Ngày nay, không thiếu những trường hợp đầy rắc rối khi người dân quyết định mua bán đất, đặc biệt là trong việc đo đạc diện tích thực tế của đất. Những chênh lệch giữa diện tích đất trên sổ đỏ và diện tích thực tế đã trở thành một vấn đề phức tạp và phổ biến. Một số nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch này bao gồm quá trình quản lý đất đai không chính xác, sự biến đổi tự nhiên của môi trường, hoặc thậm chí là những sai sót trong quá trình đo đạc ban đầu. Trong một số trường hợp, người mua đất có thể mất đi một phần diện tích mà họ đã trả tiền mua, điều này đôi khi dẫn đến các tranh chấp pháp lý phức tạp. Vậy khi diện tích đất thực tế và trên sổ đỏ khác nhau, xử lý thế nào?
Căn cứ pháp lý
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi số liệu đo đạc thực tế khác số liệu trên giấy tờ
Diện tích đất thực tế là khái niệm quan trọng trong lĩnh vực quản lý và giao dịch bất động sản. Nó biểu thị diện tích thực tế của một mảnh đất sau khi đã tiến hành đo đạc hoặc kiểm tra trực tiếp trên thực tế. Khác biệt giữa diện tích đất thực tế và diện tích ghi trên các tài liệu chính thức như sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các tài liệu quản lý khác có thể có nhiều nguyên nhân.
Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 về Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Có thể thấy trường hợp diện tích đất trên thực tế và diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau:
– Trường hợp số liệu đo đạc thực tế và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau nhưng ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được xem xét cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
– Trường hợp diện tích đất giảm đi so với giấy tờ về quyền sử dụng đất
– Trường hợp diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Diện tích đất thực tế và trên sổ đỏ khác nhau, xử lý thế nào?
Trong tình huống khi đo đạc lại đất và ranh giới thửa đất thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quy định về điều chỉnh diện tích đất đóng một vai trò quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu tài sản. Khi diện tích đo đạc thực tế vượt quá diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, các quy trình hành chính cần được thực hiện để điều chỉnh thông tin trong giấy tờ tài sản.
Tuy nhiên, nếu trong quá trình đo đạc lại diện tích, phát hiện rằng diện tích đất thực tế ít hơn so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể đó là kết quả của việc lấn chiếm đất. Trong trường hợp này, người sử dụng đất có quyền đề nghị xác định lại ranh giới thửa đất và xác định rõ việc lấn chiếm. Sau đó, hai bên có thể thực hiện quá trình hòa giải và thương lượng. Nếu không thể thỏa thuận được, khi có tranh chấp về việc lấn chiếm đất, người sử dụng đất có thể nộp đơn đề nghị Ủy ban nhân dân tại xã, phường, thị trấn nơi có đất để tiến hành quá trình hòa giải.
Trong trường hợp quá trình hòa giải tại cơ sở không thành công, người sử dụng đất có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp về việc lấn chiếm đất. Điều này giúp bảo vệ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của người đang sở hữu đất và đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.
Thủ tục cấp đổi lại sổ đỏ khi diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích trên sổ
Sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế với diện tích đất trong sổ có thể ảnh hưởng đến quyền sử dụng và quyền sở hữu đất, và do đó, việc xác định và cập nhật diện tích đất thực tế là rất quan trọng trong quản lý đất đai và trong các giao dịch bất động sản để đảm bảo tính chính xác và pháp lý của thông tin liên quan đến đất đai.
Bước 1: Nộp hồ sơ:
Hộ gia đình, cá nhân sau khi chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ như sau để nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Hồ sơ gồm những giấy tờ sau:
– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng, Sổ đỏ).
– Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng thì cần bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính
Còn đối với trường hợp không nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất:
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nếu địa phương có thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính.
– Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết:
Sau khi nhận hồ sơ của cá nhân, hộ gia đình, cán bộ có trách nhiệm kiểm tra:
Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong đó ghi ngày trả kết quả).
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Thời gian giải quyết tối đa 03 ngày.
– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận.
+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 3: Trả kết quả:
Sau khi hoàn tất thủ tục xong, người dân đến nhận kết quả, nộp hồ sơ tại đâu thì nhận kết quả tại đó.
Khuyến nghị
Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề làm sổ đỏ đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.
Thông tin liên hệ:
Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề “Diện tích đất thực tế và trên sổ đỏ khác nhau, xử lý thế nào?“. Ngoài ra, chúng tôi có cung cấp dịch vụ khác liên quan đến tư vấn pháp lý về luật thừa kế đất đai mới nhất. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833102102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.
Mời bạn xem thêm bài viết
- Thủ tục chuyển quyền thừa kế đất đai
- Luật thừa kế đất đai khi chồng chết
- Luật thừa kế đất đai của bố mẹ
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định, thời hạn trả kết quả không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời hạn trả kết quả không quá 17 ngày, không tính ngày nghỉ, ngày lễ.
Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trưng cầu giám định, thời gian xem xét xử lý trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật.
Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, điều kiện được cấp Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp.
Trường hợp 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (đa số thửa đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hiện chưa được cấp Giấy chứng nhận lần đầu đều thuộc trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất).
Mỗi trường hợp để được cấp Giấy chứng nhận cần đáp ứng những điều kiện khác nhau.
Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng nhân các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau. Mặc dù mức thu khác nhau nhưng trên thực tế các tỉnh đều thu dưới 100.000 đồng.
