6 điểm mới nổi bật về sắc thuế năm 2023

Trong thời gian vừa qua, tình hình mua bán bất động sản tại nước ta vẫn còn nhiều bất cập, không ít trường hợp mua bán, chuyển nhượng trên thực tế không giống như được ghi nhận trên hồ sơ. Do đó, trong cuộc họp vừa qua, các cơ quan liên ngành đã đóng góp ý kiến sửa đổi bổ sung về các sắc thuế bất động sản để hạn chế tình trạng trốn thuế khi chuyển nhượng nhà đất. Vậy cụ thể, nội dung dự thảo những điểm mới nổi bật về sắc thuế trong năm tới sẽ điều chỉnh những nội dung gì? Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên tại TP.HCM khi nào được áp dụng? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật đất đai 2013
• Nghị quyết 18-NQ/TW.

Hiểu thế nào về thuế bất động sản?

Thuế bất động sản chính là một sắc thuế của thuế tài sản. Do đó, để hiêu thuế bất động sản là gì thì chúng ta cần phải tìm hiểu khái niệm thuế tài sản. Theo đó, thuế tài sản là một loại thuế đánh thẳng vào quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản. Thông thường, loại thuế này sẽ được nhà nước tiến hành thu một năm một lần. Và trong thuế tài sản, người ta lại có nhiều sắc thuế khác nhau. Chẳng hạn như: Thuế điền thổ, thuế trước bạ, thuế thừa kế,…

Cơ sở tính thuế tài sản chính là giá trị của tài sản. Cũng như các loại thuế khác, đối tượng nộp thuế thường có hành vi trốn thuế. Do đó, nhà nước luôn thành lập các cơ quan định giá tài sản để theo dõi sát sao. Theo quy định, mọi cá nhân, tổ chức sở hữu, sử dụng tài sản thì đều phải nộp thuế tài sản. Tuy nhiên, nếu tài sản có giá trị rất nhỏ thì chính quyền sẽ xem xét và quyết định mức thuế phải nộp là 0.

Ngày nay, Thuế bất động sản chính là sắc thuế tài sản phổ biến mà hầu hết mọi người đều biết đến. Tại một số nước hiện nay, chính quyền chia bất động sản thành 2 loại. Đó là nhà ở và đất ở. Từ đó, chúng ta lại có 2 sắc thuế riêng tương ứng. Thông thường, chúng ta phải đóng thuế bất động sản khi mua bán bất động sản, chuyển nhượng bất động sản.

Thực tiễn áp dụng thuế bất động sản tại Việt Nam hiện nay

Cơ sở dữ liệu giá giao dịch trên thị trường của Việt Nam hiện chưa đầy đủ khi Việt Nam có trên 27 triệu hộ gia đình ở trong hơn 2,5 tỉ mét vuông nhà ở, nhưng dữ liệu về giá giao dịch rất ít và nhiều nhà không thấy ghi nhận giao dịch trong mấy chục năm qua. Thêm vào đó mức giá được khai báo khi thực hiện mua bán không sát với thực tế. Vì thế, việc định giá nhà đất theo thị trường là rất thách thức trong giai đoạn hiện tại của Việt Nam.

Theo Bộ Tư pháp, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản. Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2%. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Bộ Tư pháp nhìn nhận thực tế thời gian qua đã phát sinh tình trạng cá nhân thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế. Cơ quan này cho biết có ý kiến cho rằng cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4… bất động sản trong thời gian ngắn gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản. Ngoài ra, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.

Lấy dẫn chứng: Đức có hai sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập. Thuế thu nhập áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%. Cá nhân mua bán sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (giao dịch bán một bất động sản 3 lần trong 5 năm thì tài sản được xem là bất động sản kinh doanh).

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Ở thành phố San Francisco thuộc tiểu bang California quy định, nếu một người mua nhiều bất động sản và bán trong thời gian dưới 5 năm sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng nhà là 24% nếu bán trong năm đầu tiên sau khi mua nhà; mức 22% nếu bán trong thời gian từ 1-2 năm; mức 20% nếu bán trong thời gian từ 2-3 năm; mức 18% nếu bán trong thời gian 3-4 năm và đến mức 14% nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác từ 4-5 năm kể từ khi mua.

06 điểm mới nổi bật về sắc thuế năm 2023

Với phạm vi điều chỉnh rộng (gồm đất, nhà và công trình xây dựng), luật được dự báo sẽ tác động tới tất cả người dân và doanh nghiệp. Vì vậy, Chính phủ mong muốn, một trong những nội dung quan trọng của dự thảo chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 của Quốc hội là xây dựng Luật Thuế bất động sản chung, thay thế cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có thể trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10-2024, dự kiến thông qua tại kỳ họp tháng 5-2025. Dự thảo điều chỉnh sắc thuế bất động sản trong thời gian tới gồm những nội dung sau:

Thứ nhất, Luật Thuế bất động sản sẽ điều chỉnh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đưa đất nông nghiệp vào diện không chịu thuế, tách riêng nhà và đất để đánh thuế.

Theo Bộ Tài chính, chính sách hiện nay chưa quy định về thuế nhà (nhà, công trình xây dựng) trong khi quá trình đô thị hóa đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản, trong đó có nhà. Hiện nay, nhiều quốc gia bên cạnh việc thu thuế đất, cũng nỗ lực điều tiết một phần giá trị tăng thêm từ nhà mà chủ sở hữu được hưởng.

Do đó, Dự thảo điều chỉnh sắc thuế bất động sản có thể được xây dựng theo hướng áp biểu thuế lũy tiến và tách riêng đất, nhà ở để đánh thuế. Điều này nhằm đơn giản và thuận lợi hơn trong việc thu thuế cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc đánh thuế theo biểu thuế suất lũy tiến từng phần sẽ đảm bảo mục tiêu điều tiết cao với nhà, đất có giá trị lớn, công bằng hơn với người có giá trị nhà đất thấp.

Thứ hai, đối với đất (bao gồm đất ở riêng lẻ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác thuộc đối tượng chịu thuế), cơ quan soạn thảo luật đề nghị nâng mức thuế suất so với hiện tại.

Công thức tính thuế là giá của 1m² (giá 1m² đất trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành) nhân với toàn bộ diện tích đất ở.

Việc nâng mức thuế suất đối với đất ở (tính cả đất sử dụng để kinh doanh) theo cơ quan quản lý là cần thiết để phù hợp với thông lệ quốc tế. Mức thuế sẽ được nâng lên ở mức phù hợp và áp dụng có lộ trình, theo cơ quan soạn thảo là để tránh tác động lớn đến người dân và doanh nghiệp. Cổng thông tin Bộ Tài chính cho biết, đa số quốc gia tính thuế tài sản từ giá trị nhà, đất đầu tiên, không phân biệt người có thu nhập cao hay thấp. Chỉ một vài quốc gia tính thuế đối với phần giá trị đất vượt ngưỡng…

Thứ ba, đối với nhà ở (loại trừ nhà chung cư và đất xây dựng nhà chung cư), công thức tính thuế là diện tích nhà tính thuế nhân với giá của 1m² nhà tính thuế. Bởi nhà ở được xem là một khoản đầu tư vào đất. Trên thực tế, nhà nước khuyến khích việc xây dựng nhà ở và công trình xây dựng, tránh để đất bỏ hoang, không tận dụng hết giá trị sử dụng của đất.

Do nhà ở mới được đưa vào đánh thuế, theo đó việc đánh thuế sẽ không áp dụng với loại nhà ở có mức đầu tư thấp như nhà tạm, nhà thiếu kiên cố, nhà bán kiên cố… tránh gây gánh nặng lên người có hoàn cảnh khó khăn hoặc nhà chất lượng thấp. Bộ Tài chính cũng cho rằng, hiện các quy định pháp luật về đất đai chưa đề cập cụ thể về cách xác định giá m² nhà tính thuế. Tuy nhiên, nếu tách riêng nhà và đất để đánh thuế thì giá trị được xác định trên giá thị trường của đất hoặc giá trị đất bóc tách ra từ giá bán cả nhà và đất; giá nhà tính thuế thường được định giá dựa trên chi phí xây dựng.

Thứ tư, riêng với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng nhà chung cư), giá tính thuế (gồm cả chung cư hỗn hợp) là giá theo hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà hoặc theo Bảng giá của UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành.

Theo dự thảo luật, dự kiến quy định ngưỡng chịu thuế cao hơn với căn hộ cao cấp mức giá trên 50 triệu đồng/m². Đồng thời, thuế với nhà chung cư sẽ điều tiết thấp hơn với người sử dụng nhà có giá trị không lớn, nhà chung cư bình dân. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế. Cơ quan thuế cũng sẽ áp thuế suất cao hơn với nhà, đất lấn chiếm; bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng; nhà, đất sử dụng chưa đúng mục đích.

Thứ năm, có thể thấy, trong thời gian qua, các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai mức giá thấp hơn nhiều so với thực tế dẫn đến ngân sách nhà nước thất thu khoản thuế. Nên việc sử dụng công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ, giảm sức hấp dẫn của việc lướt sóng bất động sản, trong đó có thuế thu nhập cá nhân cũng là những biện pháp cần thiết để nhà nước quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, hạn chế tình trạng đầu cơ dẫn đến bong bóng bất động sản. Theo thống kê, Số thu thuế hàng năm đối với bất động sản tại Việt Nam (gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp) chỉ chiếm 0,24% tổng thu thuế và chiếm 0,03% GDP. Con số này được đánh giá là quá thấp, chưa khai thác tốt nguồn thu từ bất động sản và chưa phát huy được vai trò của sắc thuế.

Vì vậy, hướng đánh thuế suất cao hơn với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn (lướt sóng) cũng được đề cập trong dự thảo luật, như lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn, thuế suất thấp hơn.

Đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên tại TP.HCM

Vừa qua, trong dự thảo nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54 của Quốc hội vừa được UBND TPHCM gửi tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư, TPHCM đã bổ sung và làm rõ cho đề xuất thu thuế bất động sản thứ 2. Cụ thể là UBND TPHCM đưa ra 2 phương án để lựa chọn và áp dụng.

Phương án thứ nhất là thành phố sẽ thí điểm thu thuế đối với nhà ở và đất ở, mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở không trực tiếp sử dụng. Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ là cơ quan quy định mức thuế, thuế suất, phương pháp tính và thời gian áp dụng. Ở phương án thứ 2, TPHCM sẽ áp dụng tăng mức thu liên quan đến nhà đất thứ hai trở lên trên địa bàn, gồm lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên.

Phân tích tính khả thi phương án áp dụng trong đề xuất thu thuế bất động sản thứ 2 của TPHCM đã nêu, có thể thấy:

Với phương án thứ nhất: là thu thuế đối với đất ở và nhà ở mà người có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu nhà không trực tiếp sử dụng thì hiện nay, pháp luật đất đai chưa có khái niệm thế nào là “không trực tiếp sử dụng” đất ở và nhà ở dẫn đến việc xác định tình trạng “không trực tiếp sử dụng” đối với nhà ở và đất ở trên thực tế là rất khó khăn. Nếu áp dụng mà chưa có quy định rõ ràng, người sử dụng đất vẫn có thể lách luật bằng cách cho người khác mượn nhà, đất để sử dụng.

Do đó, với tính chất phức tạp, khó kiểm soát, để áp dụng việc thu thuế đối với trường hợp này cần xây dựng cơ chế kiểm soát với quy định hướng dẫn chi tiết, đồng bộ, cùng nguồn nhân lực đáp ứng về số lượng, trình độ, chuyên môn để thực hiện việc kiểm soát.

Với phương án thứ 2: là tăng mức thu đối với một số trường hợp giao dịch liên quan đến nhà, đất thứ 2 trở lên, luật sư Đoàn Minh Đức đánh giá có tính khả thi cao hơn. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý, khi áp dụng, cơ quan có thẩm quyền cần phân định rạch ròi trường hợp người sử dụng đất là cá nhân với người sử dụng đất là tổ chức. Bởi lẽ, trong quá trình hoạt động, do nhu cầu mở rộng địa điểm kinh doanh, tiếp cận tốt hơn đến các đối tượng khách hàng, doanh nghiệp phải ký kết rất nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất.

Hơn nữa, ông cho rằng cũng cần làm rõ căn cứ đánh thuế đối với bất động sản thứ 2 là dựa trên số lượng, tổng diện tích hay giá trị của bất động sản mà chủ thể đó sử dụng, sở hữu. Chính sách này sẽ đạt hiệu quả và phát huy tác dụng nếu nguồn cung đáp ứng đủ, hạn chế tình trạng tăng giá bán, tăng tỷ lệ đầu cơ. Nhiều cá nhân, tổ chức để tránh việc nộp thuế cao đã lựa chọn giao dịch mua, bán, chuyển nhượng bất động sản ở các tỉnh thành lân cận, ngoài TPHCM, gây thất thoát ngân sách Nhà nước.

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?

Thông tin liên hệ

Luật sư X đã cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến vấn đề ‘Điểm mới nổi bật về sắc thuế”. Ngoài ra, chúng tôi có hỗ trợ dịch vụ pháp lý khác liên quan đến tư vấn pháp lý về Giấy phép sàn thương mại điện tử. Hãy nhấc máy lên và gọi cho chúng tôi qua số hotline 0833.102.102 để được đội ngũ Luật sư, luật gia giàu kinh nghiệm tư vấn, hỗ trợ, đưa ra giải đáp cho quý khách hàng.

Câu hỏi thường gặp