Đất thương mại dịch vụ có giá trị không theo quy định?

Đất thương mại dịch vụ là là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng phục vụ cho mục đích kinh doanh, thương mại của các cá nhân, tổ chức, nhà đầu tư,… Loại đất này còn khá mới mẻ và chưa được sử dụng phổ biến trong xã hội hiện nay. Do đó, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ những đặc điểm, tính chất của loại đất này và còn băn khoăn, ngần ngại khi mua đất thương mại dịch vụ để đầu tư. Nhiều độc giả thắc mắc không biết nếu xét dưới góc độ pháp luật hiện hành, Đất thương mại dịch vụ có giá trị không? Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ được quy định như thế nào? Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là bao lâu? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013

Đất thương mại dịch vụ là loại đất gì?

Đất thương mại, dịch vụ có ký hiệu thể hiện trong bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính là TMD.

Đất thương mại, dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bên cạnh các loại đất khác như: Đất khu công nghiệp, đất cụm công nghiệp, đất khu chế xuất, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

Tên đất thương mại, dịch vụ đã thể hiện rõ mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải tuân theo.

Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT quy định khái niệm đất thương mại, dịch vụ như sau: “Đất thương mại, dịch vụ là đất sử dụng xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại (kể cả trụ sở; văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm).”.

Như vậy, đất thương mại, dịch vụ là loại đất thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh có mục đích sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại.

Đất thương mại dịch vụ có giá trị không?

Để trả lời được câu hỏi này, chúng ta sẽ tiến hành phân tích những mặt có lợi và những vấn đề rủi ro đặt ra khi mua bán, nhận chuyển nhượng đất thương mại, dịch vụ như sau:

Thứ nhất, đất thương mại dịch vụ không được xây nhà ở

Theo khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai năm 2013 và Phụ lục 01 đính kèm Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT thì đất thương mại dịch vụ sử dụng vào các mục đích sau:

• Xây dựng cơ sở kinh doanh hay dịch vụ thương mại.
• Các công trình phục vụ cho việc kinh doanh, dịch vụ thương mại.

Vì vậy, có thể nói đất thương mại dịch vụ theo quy định sẽ không được phép xây dựng nhà ở. Trường hợp, nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ thì phải xin cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ thành đất. Hay nói cách khác, đất thương mại dịch vụ có thể xây nhà, bởi đây được xác định như đất ở kết hợp kinh doanh. Do đó, chủ hộ có thể cân nhắc xây nhà theo quy định của pháp luật và quy hoạch của nơi đó. Đất thương mại dịch vụ có thể chuyển hẳn thành đất thổ cư nhưng phải được cấp phép bởi nhà nước.

Thứ hai, đất thương mại dịch vụ có thể không được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở

Thủ tục chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở gồm các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị thủ tục hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển nhượng cần 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận: quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tìm hiểu thêm về: Thuế đất ở
• Các giấy tờ cá nhân: Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân có nguyện vọng chuyển nhượng mang 01 bộ hồ sơ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nếu hồ sơ đủ thì Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận. Nếu hồ sơ thiếu: Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

Người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Khi nhận được quyết định thì nên kiểm tra lại các thông tin trong quyết định, nếu phát hiện sai sót thì yêu cầu sửa. Nếu không đáp ứng được các thủ tục pháp lý, hồ sơ như trên thì có thể sẽ không được chuyển đất thương mại dịch vụ sang đất ở. Do đó các cá nhân có ý định cần lưu ý khi mua đất thương mại dịch vụ và tìm hiểu kỹ về luật đất đai khi muốn chuyển nhượng. 

Thứ ba, tốn nhiều chi phí khi chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, chủ đất đai sẽ mất một khoảng kinh phí cho việc chuyển mục đích sử dụng. Tùy vào thửa đất cụ thể mà mức kinh phí bỏ ra sẽ khác nhau.

Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng như sau:

a) Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất: Trường hợp áp dụng

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

b) Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất

Trường hợp áp dụng: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

Như vậy, dựa vào các phân tích nêu trên ta có thể thấy, việc có trong tay một vài mảnh đất thương mại dịch vụ là một bước đầu tư được coi là có lời trong thời buổi bây giờ, nhưng cần cân nhắc rất kỹ về việc mua đất thương mại dịch vụ vì đây không đơn thuần là như đất nhà ở. Với từng mục đích cá nhân cần có sự cân đo đong đếm kỹ lưỡng từ thủ tục hồ sơ, thuế đất, giấy tờ pháp lý khi có kế hoạch khác đối với mảnh đất thương mại dịch vụ của mình. Khi mua thì mọi người cần lưu ý thêm về thời hạn sử dụng đất để tránh rủi ro cũng như cần tính toán về mức giá trị tài sản theo thời hạn sử dụng để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ là bao lâu?

Khác với nhiều loại đất khác, thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ có thể là sử dụng ổn định lâu dài hoặc sử dụng có thời hạn, cụ thể:

Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài

Khoản 4 Điều 35 Luật Đất đai 2013 quy định đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.

Nếu thuộc trường hợp này thì thời hạn sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) được ghi là “Lâu dài”.

Trường hợp sử dụng đất có thời hạn

Đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ thì thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất lần đầu.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thương mại dịch vụ

Quyền của người sử dụng đất

Quyền của người sử dụng đất, dược quy định tại các Điều 153, 166, 167 Luật Đất đai 2013 cụ thể, người sử dụng đất sẽ được các quyền sau đây:

– Được thuê, thuê lại, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn; nhận thừa kế từ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế khác;

– Được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật;

– Được hưởng kết quả đầu tư trên đất; lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ trên đất;

– Được thực hiện việc khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về tranh chấp đất đai hoặc khi bị xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Khi sử dụng đất người mua phải đảm bảo thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ sau:

– Phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, đảm bảo bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất đúng quy định về vấn đề sử dụng độ sâu trong lòng đất; chiều cao trên không và các quy định khác.

– Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính.

– Đảm bảo thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, môi trường, không xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng bất động sản liền kề.

– Giao trả lại đất khi Nhà nước có yêu cầu thu hồi đất, hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào cho phép việc gia hạn thời hạn sử dụng.

Mời bạn xem thêm:

• Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?

Thông tin liên hệ

Vấn đề “Đất thương mại dịch vụ có giá trị không?“ đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc của quý khách hàng liên quan tới tư vấn đặt cọc đất. Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833.102.102

Câu hỏi thường gặp