Câu hỏi: Chào luật sư, nhà tôi có một mảnh đất rộng hơn 70 mét vuông và đã được nhà tôi sử dụng từ năm 1997 cho đến nay, đây là mảnh đất ở giữa nhà tôi với 2 nhà hàng xóm khác và được nhà tôi dùng để làm vườn trồng rau từ trước đến nay. Vừa qua thì nhà tôi có ý định muốn chuyển mục đích sử dụng đất này thành đất ở để sau này làm thanh sân nhà, tôi có xuống hỏi ủy ban để làm thủ tục thì họ có trả lời tôi là đây là đất xen kẹt nên khó để chuyển mục đích sử dụng đất. Luật sư cho tôi hỏi là “Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư” là gì và các quy định hiện nay liên quan đến loại đất này như thế nào ạ?. Mong luật sư giải đáp.
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, hiện nay tuy diện tích các mảnh đất xen kẹt đã giảm đáng kể so với khoảng thời gian trước nhưng trên thực tế vẫn có khá nhiều trường hợp diện tích đất được xác định là đất xen kẹt. Sau đây mời các bạn hãy cùng tìm hiểu các quy định liên quan đến vấn đề đất xen kẹt qua bài viết dưới đây của Luật sư X nhé.
Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là gì?
Trước sự phát triển mạnh mẽ của đất nước thì các khu đô thị mới hay các dự án hạ tầng giao thông đang xuất hiện rất nhiều, điều này đã đem lại nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước, tuy nhiên nó cũng đem lại một số mặt tiêu cực như các dự án này đã khiến cho diện tích đất canh tác bị thu hồi, đồng ruộng bị chia cắt, từ đó tạo ra ngày càng nhiều khu đất nông nghiệp xen kẹt.
Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể nhưng không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt.
Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế thuật ngữ “đất xen kẹt” được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn.
Thông qua thực tiễn thì đất xen kẹt chủ yếu được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau quy hoạch.
Đặc điểm của loại đất này là nằm giữa khu dân cư nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Đất xen kẹt trên thực tế chủ yếu là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Tóm lại, đất xen kẹt là cách gọi phổ biến của người dân, có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp, điều này làm nhiều vấn đề xuất hiện như đất xen kẹt có được xây nhà không, đất xen kẹt có được làm sổ không?
Như vậy thì đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là loại đất bao gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt. Đất nông nghiệp xen kẹt gồm có 3 loại: Đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư.
- Đất vườn ao nằm trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư; nhưng chưa được công nhận đất ở là đất nằm trong phạm vi khu dân cư; đã được xác định ranh giới theo quy hoạch (trường hợp chưa có quy hoạch; thì xác định theo ranh giới hiện trạng của thửa đất; có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư).
- Đất xen kẹt đồng thời là phần diện tích được xác định là đất vườn; ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu tài sản; gắn liền với đất.
- Tương tự, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư là đất nằm trong phạm vi khu dân cư; có đặc điểm như đối với đất vườn ao nói trên.
Quy định về chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất xen kẹt nông nghiệp là loại đất vẫn chưa được công nhận là đất ở và có vị trí nằm trong các khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch vậy nên những mảnh đất nông nghiệp này thường có diện tích không lớn. Những loại đất này chưa được pháp luật quy định cụ thể nên thường không có sổ đỏ và việc chuyển nhượng thì chỉ thông qua giấy tờ viết tay.
Theo quy định mới về chuyển đổi đất xen kẹt thì nếu có nhu cầu chuyển mục đích sang đất ở: Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; bàn giao cho Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẹt thành đất ở: Căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 57, Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở được quy định tại Điều 52 Luật này, cụ thể:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ theo Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
– Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Sau đó, trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Sau khi nắm được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận, huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bạn cần nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Như vậy, việc chuyển đổi đất xen kẹt thành đất ở phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp xen kẹt
Thông thường, các loại đất nông nghiệp ở Việt Nam sẽ được giao cho các cá nhân hay hộ gia đình quản lý và sử dụng đất, đối với đất nông nghiệp xen kẹt cũng vậy. Do đó, khi các bên trước khi thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt thì cần phải lưu ý các vấn đề liên quan bởi đây là loại đất vẫn chưa được pháp luật quy định cụ thể. Trong đó, một vấn đề cần đặc biệt lư ý đó chính là cần xác định rõ ai là người có quyền sử dụng đất để việc chuyển nhượng được thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
Thông thường những loại đất nông nghiệp xen kẹt thì không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc chuyển nhượng thường thông qua hình thức viết tay.
Do đó, khi mua bán (chuyển nhượng) cần lưu ý những nội dung sau:
+ Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
+ Khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng (nêu rõ nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
+ Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
+ Sau khi mua nên tiến hành chiếm dụng trên thực tế (làm vườn, dựng lán, lều…) để tránh trường hợp bên bán lại bán tiếp cho người khác.
Sau khi được chấp nhận và hoàn thành công việc chuyển nhượng này bạn sẽ được thực hiện dịch vụ làm sổ đỏ đất xen kẹt một cách nhanh chóng.
Mời bạn xem thêm
- Tái khám có mất tiền không theo quy định hiện nay?
- Hồ sơ đăng ký công nhận cơ sở an toàn dịch bệnh động vật
- Chung cư không bảo đảm an toàn PCCC xử phạt bao nhiêu?
Khuyến nghị
Đội ngũ luật sư, luật gia cùng chuyên viên, chuyên gia tư vấn pháp lý với kinh nghiệm nhiều năm trong nghề, chúng tôi có cung cấp dịch vụ tư vấn luật đất đai Luật sư X với phương châm “Đưa luật sư đến ngay tầm tay bạn” chúng tôi đảm bảo với quý khách hàng sự UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – CHUYÊN NGHIỆP.
Thông tin liên hệ
Vấn đề “Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư” đã được Luật sư X giải đáp thắc mắc ở bên trên. Với hệ thống công ty Luật sư X chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý trên toàn quốc. Chúng tôi sẽ giải đáp mọi thắc mắc hay nhu cầu dịch vụ của quý khách hàng liên quan tới dịch vụ làm sổ đỏ đất xen kẹt… Với đội ngũ luật sư, chuyên viên, chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ giúp quý khách giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, thuận tiện, tiết kiệm chi phí và ít đi lại. Chi tiết vui lòng liên hệ tới hotline: 0833102102
Câu hỏi thường gặp
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện)
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Bước 2. Xử lý, giải quyết yêu cầu
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện những nhiệm vụ sau:
Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu được chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân sẽ nhận được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước, trong đó nêu rõ số tiền và hạn nộp);
Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng;
Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3. Trả kết quả
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Khi thực hiện xong các bước ở trên thì cơ quan thẩm quyền sẽ cấp sổ đất xen kẹt cho theo quy định cho từng trường hợp.
Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Khi không phải là đất ở nhưng muốn xây dựng nhà ở thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.
Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nếu đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị).
Kết luận: Đất xen kẹt vẫn được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp theo quy định; chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu là đất ở và phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công (đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị).
Đất xen kẹt có giá tương đối thấp so với các thửa đất ở bên cạnh nhưng người dân nếu có ý định nhận chuyển nhượng loại đất này cần hết sức lưu ý vì hiện nay pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận; trường hợp thửa đất xen kẹt là đất nông nghiệp để được xây dựng nhà ở phải mất 2 lần làm thủ tục (kèm theo chi phí): (i) khi cấp Giấy chứng nhận (làm Sổ đỏ, Sổ hồng); (ii) khi xin chuyển mục đích sử dụng đất.
