Chào Luật sư, hiện nay tôi có gặp một vấn đề khó khăn liên quan đến đất đai. Cụ thể là hôm trước tôi có xin lại sổ đỏ mới thì mới phát hiện là diện tích đất của tôi dư với sổ đỏ. Trước đây sổ đỏ của tôi là 4220m2 mà giờ còn 4100m2. Vậy tôi có thể làm gì để thay đổi sổ đỏ cho đúng diện tích thực tế? Diện tích đất dư so với sổ đỏ thì làm sao? Sổ đỏ hiện nay được cấp như thế nào theo quy định? Thủ tục làm sổ đỏ hiện nay như thế nào và cần chuẩn bị những gì? Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng dịch vụ tư vấn của chúng tôi. Chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:
Nguyên nhân có diện tích đất tăng thêm là gì?
Diện tích đất thực tế khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp gồm 03 nguyên nhân chủ yếu sau:
– Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này được thể hiện qua việc ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Do người sử dụng đất lấn, chiếm.
– Do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Với mỗi nguyên nhân đất tăng thêm so với Sổ đỏ thì cách xử lý và tiền phải nộp nếu được cấp Giấy chứng nhận là khác nhau.
Nguyên tắc xử lý nếu có đất tăng thêm như thế nào?
Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận như sau:
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Như vậy, khi diện tích thực tế khác với diện tích trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận thì xử lý như sau:
Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất không thay đổi
Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Hay nói cách khác, khi ranh giới không thay đổi thì được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện cấp (áp dụng đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận lần đầu) hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận (áp dụng đối với trường hợp thửa đất gốc đã cấp Giấy chứng nhận lần đầu).
Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất có thay đổi
Nếu đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận (không chắc chắn được cấp).
Lưu ý: Nguyên tắc xử lý trên mang tính định hướng bắt buộc chung, còn quy định cụ thể hãy xem chi tiết tại mục thủ tục ở phần sau (mục 3).
Diện tích đất dư so với sổ đỏ thì làm sao?
Căn cứ khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo từng trường hợp khác nhau.
Trường hợp 1: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:
* Nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất:
– Công việc người sử dụng đất cần thực hiện:
+ Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm).
+ Riêng trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho trước ngày 01/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực thì phải:
. Nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (bản chất là cấp đổi chứ không phải cấp lần đầu).
. Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn (gọi chung là UBND cấp xã) nơi có đất.
. Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.
Trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai là gì?
+ Xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm.
+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế.
+ Trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.
+ Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.
* Nếu thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận (có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận).
– Công việc của người sử dụng đất cần làm:
Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc.
– Trách nhiệm Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế.
+ Trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.
+ Trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.
Trường hợp 2: Diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau:
* Thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận, diện tích đất tăng thêm chưa có Giấy chứng nhận.
Thông tin liên hệ
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề “Diện tích đất dư so với sổ đỏ thì làm sao?″. Mọi thắc mắc về thủ tục pháp lý có liên quan như ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Quý khách vui lòng liên hệ Luật Sư X qua hotline: 0833102102 để được hỗ trợ, giải đáp. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Hướng dẫn thủ tục trích lục ghi chú ly hôn nhanh chóng năm 2022
- Làm giấy khai sinh muộn bị phạt bao nhiêu tiền?
- Hướng dẫn làm giấy khai sinh online nhanh chóng và uy tín
Câu hỏi thường gặp
Nếu diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.
