Diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ xử lý thế nào?

Sổ đỏ đóng vai trò là chứng thư pháp lý để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình có đất khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên việc đo đạc đất đai qua các thời kỳ rất dễ gây nên tình trạng chênh lệch về diện tích, điều này đã dẫn đến tình trạng diện tích đất thực tế bị chênh lệch so với diện tích đất được ghi nhận. Vậy thì “Diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ” thì phải làm như thế nào?. Hãy cùng Luật sư X tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé.

Các nội dung ghi trên sổ đỏ

Qua nhiều thời kỳ khác nhau mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sử dụng cá mẫu khác nhau, cũng tùy thuộc vào đặc điểm của các mẫu giấy chứng nhận này mà người dân thường hay gọi chúng là sổ đỏ, sổ hồng… Theo đó thì khái niệm sổ đỏ hay sổ hồng đều là cách gọi thường gặp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện nay việc ghi các nội dung trên sổ đỏ được hướng dẫn và quy định thống nhất trong Thông tư 23/2014/TT-BTNMT và Thông tư 33/2017/TT – BTNMT. Cụ thể như sau:

Trang 1: Giấy chứng nhận trong trang 1 sẽ có các nội dung như sau: Quốc hiệu, quốc huy, tên đầy đủ của giấy chứng nhận; Tên và thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số phát hành giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường. 

– Trang 2:  Bao gồm thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng cây lâu năm và ghi chú rõ ràng; Ngày tháng năm ký giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp giấy chứng nhận; số vào cấp sổ giấy chứng nhận.

Tại trang 2 sẽ cần lưu ý các thông tin quan trọng cụ thể như: Thông tin về nhà đất, diện tích đất có đúng với hồ sơ địa chính và trên thực tế hay không; hình thức sử dụng đất là sử dụng riêng hay sử dụng chung; mục đích sử dụng đất như thế nào vì người dân phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận. nếu tự Ý chuyển mục đích sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính là bắt buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mảnh đất; thời hạn sử dụng đất là lâu dài hay có thời hạn sử dụng đất.

– Trang 3: Trang 3 giấy chứng nhận sẽ bao gồm các thông tin như sau: Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận. Và tại thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định ra hai trường hợp không thể hiện sơ đồ trên giấy chứng nhận: trường hợp cấp một giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp; Và trường hợp đất xây dựng công trình theo tuyến, như đường giao thông, Đường dẫn điện, Đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT. 

Những nội dung về ghi nợ, xóa nợ, được miễn, được giảm nghĩa vụ tài chính sẽ được thể hiện ở phần “Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận”. Ngoài ra, trong phần này còn thể hiện những nội dung như cho, tặng, thừa kế, sang tên, chuyển quyền sử dụng đất và nhà ở cho người khác, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, hợp thửa, thay đổi diện tích, thay đổi nghĩa vụ tài chính, thông tin về thế chấp, đính chính nội dung giấy chứng nhận nếu như có xảy ra sai sót,…

– Trang 4: nội dung trong trang 4 sẽ còn nội dung tiếp theo của phần “Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận” tại trang 3; Và nội dung lưu ý đối với người được cấp giấy chứng nhận và mã vạch.

– Trang bổ sung giấy chứng nhận: Ngoài nội dung trong trang 3 và trang 4 Được sử dụng để xác nhận nội dung thay đổi trong giấy chứng nhận thì còn có thể sử dụng trang bổ sung để xác nhận thay đổi trong các trường hợp như sau: Đăng ký thế chấp, thay đổi nội dung đã đăng ký hoặc xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Cho thuê, Cho thuê lại đất hoặc xóa cho thuê, Cho thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp; cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ chung cư đối với trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê đã được cấp giấy chứng nhận chung cho các hộ chung cư khi chưa bán; Thể hiện sơ đồ tài sản gắn liền với đất trong trường hợp bổ sung hoặc thay thế tài sản gắn liền với đất mà không thể hiện ở trên trang 3. Để nhận biết được giấy chứng nhận có trang một sống hay không thì ta sẽ cần kiểm tra trang 4 giấy chứng nhận có đóng dấu giáp lai hay không và có ghi chú xong kèm theo “kèm theo giấy chứng nhận này có trang bổ sung số…”. 

Diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ làm như thế nào?

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi hiện đang sinh sống trên một ngôi nhà được xây dựng trên mảnh đất rộng hơn 400 mét vuông. Thời gian trước thì gia đình tôi có được cấp sổ đỏ, phần diện tích trên sổ đỏ của mảnh đất đó ghi là 456 mét vuông,nhưng trên thực tế mảnh đất của nhà tôi có diện tích là 478 mét vuông. Luật sư cho tôi hỏi là diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ thì tôi phải làm như thế nào ạ?. Mong luật sư giải đáp.

Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP  có hai trường hợp cấp sổ đỏ như sau:

Trường hợp 1: Có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Như vậy,  nếu diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ, không có tranh chấp thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích đất thực tế do không phải thay đổi ranh giới thửa đất.  

Trường hợp 2: Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2013.

Như vậy, tùy trường hợp khi đo lại diện tích đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi hay không hoặc có tranh chấp hay không mà việc thay đổi thông tin trên sổ đỏ có cách xử lý khác nhau.

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ khi diện tích thực tế khác với sổ đỏ

Hiện nay việc xảy ra chênh lệch về diện tích giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên giấy chứng nhận diễn ra rất phổ biến. Trong trường hợp xảy ra sự chênh chệch diện tích này thì sẽ có 2 khả năng xảy ra đó là ranh giới đất bị thay đổi và ranh giới đất không thay đổi. Đối với mỗi trường hợp khác nhau thì pháp luật đã đưa ra các quy định giải quyết khác nhau.

Ranh giới đất được hiểu là đường vẽ trên bản đồ hoặc mốc giới thực địa xác định quyền sử dụng của các chủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Trường hợp khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ nhưng không làm thay đổi ranh giới đất

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chuẩn bị 1 bộ hồ sơ (Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 10/ĐK.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Đem hồ sơ nộp tại một trong các đơn vị sau (Căn cứ khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):

– UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

– Bộ phận một cửa cấp huyện

– Nơi chưa có bộ phận một cửa, thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu Văn phòng đăng ký đất đai chưa thành lập.

Đơn vị có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chậm nhất 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất trên thực tế khác với diện tích đất trên sổ đỏ và làm thay đổi ranh giới đất

Nếu không vi phạm pháp luật đất đai thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Nếu vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2014 thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (trong đó việc “sử dụng đất ổn định được xác định theo căn cứ tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Khuyến nghị

Với đội ngũ nhân viên là các luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý của Luật sư X, chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện về vấn đề làm sổ đỏ đảm bảo chuyên môn và kinh nghiệm thực tế. Ngoài tư vấn online 24/7, chúng tôi có tư vấn trực tiếp tại các trụ sở Hà Nội, Hồ Chí Minh, Bắc Giang.

Thông tin liên hệ:

Vấn đề “Diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ” đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư X luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là tư vấn pháp lý về sang tên sổ đỏ tốn bao nhiêu tiền vui lòng liên hệ đến hotline 0833102102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.

Mời bạn xem thêm:

• Lỗi gián tiếp trong tai nạn giao thông xác định thế nào năm 2022?
• Dừng đóng bảo hiểm xã hội bao lâu thì được rút?
• Tra cứu quá trình đóng BHXH không cần mã OTP như thế nào?

Câu hỏi thường gặp