Có thể thấy, không ít hộ gia đình, cá nhân hiện nay sử dụng đất đai nhưng không có giấy tờ hiện nay. Khi cá nhân, hộ gia đình muốn xây nhà trên thửa đất này thì gặp không ít vướng mắc liên quan đến vấn đề xin cấp giấy phép xây dựng. Nhiều độc giả thắc mắc không biết liệu theo quy định hiện nay, Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không? Nếu được thì trình tự thủ tục xin cấp phép xây nhà đối với đất không có giấy tờ thực hiện như thế nào? Điều kiện để được cấp phép xây nhà trên đất không có giấy tờ là gì theo quy định? Bài viết sau đây của Luật sư X sẽ giúp bạn giải đáp thắc mắc về vấn đề này, mời quý bạn đọc cùng tham khảo nhé. Hi vọng bài viết sẽ đem lại nhiều thông tin hữu ích cho quý bạn đọc.
Căn cứ pháp lý
Trường hợp nào phải được cấp phép trước khi xây nhà?
Trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi xây nhà
Điều kiện khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ là phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công đối với trường hợp phải có giấy phép.
Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp dưới đây phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
(1) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
(4) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.
Trường hợp được miễn giấy phép xây dựng khi xây nhà
Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp dưới đây được miễn giấy phép xây dựng, cụ thể:
(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (trường hợp này phải thông báo thời điểm khởi công).
(2) Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Nhà ở riêng lẻ tại miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Lưu ý: Mặc dù được miễn giấy phép xây dựng nhưng không phải xây dựng tùy ý mà phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể:
– Phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất. Theo đó, người dân chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở. Trường hợp không có Giấy chứng nhận phải có một trong những giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất có mục đích là đất ở, cụ thể:
Căn cứ Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP, một số loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải là Giấy chứng nhận như:
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất để chứng minh có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc
+ Giấy xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận thửa đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
– Xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không?
Theo khoản 17 điều 3 luật Xây dựng 2014 quy định:
“17. Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”
Điều 95 Luật xây dựng 2014 quy định hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ, cụ thể hồ sơ gồm có:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Như vậy, với việc quy định như trên, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà người đề nghị cấp giấy phép xây dựng chỉ cần cung cấp “bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Tuy nhiên, hiện nay trong Luật xây dựng 2014, Luật đất đai 2013 cũng như các Nghị định hướng dẫn đều chưa có quy định cụ thể giấy tờ nào được coi là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để làm căn cứ xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Tóm lại, với việc áp dụng quy định pháp luật hiện hành, đối với thửa đất không có sổ đỏ vẫn có thể được xem xét cấp giấy phép xây dựng, nếu có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Tuy nhiên cần lưu ý, khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở trên đất chưa có sổ đỏ, cần liên hệ trước tới cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.
Điều kiện để được cấp phép xây nhà trên đất không có giấy tờ
Căn cứ khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, Điều 107 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mặc dù đất không có giấy tờ và thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng vẫn được phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng phải đáp ứng được một số điều kiện sau đây:
Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị
* Điều kiện chung
Căn cứ khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:
(1) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
(2) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
(3) Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định.
(4) Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.
Lưu ý: Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị.
* Điều kiện riêng: Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công thì điều kiện được cấp giấy phép xây dựng phải có đủ điều kiện sau:
(1) Phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
(2) Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép theo quy định.
Hồ sơ xin cấp phép xây nhà
Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ gồm:
(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.
(2) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.
(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:
– Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;
– Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;
– Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;
– Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.
Lưu ý: Tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng.
Mẫu đơn xin cấp phép xây nhà đối với đất không có giấy tờ
Thủ tục xin cấp phép xây nhà đối với đất không có giấy tờ
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
– Người tiếp nhận có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
– Nếu hồ sơ đầy đủ, đúng quy định thì ghi giấy biên nhận và trao cho người nộp.
– Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng thì hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết
Thời hạn giải quyết Thủ tục xin cấp phép xây nhà đối với đất không có giấy tờ: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.
Trường hợp đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
Lệ phí xin cấp phép
Lệ phí xin giấy phép xây dựng của các tỉnh, thành là khác nhau vì do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định.
Mời bạn xem thêm:
- Thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất
- Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu bị hạn chế khi nào?
Thông tin liên hệ
Luật sư X sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề “Đất không có giấy tờ có được phép xây nhà không?” hoặc các dịch vụ khác liên quan như là Ly hôn nhanh Bắc Giang. Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Câu hỏi thường gặp
Theo quy định tại Điều 6 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Và một trong những hành vi bị nghiêm cấm tại Điều 12 Luật này thì:
Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.
Theo quy định trên thì bạn không thể xây dựng nhà ở trên đất trồng lúa được. Trường hợp bạn muốn xây dựng nhà ở trên mảnh đất này thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Tại Điều 250 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa như sau:
Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà, công trình xây dựng của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì không được phép xây nhà để nước mưa chảy qua nhà người khác. Do đó, việc làm của hàng xóm nhà bạn là vi phạm pháp luật.
Căn cứ khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, trường hợp phải có giấy phép nhưng không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính như sau:
(1) Phạt tiền từ 10 – 20 triệu đồng đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp (2).
(2) Phạt tiền từ 20 – 30 triệu đồng đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị.
Ngoài việc bị phạt tiền thì tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải dừng thi công và có thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản để thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng, nếu quá thời hạn 60 ngày mà không xuất trình được giấy phép xây dựng thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ.
