạo điều kiện cho người mua “đặt cọc” một khu ở mới và thu trước của người mua một khoản tiền để phục vụ cho việc xây dựng dự án.
Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay
Hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không hề vi phạm pháp luật. Hình thức này được quy định rõ ràng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2016.
Các quy định này đồng nghĩa với việc; luật pháp đồng ý cho các chủ đầu tư sử dụng một kênh huy động vốn. Tạo thuận lợi cho dự án có nguồn thu, phục vụ quá trình xây dựng, tạo lập nhà ở.
Nói cách khác, luật không yêu cầu dự án phải hoàn thành hạ tầng 100% trước khi mở bán. Người mua cũng sẽ được hưởng mức giá ưu đãi và có thêm thời gian chuẩn bị tài chính.
Tuy nhiên, việc mua nhà hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy người mua không tìm được chủ đầu tư uy tín.
Điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai
Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải nhà ở mà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (bản chất người mua thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu đầu tư).
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Căn cứ Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 7 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện sau:
– Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
– Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng nhưng toàn bộ dự án của chủ đầu tư phải được cấp sổ và được phép chuyển nhượng.
– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
– Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Thủ tục mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở
Theo khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:
– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
– Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.
– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên.
– Giải quyết tranh chấp.
– Các thỏa thuận khác.
Số lượng hợp đồng: Lập thành 07 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực).
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực
Đối với hộ gia đình, cá nhân thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:
– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ chứng minh về tình trạng hôn nhân,…
Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
– Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:
+ 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
– Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
+ 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc),…
+ Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Mẫu đơn xin xác nhận tình trạng sử dụng đất năm 2022
- Những lưu ý khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ
- Nên mua đất dự án hay đất thổ cư
Thông tin liên hệ:
Vấn đề “Điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như tư vấn về Mức bồi thường thu hồi đất, vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp:
Nhà ở hình thành trong tương lai gồm:
– Nhà ở xã hội hình thành trong tương lai: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở (khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014).
– Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai: Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường (khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014)
Đối với nhà ở thương mại, việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là một hình thức huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại của chủ đầu tư.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thế chấp dùng nhà ở thuộc sở hữu của mình đang trong quá trình được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện đúng nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp không chuyển giao tài sản đó mà chỉ giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ liên quan đến tài sản nhà ở.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của một tổ chức, cá nhân cần được xây dựng hợp pháp cũng như thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được mua từ chủ đầu tư trong dự án xây dựng nhà ở như mua nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ thuộc khu đô thị kiểu mẫu của chủ đầu tư dự án.
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (thế chấp các dự án).
