Chào Luật sư, hiện nay quy định về điều kiện hợp thửa đất thế nào? Trước đây khi mới cưới tôi và vợ có được ba mẹ cho 10 công ruộng. Sau một thời gian làm ăn thì vợ chồng tôi cũng tích góp được một số tiền. Tôi và vợ định mua mảnh ruộng kế bên do họ đang cần tiền muốn bán gấp. Tôi muốn hỏi nếu như mua xong thì tôi xin làm thủ tục hợp thửa đất nông nghiệp thế nào? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của Luật sư X. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn về vấn đề trên như sau:
Hợp thửa đất là gì?
Hợp thửa đất là việc gộp các quyền sử dụng đối với các thửa đất liền kề của một chủ sở hữu thành một quyền sử dụng đất chung.
Căn cứ theo quy định tại điểm 2.3a khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về đối tượng thửa đất như sau:
Nội dung bản đồ địa chính
…
2.3. Đối tượng thửa đất
a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;
Theo đó, việc hợp thửa đất chỉ được tiến hành giữa những thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp hai thửa đất không cùng mục đích sử dụng thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Điều kiện hợp thửa đất nông nghiệp được quy định như thế nào?
Điều kiện hợp thửa đất nông nghiệp dược quy định Căn cứ theo quy định tại về quy định về điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:
Điều kiện chung tách thửa đất, hợp thửa đất
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở.
- Thửa đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.
- Diện tích thửa đất tách thửa, hợp thửa thuộc trường hợp chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có quyết định thu hồi đất.
- Việc tách thửa đất phải gắn với thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất; tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
- Nhóm người nhận chuyển quyền sử dụng đất (đồng sử dụng) thì quyền sử dụng đất phải đảm bảo phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm theo diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất quy định tại Điều 4 Quyết định này, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.
Theo đó, thửa đất muốn được hợp thửa phải đảm bảo 5 điều kiện chung nêu trên.
Quy định về vấn đề hợp thửa đất nông nghiệp như thế nào?
Căn cứ theo quy định tại Tải về quy định về điều kiện cụ thể hợp thửa đất như sau:
Điều kiện cụ thể hợp thửa đất
- Thửa đất hợp thửa phải có cùng loại đất được ghi trên Giấy chứng nhận.
- Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất để hợp với thửa đất liền kề hoặc hợp một phần diện tích tách thửa của các thửa đất liền kề thì phần diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và diện tích còn lại của từng thửa đất vừa tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo từng loại đất quy định tại Điều 4 Quyết định này. Việc tách thửa đất phải thực hiện đồng thời với hợp thửa.
- Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án thì được hợp thửa đất phù hợp với dự án và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Trường hợp thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề thì phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất trước khi cấp Giấy chứng nhận.
- Không cho phép hợp thửa đối với đất ở tại các khu dân cư theo dự án hoặc đã hình thành khu dân cư theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Theo đó, ngoài đáp ứng các điều kiện chung thì khi tiến hành hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai cần phải đáp ứng các điều kiện cụ thể về hợp thửa đất bao gồm:
- Thửa đất hợp thửa phải có cùng loại đất được ghi trên Giấy chứng nhận.
- Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất để hợp với thửa đất liền kề hoặc hợp một phần diện tích tách thửa của các thửa đất liền kề thì phần diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và diện tích còn lại của từng thửa đất vừa tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo từng loại đất quy định tại Điều 4 Quyết định này. Việc tách thửa đất phải thực hiện đồng thời với hợp thửa.
- Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án thì được hợp thửa đất phù hợp với dự án và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Trường hợp thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề thì phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất trước khi cấp Giấy chứng nhận.
- Không cho phép hợp thửa đối với đất ở tại các khu dân cư theo dự án hoặc đã hình thành khu dân cư theo quy hoạch chi tiết xây dựng, trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
Như vậy, thửa đất muốn hợp thửa cần phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện chung và điều kiện cụ thể như trình bày bên trên.
Đất hợp thửa có phải cùng mục đích sử dụng không?
Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ.
Theo Tiết a Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính: “Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được Nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Căn cứ các quy định nêu trên thì các thửa đất liền kề hợp thửa tạo thành thửa đất mới thì các thửa đất đó phải có cùng mục đích sử dụng.
Trường hợp các thửa đất liền kề không cùng mục đích sử dụng mà muốn hợp thửa thì cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất về cùng một loại đất để hợp thửa.
Trường hợp sổ đỏ cấp chung đất ở và đất nông nghiệp thế nào?
Ngoài điều kiện hợp thửa đất nông nghiệp thì vấn đề sổ đỏ cấp chung đất ở và đất nông nghiệp như sau:
Theo Điều 12 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì, trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
Như vậy, pháp luật đất đai đã có quy định thể hiện thửa đất có các thời hạn sử dụng đất khác nhau trên Giấy chứng nhận.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 thì đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.
Khoản 1 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định:
“1. Đất vườn, ao quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:
“a) Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;
b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở”.
Việc các dự án đo đạc địa chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tách phần đất ở mà lại cấp chung cả đất ở và đất nông nghiệp là do đối với các thửa đất ở có vườn ao thì không xác định được ranh giới rõ ràng của từng loại đất.
Do vậy, tiết đ Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định “Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó”.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Điều kiện hợp thửa đất nông nghiệp thế nào?” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn pháp lý về hợp thửa quyền sử dụng đất… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Người sử dụng đất có yêu cầu chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm có:
– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi thông tin về pháp nhân, số Giấy chứng minh nhân dân, số thẻ Căn cước công dân, địa chỉ trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất nộp thêm các giấy tờ sau đây: Bản sao Giấy chứng minh nhân dân mới hoặc Giấy chứng minh quân đội mới hoặc thẻ Căn cước công dân mới hoặc sổ hộ khẩu, giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân đối với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận; Văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép hoặc công nhận việc thay đổi thông tin pháp nhân đối với trường hợp thay đổi thông tin về pháp nhân của tổ chức đã ghi trên Giấy chứng nhận.
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
